25%溢价率！背靠央企的河北鑫界“虎口夺食”金鱼池

当前市场分化大背景下，房企投资呈现“缩圈”现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会。

彭红侠/发自北京

7月3日，北京土地市场出让3宗宅地，分别位于东城、昌平、大兴，其中东城金鱼池地块吸引了佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界3家房企报名竞拍，最终河北鑫界以3.375亿元摇号拿下，溢价25%，指导价15.1万元/平方米。

昌平、大兴两地块因仅有一家房企报名，全部底价成交。其中北京城建19.86亿元拿下昌平地块，期房销售指导价3.9万元/平方米；大兴城建和大兴发展联合体21.46亿元拿下大兴地块，销售指导价5万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，从北京今日拍地情况来看，当前市场分化大背景下，房企投资呈现“缩圈”现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会，激活市场主体活力。

东二环金鱼池地块早在挂牌前，就因位置极佳备受关注。地块位于二环路内、天坛公园北侧，直线距离天安门不到2公里，是真正意义上的核心地段。东城区土地稀缺，二环内新增宅地少之有少，上一次新增宅地还是在7年前。

2017年8月，华润招商碧桂园联合体38.4亿元拿下的永定门外地块。拿地后又缴纳33.9亿元土地开发建设补偿费，合计土地成本72.3亿元。同样的地段优势下，金鱼池地块更小，总价也更低，起拍价仅2.7亿元。

位处核心、总价低，为何金鱼池只有3家房企报名？

从挂牌信息来看，金鱼池地块为F2公建混合住宅用地，土地面积3027.632平方米，规划建筑面积5550平方米，其中公建占比高达70%，住宅占30%，也就是说住宅部分只有1665平方米，限高18米，产品预计是6层以下洋房大平层，若按套均150平方米计算，也就十来套房源。

规模限制和公建占比，对开发商来说存在一定的挑战。如何在有限的空间内实现最优化的设计和规划，成为他们需要面对的首要问题。

为放宽利润限制，金鱼池地块改变了北京土地市场溢价率不超过15%的隐形红线，将溢价率上限调高到25%，指导价的设置也是因地制宜地巧妙设计，根据拍地时的溢价率不同，设置三段式阶梯指导价。

当现场溢价率低于15%时，住宅指导价为13.9万元/平方米；溢价率在15%~20%时，指导价设定在14.3万元/平方米；如果溢价率高于20%，指导价则达到15.1万元/平方米。

这样的规则设定，是继朝阳酒仙桥三地块捆绑后，北京土地市场的又一次创新。地价与房价齐涨的规则设定，既鼓励开发商积极竞地，又把土地价值的阈值进一步调高。

不过也有分析人士认为，房地同涨但价差依旧紧绷，并不能起到优化增量，调动需求、打开市场，开发商快速去化回款后滚动拍地的目的。

从此次参与竞拍金鱼池的房企来看，河北鑫界成立于2005年，注册资本2000万元，为河北石家庄房企。自2008年至今，通过招拍挂拿下6宗宅地，开发项目并不算多。2023年7月河北鑫界被执行551.89万元，因未履行被列为被执行人。

名不见经传的河北鑫界，为何来京热抢金鱼池？

天眼查股权穿透后显示，河北鑫界实控人之一水福来在中国华电集团成员企业担任高管。河北鑫界还与中国华电旗下公司共同投资成立“河北华电石家庄热电有限公司”，二者分别占比18%、82%。据悉，中国华电成立于2003年，从事电力、热力生产和供应业，为国资委全资企业。

与之分庭抗礼抢地的东营亚通，来头同样不可小觑。东营亚通实控人吴东晓，是东营富豪贾相国外甥。公开资料显示，贾相国早期经营危险货物运输，资本积累后扩大公司经营范围，开始从事丙烯、丙烷、液化石油气、硫磺、沥青、燃料油等的生产销售。

在石油之城东营，这是民营石化企业惯常的发展路径：从危险货物运输起家，延伸到石化产品的生产销售。经过多年发展，亚通石化已经发展成为一家大型民营石化企业，2019年实现营业收入227.51亿元，在该公司股权架构中，贾相国持股90%，其外甥吴东晓持股10%。

不过，因东营石化地炼企业互保风险，亚通石化被巨额担保拖累，目前其已被东营大信科技有限公司申请破产重整，2023年亚通石化两次被列为被执行人，被执行总金额为4283.31万元。2019年9月，吴东晓退出亚通石化，取而代之的是贾相国妻子吴爱华，持股25%。

参与金鱼池竞拍的另一家公司佳源投资，为北京市东城区国资委控股企业。作为扎根东城多年的区属国资企业，佳源投资参与了东城区多个城市更新与保障房项目，包括国家广播电视总局五八二台家属区腾退项目、北二里庄申请式退租试点8院落整院腾退、西园子四巷南北楼简易楼腾退及保障房项目建设、物业服务等工作。

东城区多个知名新建项目，也有佳源投资身影。位于东直门的百亿TOD项目信达中心，佳源投资就是其股东方之一。在项目推进过程中，佳源投资发挥桥梁作用，协助推进项目建设和企业入驻工作。雍和宫后墙的东城区硅巷项目，也是佳源投资承接盘活。

除金鱼池地块外，大兴新城西片区0003等地块底价21.46亿元由大兴城建斩获。该地块规划建筑面积11.95万平方米，销售指导价5万元/平方米。该地块周边是今年3月底开盘的大兴城建另一项目兴城之星，当前项目去化率过半。

截至目前，大兴城建已经在这片区域拿下3宗土地，看起来是有要深耕的决心。不过目前来看，这片区域城市配套尚未成熟，且同区域的竞品项目特价房价格已经“杀”到了4.5万元/平方米，新地块想要突出重围，在价格上更得拿出诚意。

昌平土城新村0002等地块由北京城建底价获得，期房销售指导价3.9万元/平方米，现房销售指导价4.1万元/平方米。地块南侧是北京城建目前在售的另一新房项目国誉燕园，销售指导价3.9万元/平方米。

新地块建筑规模约15.55万平方米，容积率2.4，控高60米，又是一个千户体量大盘。目前国誉燕园的网签率已经53.97%，这个项目是2023年昌平区面积＆成交套数双冠，在北京市新房销售榜上也名列前茅。更重要的是，国誉燕园网签均价仅3.3万元/平方米，这对北京城建的新地块无疑是个不小的考验。