以案说法丨“村改居”后的房屋买卖合同是否有效？

【案号】(2021)云01民终4300号

【案件焦点】“村改居”后的房屋买卖合同是否有效?

【基本案情】

2000年，某街道办事处对樊某某位于某村宅基地上的房屋进行产权登记，房屋所有权人为樊某某、产别为私有，土地权属为集体，用途为住宅。2005某市人民政府为樊某某颁发国有土地使用权证，载明土地使用权人为樊某某、类型为批准拨用宅基地，并载明房屋位置、用途、使用权面积。

同年，某村集体经济组织以外的成员孔某某与樊某某签订《房产买卖合同》，约定樊某某自愿将上述房产出售给乙方，合同经过经公证处公证。

2008年，孔某某向樊某某支付了全部购房款并加盖房屋。樊某某去世后，樊某某的子女提起诉讼，请求确认《房产买卖合同》无效。

【法院裁判要旨】

首先，孔某某与樊某某签订的《房产买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，该合同经公证，孔某某支付了购房款并实际取得该房屋，可见，孔某某作为购房人在签订该合同时是善意的并支付合理对价且已实际取得该房产。故樊某某子女主张父亲樊某某系无权处分房产应属无效的理由不能成立。

其次，涉案房产所占用的土地于《房产买卖合同》签订之前已取得某市人民政府颁发的国有土地使用权证，故该土地的性质已转为国有土地而非集体土地，而使用权类型注明为批准拨用宅基地，证明该土地是用于住宅使用。但鉴于该土地性质已发生根本性变化，即已由集体土地转变为国有土地，已不存在集体经济组织权益或社会公共利益受损的结果，故樊某某子女主张房屋所占土地为集体土地的宅基地、依法禁止向村集体经济组织以外的人流转从而合同无效的情形已然消灭，该《房产买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。

【律师说法】

本案通过认可“村改居”后房屋买卖合同效力体现了对实质公平正义的维护。在卖方已享受城镇住房保障的情况下，允许其将已经转为国有土地的地上房屋进行市场交易，有利于其盘活资产、经济利用，同时也保护了交易相对方的信赖利益，避免卖方滥用土地原集体性质主张合同无效、破坏市场交易秩序。符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定以及《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》的要求。