陕西
作者：周军律师
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
第29条明确了在执行异议和复议案件中，房地产开发企业将商品房已出卖给商品房消费者但未将产证过户至消费者名下，登记在房地产开发企业名下的商品房被法院采取查封措施时，商品房消费者提出执行异议符合上述三种情形的，可以排除法院的强制执行。
那么哪种情况属于“所购商品房系用于居住”的情形呢？
1 . 以政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质为准
最高院在（2018）最高法民申4883号、（2018）最高法民申1571号案中认为，执行异议复议规定第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，申请人所购房屋性质为居住用房。至于被申请人提出的申请人无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定申请人所购房屋是居住用房的事实。
2 . 商住两用的，只要有居住功能即视为用于居住的房屋
最高院在（2018）最高法民终545号案二审判决书中认为，执行异议复议规定第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的”所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合”所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合”所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。
3 . 商业用房不得认定为“用于居住”
最高院在《于占发、北京长富投资基金申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》中认为：本案中，案涉房屋为商服性质，不符合上述“所购商品房系用于居住”的条件。虽然于占发自认其购房用于开超市且商住两用，但长富基金对于居住用途不予认可，于占发提供证据证明力不足，本院不予认可。
4 . 一次性购买多处商品房不得认定为“用于居住”
最高院（2019）最高法民申1613号、（2019）最高法民申303号案再审裁定中认为，因申请人一次性购买多套房屋，不符合第二十九条第二项规定的情形，其购买房产的目的并不是用于消费性居住，不适用第二十九条的规定。
综上，司法实践对于所购商品房系“用于居住”的认定相对宽松，一般认为所购商品房具有居住功能的，即可认定为系用于居住。
但是，如所购买的房屋具有投资属性或者购买商品房系投资行为，如购买商业用房、一次购买多套商品房，则不属于购买“用于居住”的房屋。
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