我很好奇，狂飙的广州东，谁来破圈出击？

广州楼市新周期，呼之欲出。

截止到目前，无论是购房资格，还是房贷利率、入手门槛，都向市场传递一个清晰的信号：宽松正当时，趋势不可挡。

对于大部分人而言，现在正是买房的至佳时期。

明眼人都能看出，最近广州东部的楼市热度，盖过了西部楼市。但经历调整期后，购房者不仅要考虑买不买，“选哪里”“买什么”才是更重要的命题。

因为短期换房不易，试错成本非常高，所以地段、配套、品质都是要重点考量的因素，最好还能兼顾置业价值。

怎么选才能轻易不出错？这无疑是个值得探讨的技术活。

天河东PK科学城

你千万不要下错注

按照以往经验，每一轮行情周期，触底反弹都是从城市核心区开始启动，再蔓延带动至周边区域。

因此，在置业上自然是越靠近核心区享受到的能级和威力越大。

放眼整个东部市场，能同样遵循此原则的，莫过于天河东及科学城两大板块，二者共通点：地理位置接近、都是刚需和刚改的置业选择、新盘价格有所重叠。

有选择，就要用严苛的标准挑选，淘房君认为，这离不开两大硬指标：板块宜居性、价值成长性。

下面我们不妨围绕这些关键指标，对上述两个热门板块来一次综合PK 。

• 板块宜居性PK

科学城配套成熟，天河东还需等待

我们先来看看天河东板块，作为东进战略下的新开发片区，整体成熟度始终差点意思。

天河东有地铁，但很多楼盘距离地铁站并不近，需要有交通接驳，或自驾出行。一旦遇上塞车或修路，就会导致出行受阻。

另外商业资源也相对较少，诺大的板块，全靠智慧城的广百广场辐射，极大部分顾及不到的楼盘，只能靠社区底商支撑。

广百广场实景

教育方面，由于起步较晚，学校的数量和实力还需要时间的沉淀。

相较而言，得益于过去20多年的沉淀，科学城则显得更丰盛。板块内已经形成多轨交汇的交通体系，又聚集丰富的教育、商业、生态等配套。

广州科学城实景，贾自豪 摄

板块内6号线、7号线二期、21号线等多条地铁贯通，通过直达或接驳，轻松将全市各大商圈纳入生活日常。

书香氛围早就蔓延开了。华南师范大学附属黄埔实验学校（南北校区）、广州市二中苏元实验学校、广州市二中科学城校区、科学城小学、玉岩中学等，优质资源云集，其中不乏一些教育界响当当的省级学校。

华南师范大学附属黄埔实验小学实景

商业也不错，至泰广场、飞晟汇、锐丰中心、万达广场等8个商圈林立，早已经积累下品牌与人气，吃喝玩乐一站式。

至泰广场实景，贾自豪 摄

更重要的是，科学城既有CBD的繁茂，又有一流的城市界面和生态环境。

相信到过科学城的人，都会感叹这里的环境好。

整个板块的城市界面非常新，路面宽阔，周边植被茂盛，据了解，这里的道路绿化达到35%以上，很是大手笔。

广州科学城实景，贾自豪 摄

绵延的生态山林可谓得天独厚，加上遍地的公园，抬头便是郁郁葱葱，这份舒适，在城市的钢铁丛林中，分外难得。

广州科学城实景贾自豪 摄

就板块宜居性来说，天河东还需要做时间的朋友，科学城各大配套已经成熟，明显更胜一筹。

• 价值成长性PK

没有短板的科学城再次胜出

马尔基尔曾言：能够把金融从华尔街赶出来的，只有科创。在全球城市发力科创的背景下，科技创新也成为了贯穿湾区发展的重要发展战略。

天河东和科学城都是这条赛道的佼佼者，天河东在智慧城发力，将其打造为已进驻超2500家企业的科创高地。

而科学城，就更能打了。这里是广深科技走廊的龙头，黄埔超6成科技公司、9成世界500强企业，均聚集于此。（数据来源：广州日报、企查查）

别人梦寐以求的上市公司，科学城轻松拿下57家，数量占到黄埔的78%，广州全市的25%，加起来甚至比天河、越秀、荔湾、海珠四区还多。（信息数据来源：广州黄埔发布）

除此之外，LG、日立、创维、南方电网等行业巨头扎堆，还带动超15万家企业、400家科研机构落地。（信息数据来源：广州黄埔发布）

根据 “十四五”规划，至2025年，广州科创整体实力要达到世界主要城市先进水平，拥有丰厚积累的科学城被频频点名，担起产业引擎重任。

其对广州的重要性，相当于中关村之于北京，南山科技园之于深圳。

毫不夸张地说，这个产业浓度爆棚的地方，正在为黄埔、广州乃至湾区真正举起科技创新的大旗，前景难以估量。

科学城大道沿线企业聚集，贾自豪 摄

除此之外，城市更新也是拉升板块价值的重要抓手之一。旧改这架马车动起来，一着棋活，势必全盘皆活。

不过兑现周期长，且相当考验资金和实力。但别忘了，科学城背靠的可是黄埔。论旧改，没有人质疑过如雷贯耳的“黄埔速度”。

当年66个旧改项目，黄埔说干就干。如此彪悍的执行力，在广州，它称第二，没人敢称第一。

而且黄埔还有强大的经济实力，2023年财政收入稳居全市之首，是广州唯一一个全年财政收入超200亿元的区域。一个黄埔，足以超过2个天河，碾压3个越秀。

总的来看，无论自身产业能级，还是旧改兑现的实力，没有短板的科学城再次胜过天河东。

一个板块的所有价值，最终都会折射到房价表现上。

经历过周期回调，即使是身处宇宙中心的天河东，也很难走出独立行情，跌破开盘价、割肉撑排场的例子比比皆是。

震荡之下，很难有常胜将军。但是，科学城标杆—大壮名城，不仅站稳了，还逆势扬起一条上升曲线。

这是不可思议的“学霸”成绩。要知道，标杆盘向来是板块价值的标尺，大壮名城跑赢大市，科学城功不可没。

瞄准强地段的王牌选手

说实话，在科学城这种应有尽有的顶级地段之上，随便一个项目都能轻松躺赢。

但城市人居发展，光靠板块开挂不行，还需要有实力王者与之互相成就。

那么，有没有项目既占据黄金地段，又苦修产品内功，更以恢弘手笔，实现内外配套的“双王炸”呢？

相信很多人都已经猜到了，它就是上文提到的大壮名城。

项目门楼实景

1

广州少有三地铁上盖

王牌教育圈堪比越秀

大壮名城地处开泰大道、科丰路两条黄金走廊的交汇处，被6号线（暹岗站）、21号线（苏元站）和7号线二期（科丰路站）三线包围，是科学城乃至广州都少见的三线交汇地铁上盖大盘。

日常出行，下楼即达地铁站，经由地铁可无缝连接天河、越秀、荔湾等广州主城区。

项目一路之隔，便是华南师范大学附属黄埔实验学校，黄埔难得的九年一贯制学校，覆盖幼小初，目前幼儿园和小学已经开学。

一方面，一贯制学校，很大程度免去了家长二次择校的烦恼。

另一方面，实行一体化施教，孩子从小学到初中都在华附的教育体系下，教学更加系统。

至于华附的金字招牌，想必各位都有所耳闻。

改革开放以来培养出高分状元最多的广东学校之一，平均重本率超过90%。从华附走出的知名校友，包括有钟南山院士、著名作曲家冼星海等等。

此外，大壮名城周边还密集林立着多所学校，包括广州市第二中学（高中部）、广州市苏元二中（初中）、香雪小学（省一级）等广府名校。

这般教育资源，对于注重孩子教育的家长而言，岂能错过？

2

强商业在侧，繁华步行即享

说到商业，大壮名城的配套简直媲美珠江新城。

从大壮名城步行出发三四百米范围内，大型商场一口气都数不完：已投入运营的萝岗万达、大壮国际广场等等，即时满足购物娱乐需求，一周7天，精彩生活不带重复的。

这座全能配套大城，未来还有新的商业体陆续补充。项目斥资过亿在家门口建设5座广场，其中大壮映日广场已经封顶；大壮揽月广场正有序建设中。

还有大壮国际广场二期地块规划打造超五星级购物中心，对标太古汇，填补板块内高端商业空白。

五星级购物中心效果图

诚然，地段与配套奠定了项目天之骄子的地位，但一个项目最终能否被称为“好房子”，内核还是要回到居住层面。大壮名城在这道题上给出了近乎满分的答案。

二期【名门】组团炸场

全方位迭代，住出豪宅感

还记得，大壮名城一期加推，大批买家为之疯狂，凌晨4点排队抢房，创下短短1个多月内热销超14亿的亮眼成绩，最终迅速实现售罄。

时隔2年，大壮名城，再次给市场带来一个惊喜。

这便是全新迭代之作—二期【名门】组团。其对外立面、楼距、园林、户型等多个维度，进行了极大优化和提升，精心雕琢出全新的产品。

项目效果图

景观迭代：加宽楼距，优化景观面

二期名门，采用围合式布局，南侧特地减少了一栋楼，并把所有楼栋做了蝶型单栋设计。

这样做的好处有很多。

首先，是拓宽视野，增强通风采光。由于减少楼栋，留出足够开阔的空间，二期楼间距最大超过了150米。楼栋之间没遮挡，视野足够舒展，阳光清风也能随时造访家中。

其次，让园林更加集中。二期中央园林约2.5万平，足有约3.5个足球场大。

在园林中，项目精心打造全龄段社区，庭院草坪、高地错落的绿植，闲时穿梭在小区园林，散步遛娃，惬意自如。

项目效果图

主题式分龄儿童乐园、各式游乐设施，小朋友可以尽情嬉闹。一旁的休闲座椅，长辈们带娃时，也能闲坐一旁休憩聊天，而休闲健身区、下沉会所，则满足年轻人群追崇的松弛生活。

项目效果图

颜值迭代：科学城汇悦台来了

要说迭代最显眼的地方，莫过于颜值了。

二期外立面着实让人眼前一亮，全包铝板+玻璃幕墙，香槟金质感线条，打造极具标志性的超现代公建化立面。

以圆润流畅的形态，呼应广州灵动的“云山珠水”，远远一看，就是扑面而来的高级感。

如今的大壮名城，已然成为城市中央的一道风景。科学城，终于有了属于自己的[汇悦台]。

新规产品：巨幕阳台+270°飘窗，舒适度更高

全新二期，是2024新规后精心打造的新一代产品，使用率超100%，这一点，对比板块内乃至整个广州东内在售项目，将有明显的优势。

首推户型面积段比较丰富，涵盖88-143㎡，极致利用阳台、花池、飘窗等空间，对舒适度进行了全面升级。

比如，户户坐拥巨幕阳台，同时解锁家政、休闲、观景功能，提供N种生活场景，即使是最刚需的88㎡也不例外。

再如，主卧实现270度观景大飘窗，房间更加通透明亮的同时，实现居住品质平权，所有户型都能拥有豪宅般的享受。

建面约88㎡，上车门槛最低，非常适合年轻刚需。

竖厅格局，动静分区，贴心照顾到家庭每个成员的生活习惯。LDK一体化形成超大欢聚厅，无论聚会轰趴，还是家庭聚餐，完全不在话下。

约5.7米宽幕阳台、主卧270°飘窗相当震撼，在同等面积的户型中做到如此手笔，放眼全市，难觅其二。

建面约105㎡，则是在88㎡户型优势上，做了进一步升级。

阳台扩大至6.1米，双面宽设计，可与次卧打通，更可连通客厅，通风采光都很能打。

主卧套房，带独立卫浴和270°飘窗，给予男女主人足够写意的私密空间。

创意空间预留出书房的位置，作为办公、休闲一体的多功能区，后期也可改造为卧室、健身房，随心所欲。

预算更充足的买家，可以考虑建面约122㎡户型。

阳台开间拉宽至约6.6米，什么概念呢？白云区豪宅，建面约206㎡四房，阳台约6.8米，万博大平层，阳台同样约6.8米。

简而言之，你用更小的面积，享受到豪宅同款奢阔大气。

社交公区亦是如此，餐客厨一体化，靠近客厅的次卧是灵动的，它可以融入客厅，成为开放式书廊，看起来气派十足，也可以围合起来，用作孩子的卧室。

主卧打造有步入式衣帽间，一年四季的衣物都能得到妥善安放。

建面约143㎡，四个字形容：宽奢从容。

四开间朝南，有约36.5米巨幕采光面，一进入室内，就能感受阳光铺洒，清风流动，通透度远超一般户型。

还有开阔的观景视野，白天有imax霸屏式园景相伴，夜晚极目而望，璀璨的城市天际线尽收眼底，生活好不惬意。

南向奢阔主卧，为套间设计，标配270°环幕飘窗和步入式衣帽间，每一寸空间都隐藏一份美好，尽显舒适和质感。

别的项目产品经不起细看，但大壮名城二期的户型，越拿放大镜看越惊喜。

不过百闻不如一见，很多细节之处，需要现场感知才更明显。

目前样板间已经开放，从以往去化速度来看，项目真的不缺追求者，所以感兴趣的朋友，要赶紧动起来了。