160万元跌到了39万元，武清一楼盘房价降七成？记者调查：当北漂告别“睡城”，谁还能逆势上涨？

高铁武清站

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 天津摄影报道

“39万元？29万元的现在也有啊。”

前不久，网传天津市武清区一楼盘从高峰期总价超过160万元跌至39万元，在社交媒体上引起了热议。7月13日，《华夏时报》记者来到武清，在其地标购物中心佛罗伦萨小镇门口摆摊宣传的一名中介告诉记者，39万元的价格在当前的武清区并不算最低，有不少二手房都已经卖出40万元上下的价格。但位置在高铁站附近、品质较好的二手房房价下降幅度并不大。

武清区位于天津西北部，毗邻北京通州区、河北廊坊市，是天津距离北京最近的区之一。自2008年京津城际铁路开通以来，高铁武清站因乘车到北京南站仅24分钟，到天津站15分钟，成为京津冀协同发展交通一体化中重要的节点之一。也是因此，一直以来武清楼市在天津整体楼市行情中相对独立，而是作为环京市场的重要组成部分。

合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时指出，环京地区的供应量还是相对庞大的，过去能够形成一个很好的自我循环，核心在于北京投资需求的外溢，再叠加刚需的自住需求。这几年，北京和环京地区轨道交通陆续建成，也并没有给环京带来更好的居住生活品质的改善和增量需求的流入，随着整个房地产市场进入平淡期，环京市场出现了较大幅度的下跌，这种下跌又让更多人不敢去环京买房，形成了一个负面的循环。

总价下降百万元

网传总价下跌超过120万元、降幅约为75%的二手房，系首创新北京半岛的一套80平米左右的两居室住宅。该楼盘位于京津两地交界处、京津高速永乐站收费口前300米，这意味着，对于开车进京的“北漂”来说，它是一个通勤路程较近且可以获得天津户口的不错选择。

贝壳找房网站信息显示，这套总价为39万元的房子已经挂牌三年，满五唯一，但有抵押贷款未付清。不过记者发现，除了这套以外，该楼盘还有2套面积相近、总价均为40万元的在售二手房，这两套房并无尾款。此外，该楼盘有110套两室二手房在售，价格从39万元至126万元不等，但大多在50万—60万元上下，比高峰期下降约百万。

贝壳找房网站截图

类似价格在整个武清区当中并不是底价。截至发稿时，记者在贝壳平台看到，武清区总价在40万元以下的商品住宅超过200套，其中不乏单价在三四千元，也就是说40万元甚至可以买到一套不到100平米的三室或两室两厅的房子。

另外一位德佑门店的中介告诉《华夏时报》记者，武清高铁站是传统“北漂”购房者选择的主要区位，无论是商业配套还是教育、生活配套都非常成熟，因此周边房价下跌较少。例如某品质小区，两室两厅的房子挂牌总价最低仍然在100万以上，单价也超过1万元/平方米，虽然和前些年相比也有所下降，但整体仍然算是比较平稳。

武清区一在售楼盘广告标语

记者在现场看到，佛罗伦萨小镇与武清高铁站仅隔一条马路，其所在的商圈和万达广场所在的万达商圈并列为区内两大商业能级最高的商圈，来此购物的不乏开京牌、冀牌车的顾客。根据2024年2月发布的《关于印发武清新商圈发展规划（2023—2030年）的通知》，以武清城际站为中心的半径3公里范围内的目标客群以京津冀时尚群体为主，集中于26—45岁，人口密度比全市高2倍，消费能力明显高于本地居民与产业人群。

当北漂告别“睡城”

近年来，随着房地产整体进入下行区间，除了武清以外，河北省廊坊市燕郊、大厂、香河、固安等多个环京板块的楼市，都出现较深幅度的回调。

安居客数据显示，近三年内，武清二手房挂牌价从1.38万元/平方米下降到1.21万元/平方米，降幅为12.3%。从均价的尺度来看，武清房价的降幅在环京板块里并不算高：燕郊二手房挂牌价从1.86万元/平方米下降到1.41万元/平方米，大厂二手房挂牌价从1.43万元/平方米下降到1.03万元/平方米，香河二手房挂牌价从1万元/平方米下降到7728元/平方米，固安二手房挂牌价从1.22万元/平方米下降到9225元/平方米。其中大厂下降幅度最深，约为28%。

并且，总价低于40万上下的房子在这些地区也并不罕见。例如，燕郊某标杆项目40平米左右的平层户型，开盘时单价约1.8万元/平方米，目前也有个别挂牌价较低的二手房源，单价仅为8000元/平方米左右。

郭毅指出，环京这几年自身的发展更多还是依赖于房地产行业，其存在着产业不足、生活配套欠缺的问题。虽然有所填补，但因为房地产市场的供应规模过于庞大，整体依然处在供过于求的状态。在新房没有得到妥善计划、压低了二手房市场价值的情况下，短期内很难扭转当前楼市的走向。

不过与此同时，记者也观察到，在北京周边，产业、教育、交通配套较好的地区，房价也并非不可能逆势上涨。一个典型的例子就是天津滨海新区，根据安居客数据，过去三年该区二手房价从2021年8月的1.44万元/平方米涨到2024年5月的1.62万元/平方米。而房天下数据显示，最近两个月滨海新区房价虽然环比微降，但整体仍十分平稳。

滨海新区位于天津东南部，东临渤海湾。近年来，天津着力打造“津城”和“滨城”双城发展格局，在滨海新区集中布局了高端装备制造、生物医药、新能源等高端产业集群，并增加其优质教育、医疗、文化等公共服务供给，促进职住平衡。“很明显能感觉到人多了，现在从滨海新区来北京的火车票都比以前难抢了。”一位当地居民说。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳