重庆
蔡家烂尾了快10年的佳程广场今日拍卖终于成交了，真的太难了。
成交价格6.25亿，从22年拍卖至今，已经历多轮流拍，起拍价也从最初的19.38亿降到如今的成交价6.25亿。
佳程广场是从15年因拖欠工程款而停摆，这次成交方是重庆智新科技服务有限公司，主要股东方是北碚区国资委，所以大家就明白了。
佳程广场位置妥妥的蔡家C位，总建筑面积36.27万㎡，如果建好，能弥补蔡家的商业短板。蔡家目前就中央大街勉勉强强，蔡家天街、中南大有境广场也没好大个动静。
据最新数据蔡家常住人口超23万人，也确实需要一个大点的商业。
那么如果蔡家商业的短板补齐了，蔡家是不是就可以下手了呢？
确实精力有限，我也尽量每天写文，所以就尽量写的精简点，供参考。
1、蔡家距离是硬伤
用我自创的一些理论，蔡家离城市核心朝天门广场超20公里，属于近郊的范畴。有点远了，且目前就1条轨道线，6号线。如果生活工作半径在北区，距离还好，所以蔡家吸引了很多刚需、刚改客户。
2、蔡家产业差点意思
没有做特别深入的调研，印象中蔡家并没有大厂或者代表性的产业聚集效应。比较大的园区是蔡家智慧新城，更没有写字楼汇集的概念。最新的关于蔡家产业的消息如下：
个人觉得蔡家的定位更多是定位居住区，是两江新区产业外溢的居住区。而产业更多会倾向于科学城北碚区。
而相较龙兴、西永等产业较好的板块，缺乏产业支撑，人能留下来或者支撑高房价的力度就会偏弱。
3、蔡家配套还有短板
配套短板包括前面说的商业，轨道的，其他诸如医疗、教育等配套也一般般。公园倒还可以，且蔡家半岛被嘉陵江环绕，景色不错，所以沿江区域修了很多别墅项目，之前价格还不便宜。
4、蔡家新房供应量太大
蔡家属于近10来年才开发的新板块，因此有很多新项目密集开发，抛售压力是比较大的，价格就很难起来。根据BK平台，蔡家二手房在售1.09万套，挂牌均价1.1万/平，且目前蔡家的热度远没有科学城高，新房去化压力也偏大。
PS.当然这个挂牌量在很多新区也都正常，比如西永、大学城，压力都不小，新区的通病。
价格回调也比较严重，比如说之前的明星盘，万科十七英里，目前成交均价1万左右，我记得刚出来时这个盘远远不止这个价格。且挂牌率是很高的，253/1064=23.8%，可是也别大惊小怪，新区这都是平均水平。
综上，在当下市场行情下，对于新区我个人均不是特别建议，特别是TZ，不要为了去追求所谓的环境好、空气清新、小区漂亮、想住洋房别墅买单，而且目前大概率很多小区住进去生活配套极不方便。
有很多朋友找我咨询过，买了蔡家的别墅，如果要转手是很难的，流通性较差。
如果你是自住，预算不高，工作生活半径在北区，其实更推荐中央公园，如果非要买蔡家，尽量买离曹家湾、蔡家两个轨道站近的楼盘。
PS：非唱空，仅从买家的角度分析，供参考。
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