房价半年降了19%！这个省会，怎么了？

　　作者：余飞

　　01

　　房价半年跌了19.25%

　　半年已过，当下正是各类半年报发布的季节。

　　南京我爱我家研究院近日就发布了南京二手房半年报。

　　和前两天我在文章《久违！二手房，嗨翻了》中写到的北京、上海、深圳等城市二手房成交量创新高不同的是，南京的二手房成交量并没有那么火热。

　　2024年上半年，南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），环比（与2023下半年比）上涨15.2%，同比（与2023上半年比）则下滑12.1%。

　　二手房成交量热度不及去年同期。

　　最关键的是成交均价。

　　今年1月份，我写过一篇很火爆的文章《破“3”！南京房价，倒回2017年了！》，由于一些原因，被迫删掉了。

　　当时，我爱我家南京研究院披露，2023年年末，南京二手房成交均价已经跌破了3万元，至29978元/平方米。

　　而该机构最新披露的数据是：6月末，南京二手房成交均价跌至24206元/平方米。

　　已经跌破了2.5万元。24206元/平方米相较于去年年末的29978元/平方米，下跌了19.25%，也就是说南京二手房价格半年跌去了约两成。

　　当然，目前全国没有房价不跌的城市。国家统计局不久前公布的5月份70个大中城市二手房价格变化数据显示，无一城不降。

　　其中徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州6座城市同比跌幅均超过10%，处于领跌位次。

　　恰如我所总结的，在低收入普遍存在的当下，本轮房价调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。

　　但是，南京房价的持续下跌且跌幅领先背后，绕不开产业因素的影响。

　　02

　　南京房价持续下跌背后

　　南京不仅房地产 持续低迷，经济表现上也欠佳。

　　南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中并列倒数第四。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

　　南京，如果没有深入了解，光凭印象或者网络上的报道，感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

　　南京的确很牛掰。

　　这个地方，古代被称为金陵、建康、应天，南京这个名称起源于明朝。

　　朱元璋在南京开国，以开封府为北京，应天府为南京。十年后，“北京”开封府被撤销，南京也改为京师。

　　朱棣在靖难之役后，将都城从南京迁往北京，开启天子守国门模式，京师再次成为了南京，形成了一北一南两京。

　　尽管告别了京师头衔，但南京在南直隶头衔加持下，经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶，南京城人口120万，成为当时世界上最大的城市。终明一朝，南京一直是南方的政治、经济、文化中心。

　　如今的南京，虽然再也无法与北京争雄，但作为中国内地GDP十强城市，南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。

　　南京坐拥52所高校，其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。

　　在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中，南京位居全国第三，仅次于京沪。

　　但南京也有明显短板。

　　南方周末最近的一篇文章《南京：直面城市无大厂论》，直指南京的短板。

　　文章指出：

　　有大厂，就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳，这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而，拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京，却略显尴尬。

　　文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。

　　并给出了一项建议，鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京，构造长期主义的营商环境。

　　体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身，让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。

　　客观来说，南京在全国可以吊打一大批城市，但在头部强城中，却略显尴尬。我在之前写南京的文章中，用了四个形容南京，“中规中矩”。

　　人口竞争力中规中矩，产业中规中矩。

　　以产业来说 。 工业 增加值排名在十名开外（由于很多城市没有公布2023年的工业增加值数据，所以仍沿用2022年数据对比 ）。

　　2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。

　　根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

　　比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

　　苏州的市区的工业实力，在各项数据上都位居第一，所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强，其市区也是

　　来源：江苏省统计局

　　南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。 6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。 高于成都、郑州、杭州。

　　制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴

　　然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

　　从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

　　然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。

　　在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。南京的IT产业仅排名第16位。

　　此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。同样以2021年数据来看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的总产值为7553亿元。

　　所有的一切都中规中矩，让南京这座城市过往的增速也都表现得很中规中矩，排名也很中规中矩。

　　有人梳理过改革开放以来南京的GDP排名，45年时间里，南京的排名堪稳定在第17至第11位。

　　相比于深圳、合肥等城市火箭式上窜，沈阳、大连陆沉式下跌，南京堪称全国第一稳。

　　直到最近几年，由于天津被挤掉了水分，南京才取代天津晋级全国十强。

　　稳，是一把双刃剑，可褒可贬。稳，让南京没有掉队，但同样让南京少了些激情。

　　对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

　　在前两天分析佛山出口跳水的文章中，我强调过，佛山前五个月出口大跳水，与深圳形成云泥之别的根本原因，是其产业科技含金量太低。

　　制图：城市财经；数据：深圳海关、广州海关、黄埔海关

　　产业上的差距，在出口顺畅的时候，不会太明显，而一旦遇到出口逆境，优劣立刻见高下。

　　南京前五个月的出口与苏州也形成了鲜明对比。

　　南京海关披露，今年前五个月，苏州出口累计6283.6亿元，增长9.9%。同期的南京，出口累计1390.3亿元，同比下降00.4%。

　　南京与苏州产业上的差距，虽然没有佛山与深圳相差那么大，但作为省内老大哥，产业弱于省内地级市，是个有趣的话题。

　　苏州的工业实力位居全国前三，其拥有11个千亿产业，其中还有一个万亿产业。

　　制图：城市财经；数据：苏州市统计局

　　无论是从工业增加值、工业总产值还是千亿产业数量，苏州都领先南京一大截。

　　产业强悍的结果便是，今年一季度，南京GDP增速在万亿GDP城市中与长沙并列倒数第四，而苏州则位居第一，高达7.9%。

　　03

　　南京需要有紧迫感

　　有人可能会说，南京已经很强了，如此分析是不是过于求全责备。

　　并不是。

　　一方面，南京与头部产业强城产业强城的差距还是很大，这是客观事实。

　　另一方面，在城市角逐中，没有谁能永远躺在功劳簿上过日子。

　　城市竞霸赛中，不进则退，进慢了都是退。

　　永远记住一句话，无论对人还是对城市，永远不能墨守成规、不能坐享其成，只有敢于拥抱、主动求变、不断进取，但求本心，无问西东，才能让自身立于不败之地。

　　因为时代在发展，对于人而言，知识体系需要不断更新才能跟得上时代。对城市来说，产业体系也需要顺势更新，才不会被时代抛下。

　　深圳为何能长盛不衰几十年，其出口连续31年位居全国第一，并且今年上半年，出口更是开启了狂飙突进模式。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　数据显示，今年前5个月深圳市进出口1.81万亿元人民币，同比增长34.3%。其中，出口1.16万亿元，增长37.2%；进口6525.4亿元，增长29.4%。

　　根本在于，始终坚持工业立市的原则，并将创新打造成了这座城市的底色。

　　从立市到如今，深圳的发展经历了四轮变换，最初是依靠“三来一补”的加工出口特区，开启了城市化序幕，并积累了原始资本。后来进入“仿造”也即山寨阶段。

　　随着技术积累，深圳之后走向了制造，并最终走上了智造之路，并成为了中国的“科创之都”。

　　正是基于工业立市的原则，民营、科创的底色，让深圳成功穿越了多次危机周期，粉碎了衰落论。

　　更为关键的是，在这些既往优势面前，深圳没有自满，而是要自我改革，进一步升级产业。

　　2022年深圳发布了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，其中明确提到未来重点布局的产业：

　　半导体与集成电路、生物医药、智能终端、网络与通信、超高清视频显示、工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人、现代时尚、安全节能环保、高端医疗器械、大健康、新材料、智能网联汽车、智能传感器、海洋产业等。

　　从这个布局来看，作为”双范“城市的深圳，成为世界制造业领跑者只是目标之一。

　　更宏大的目标，是主动承担起作为国家经济特区、国家“双范”城市的历史使命，成为中国科创的矛，凭借自身的科研实力，去攻破诸多技术瓶颈，助力中国打破美国的技术封锁。

　　不是所有城市都能成为深圳，不是所有城市都能拥有深圳如此扎实的产业，深圳是过去四十多年天时地利人和再叠加自身努力的结果。

　　但深圳的态度，值得南京等一众强城学习。