仲量联行2024年上半年北京房地产市场回顾

2024年7月9日,“2024年以来，北京经济延续恢复态势，政策的持续发力逐步显现效果。企业整体的办公需求释放较缓，但租金持续调整预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响；北京零售市场保持稳健复苏，为头部项目带来业态调改契机。“仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。

二季度，办公楼市场需求持续承压，主力租户搬迁加剧了个别区域的空置压力。投资市场方面，房企加快处置核心资产，内资买家成为市场绝对主力。在零售地产市场，虽然新项目供应增加，但旺盛的需求支撑了租金的稳步复苏。工业物流市场在二季度迎来三个新项目入市，市场租金虽延续下行趋势，但低价策略在二季度显著提升了租赁活跃度。高端酒店市场在2024上半年表现良好，与2023年同期相比呈现积极态势。高端住宅市场面临去化压力，以价换量趋势进一步显现。

甲级办公楼

市场持续承压下，部分业主加大续租优惠力度以维持租户稳定。尽管低租金促进部分企业于二季度做出搬迁选择，但对整体市场需求提振作用有限。除租金外，搬迁成本也逐渐成为影响企业决策的关键因素。在此影响下，部分企业更倾向于续租而非寻找新址。二季度，租赁成交的行业分布呈现更加多元化的趋势，源自科技互联网行业的租户贡献了租赁成交总量的四分之一。自2023年末开始，中关村租赁活跃度持续回升。除传统的IT软件业外，游戏和人工智能企业在二季度增长趋势显著。

全市甲级办公楼市场空置率小幅上升0.3个百分点至12.1%。因主力企业租户阿里巴巴搬迁至自有园区，阿里中心望京B座已于二季度全部腾空，重新进入租赁市场。在此影响下，望京空置率于二季度显著上涨。尽管中关村和CBD的部分空置面积得到有效去化，但从全市角度来看，有部分企业端租户缩租及到期不续租， 业主仍面临一定空置压力。

全市平均租金在持续震荡下行。二季度，全市甲级办公楼市场平均租金环比下滑3.3%，同比下降12.7%。在需求不足的市场环境下, 业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时, 于续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。“需求复苏或需更长时间，全市租金调整期预计将在2024年持续。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管2024年将有大量租约到期, 或可为市场带来新的需求机遇，但在经济复苏基础有待进一步夯实的的市场环境下，大部分业主在企业到期时提供的商务条款更加灵活, 企业在作出重大搬迁决策时亦更加谨慎，租约到期后原地续租比例预计会在2024年明显升高。”需求持续承压下，业主预计将提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，全市租金将在2024年进一步下探。

投资

为应对市场周期性调整，部分房企加快处置核心资产。根据远洋集团在6月7日发布的公告，将其在颐堤港二期商业综合体项目中所持有的64.79%股权转让给中国人寿及太古地产，交易总价约40亿元。位于望京的颐堤港二期目前正在建设中，预计将于2025年及2026年分阶段入市，项目包括商场、办公楼及酒店等多种业态。

二季度大宗交易以小金额成交为主，活跃于市场中的投资人以内资买家为绝对主力。位于西四环的美泉宫饭店以约7亿元人民币的价格通过拍卖成交，建筑面积约3. 95万平方米。当前，运营表现稳健的优质零售资产成为投资者的关注重点。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“目前北京投资市场相对较为平静，但我们看到资产处置有所增多，优质资产的上架将为买家创造低位收购的机会。”

零售地产

餐饮与时尚业态引领租赁需求攀升，为头部项目带来业态调改契机。市场需求延续活跃态势，新租主力集中在餐饮、女装和生活方式业态。其中，价格实惠并能产生高频消费的零售品牌积极在全市扩张，为头部商场的业态调整注入新动能。不仅如此，旺盛的需求同样惠及郊区市场中近期开业的新项目，帮助其顺利去化前期空置面积。第二季度郊区市场净吸纳量达24.93万平方米，而2024上半年郊区市场的净吸纳量已接近2023全年水平。

需求稳健复苏下，供应波峰仅对市场造成短期影响，供需格局保持平衡。二季度北京零售地产市场共有三个新项目开业，总面积达38.5万平方米，创下近年单季度供应量新高。体量较大的新项目未实现满租开业，导致郊区空置率短期承压，上升1.4个百分点至7.8%。然而，从过去几个季度中新项目快速去化的步伐来看，短暂的整体空置率上升不会对市场情绪带来持续影响，供需格局将回归均衡。

租金连续四个季度上涨，但较疫情前仍有缺口，处于低位复苏阶段。头部项目的业态调改增强了市场吸引力，推动租金温和上涨。另外，过去几个季度低价入市的新项目陆续进入稳定运营期后开始上调租金。在这些因素的共同作用下，截至二季度，市区租金环比上涨0.9%，郊区租金环比上调1.8%。但是，即便全市租金已连涨四个季度，相较于疫情前的租金水平，仍有15%左右的的缺口，处于低位复苏阶段。“时尚和餐饮等多个领域的头部品牌宣布了2024年扩张计划，提升了市场对租赁需求的信心，这部分旺盛需求将助力去化郊区市场93万平方米的未来供应。因此，到2024年底，郊区空置率预计仅同比上升0.2个百分点，保持在健康合理区间。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

工业物流地产

受租金持续下行影响，二季度北京物流市场成交量有所增长。二季度市场问询及带看量明显回升。经过先前的多轮租金谈判，当前业主愿提供更具有吸引力的租赁条款以推进进度并尽快签约。以成本为导向的搬迁升级仍然是租赁需求的主要来源。其中，平谷子市场凭借其价格优势于二季度录得新租成交超过10,000平方米。在供应方面，二季度北京物流市场共迎来三个新增项目，其中两个位于平谷，总建筑面积约为27.7万平方米。平谷地区近十年间首次迎来大规模供应放量，总体量于二季度达到43万，跻身北京第三大核心子市场，进入快速发展阶段。因新增供应影响，市场空置率上升5.3个百分点至15.8%。

北京工业物流市场租金持续处于下行通道，环比下降1.1%，同比下降2.4%。鉴于当前市场需求较为疲弱，即使针对小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。其中，平谷子市场租金下调幅度达各子市场中最高水平。由于平谷新项目租金显著低于市场预期，为和新项目竞争，存量项目已在二季度对租金做出较大调整。

“2024年新增供应压力将延续，进一步扰动业主情绪。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“未来随着平谷子市场的低价项目逐步入市，市场竞争加剧将迫使业主继续下调租金。预计2024年北京工业物流市场租金将下跌4.0%。”低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。特别是平谷子市场将有望以低租金吸引之前迁往津冀地区的租户回流至北京。

酒店

北京2024上半年高端酒店市场表现良好，与2023年同期相比呈现积极态势。截至2024年5月，北京高端酒店市场的入住率达到66.3%，平均每日房价为1,073元，每间可出租客房收入为712元，同比增长7.0%。高端酒店市场相较于2023年同期的积极表现可归因于多个因素：有利的免签政策刺激了国际需求，同时，大型会议和展览的数量也同比增长了17.6%。

然而，高端酒店市场仍然面临企业预算削减和消费降级现象带来的挑战。值得注意的是，2024年上半年北京奢华酒店业绩超过了疫情前同期水平，而北京高端酒店则恢复到了同期水平的89.3%。其原因可能是疫情期间不同收入群体呈K型增长，疫情后消费结构分化，导致奢华酒店需求量价齐升，而高端酒店客源受到一定消费降级影响。

北京市场新增供给保持较低的水平，2024年新增2家高端及以上酒店供给。北京中关村东升科技园万丽酒店在2024年5月开业，北京前门文华东方酒店预计将于9月开业，这将是文华东方品牌在北京落地的第二家酒店。中国酒店市场中存量时代的特点逐渐突出，在北京，新增供给增速缓慢的趋势尤其明显。存量资产的品牌焕新，升级改造及用途更新是酒店业主重点关注的问题，因此，针对酒店资产管理、提质增效的诉求逐渐增加。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“预计多国免签政策的放宽以及即将到来的暑期旅游高峰，将共同推动北京高端酒店市场需求进一步攀升。此外，诸如Sibos 年会（Swift 国际银行业运营大会，Swift International Banker’s Operation Seminar）等高能级国际会议、展览和大型演唱会等活动也将为北京酒店业带来发展机会。对于北京酒店市场持续发展的态势，尽管面临诸多因素与挑战，但只要酒店业能够紧密关注并满足不断变化的客户需求，采取精准有效的战略措施，就有望保持稳健增长，实现更大的成功。”

高端住宅

北京高端住宅市场持续低位运行。新增供应下降和购房者观望情绪浓重等因素持续抑制购房需求。第二季度，北京高端住宅市场共成交643套，同比下降68.6%。市场去化承压，以价换量趋势加速。随着年中冲刺节点的到来，开发商加大折扣力度，带动高端住宅新房价格环比下降1.5%。二手市场业主心态分化，部分业主扩大议价空间以加速成交，另有部分业主转售为租。高端租赁房源供应明显增长使租金承压，二季度租金环比下降1.8%。

宽松政策持续加码，市场仍待修复。北京于4月末宣布放松五环外限购政策，允许符合条件的人群在五环外多购买一套住房，新政短期内提振了市场活跃度。“当前，北京限购政策仍较为严格，具备优化空间，预计下半年政策放宽将延续渐进适度节奏，以提振市场信心。”米阳表示：“成交增长动能仍待加强，以价换量趋势或持续，短期内新房价格调整压力仍在。近期土地市场降温或导致高端住宅供应放量收缩，带动部分需求转至二手市场，二手价格跌幅有望收窄。”（宣红彦）