囤地25年，太老辣！

作者 | 燕大

姜还是老的辣。

昨天我在讲房地产以价换量、降价换量，不可否认，效果极为显著，这一点从6月份各大城市的二手房成交量上就能看出来。

而借着政策面大幅松绑、降低购房限制引爆市场的东风，抓紧往外出售房产的各路人精也是“悄悄的进村、打枪的不要”。

网传李嘉诚5折卖房，你以为他在打骨折，然并卵，实际上只是少赚一丢丢。

据说李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目，销售均价在2.3万到2.4万/平，但现在在清盘阶段推出了部分团购优惠户型，价格在每平1.3万到1.5万之间，虽然位置多数在顶层或较矮的楼层，但房价是实打实的降了近1万/平。

好家伙，拔一根毛都比咱的大腿都粗，一平降1万，100平的房子就省了100万，省的钱都够在全国绝大多数地方再买一套极为像样的房子了。

这要是搁其他开发商，打这种折扣估计得亏到吐血，毕竟房子主要成本就是土地，前些年地王频现，高价拿地，别说彼时限降，就算同意开放商打5折卖房，开放商也不可能血亏甩卖，除非公司在爆雷边缘，急需回笼资金。

要不怎么说李嘉诚最会“捂地”呢，这块地是早在1999年就拿下的！

彼时的地价跟现在完全没有可比性。

1998年众多单位才结束分房，我一个认识好多年的朋友在98年分到上海一核心区近90平的房子，现在房价都接近10万一平，而那时候在大上海买一套区位相当还可以的房子均价也就3000/平左右，更不用说很多房子还可以按套买，而非按平米计算。

粗做对比，老李家99年在东莞拿的那块地，以现在的视角看，地价必然低的令人发指。

作为“捂地王”，这块地硬是被和记黄埔开发了25年没开发完，据说期间因长期闲置收到过巨额罚单，但人家依然我行我素，蜗牛式开发，到现在也未完全开发完。

这块地，也是东莞少有的大型楼盘，变相囤了25年，其实他完全可以不用卖房的，直接卖地就能爆赚。

25年前的拿地成本，放到现在几乎可以忽略不计，所以2.4万的均价哪怕部分差一点的楼层打个5这也仍然有充足利润空间，只是少赚一点点，而且前期收益也让其完全耗得起行业下行周期。

不止李嘉诚这种老钱，趁着政策面大幅释放利好抓紧卖房的聪明人多的是，下行通道中，每一次上涨都是一次逢高出货良机。

熬驴皮的知名阿胶企业，此前也发布公告，批量出手济南、聊城的房产。

14套住宅，写字楼十几间，12个车位，根据这家企业的财报，住宅是上一轮房价大涨前买的，按该企业自己去年7月的评估价有近60%的涨幅。

囤房数年，赚60%！足够可以了，还要啥自行车。

车位也差不多，有得赚。跌价的是写字楼，这家熬驴皮的企业按其评估价也跌了约34%。

这一年来尤其是近半年来，当地挂牌价显然又低于去年评估价，不过住宅和车位还是赚钱的，写字楼就亏的比较惨了，两相一抵，总的大概率还是亏的。

不过这时候若能够趁着交易小高峰卖掉，也是正确止损举措，尤其是对营利性企业，资产存在继续贬值风险，出清就是主要策略。

企业卖房不是新鲜事，有的国资甚至在“偷偷砸盘”，为啥叫砸盘呢？因为量稍微有点多，那为啥又说“偷偷的”？因为大的政策面是在托底楼市，前面又刚说让地方国企回购存量房、去库存，结果你在砸盘，这你懂的。

但话又说回来，回购存量房之后也是租售并举，所以，只要有人买，国企批量卖房虽说不大好看，但也说不出什么不好的话。

有数据显示，在528广州楼市政策调整后，530到625期间不到一个月内，国企的二手房挂牌达183套，创今年单月新高。

183套房，背后是17家国企，且主要以广州本土国企为主，广州轻工一个月就抛售45套，金额超2亿，其中一半房源是对应一省一级公立小学的学区房。

国企国资抛盘也不是第一次，之前就发生过多次，最猛的要数济南。

去年济南城投一把出手1341套房，可能是高位套现，也可能是解决自身现金流，毕竟许多地方债务比较高，卖房还债也极有可能。

去年北京住建一次抛了朝阳区核心区位的154套房，今年6月又抛了20套，据说它手上光是中国铁建国际城就有400多套房源。

要知道，当初买的时候据说是2008年底，开盘价仅为8500/平左右，而现在均价就要8万多一平。

涨了十倍不止。

国资批量卖房，有的是逢高出货、高位变现，有的是因地方财政压力和财务考核，也有的是因为去库存压力，就好比厦门，尤其是厦门岛内新房库存量大、去化压力严峻，现在去化，据说人才配建的1472套房子也拿出来开始卖了。

从这里也也能看出来，除了动辄几栋楼的房叔房婶，国资国企才是隐形的超级大房东。

就好比地方财政与国资口的城投们，往往自己就是当地大开发商，手上不缺房产，上面号召去库存，手上持有大量房产的国资自然要先跑为上。

6月的楼市，成交量出现高峰，但挂牌量居高不下，这也是掀开了房地产大周期的冰山一角。

过去二三十年，在中间上下车的基本都吃到肉了，前两年进场的则成了接盘侠，像李嘉诚家族那种99年囤的地到现在还没开发完，更是丝毫不惧地产下行周期，因为哪怕再降，地价也不可能降到25年前。

风险不会消失，只会转移，“老钱” 的风险转移到“新钱”上。

那么，你觉得谁是新钱？

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希望和你一起共鸣！

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