仲量联行《产业链不动产白皮书》：探索成都产业与载体协同共进

今日，仲量联行权威发布《成都产业链不动产白皮书》，首次提出“产业链不动产”的全新概念。这一概念的提出，正值全球经济形势复杂多变、市场竞争从单一企业竞争转向产业链竞争的关键时刻。白皮书从政府和运营主体的角度出发，深入分析城市产业协同发展与不动产策略之间的关联性和适配性，探索不动产策略在中观产业层面的实践价值。

报告以成都电子信息产业为研究对象，这一产业是成都经济的支柱之一。基于产业协同、产业流动和产业园迭代三大视角，报告详细阐释了影响“产业链不动产”策略的关键因素，并归纳总结该策略的核心定义和主要特征。报告的目的是帮助政府、管委会、园区运营主体等厘清产业升级中的结构性机遇，从规划前端主动适配产业招引，为城市、区域、载体科学招引目标企业奠定方法论基础。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉强调了“产业链不动产”概念的原创性及其实践价值。他表示，这一概念更侧重于经济顶层设计的本地实践，旨在帮助上游的规划者和运营者在上位规划、区域规划、基建配套及项目开发等关键节点上完善不动产策略体系，为产业招引方向、产业链融合发展提供有益参考，加快打造和锚定新质生产力，实现产城高质量发展。

成都经济新动力：电子信息产业的协同效应与生态圈潜力释放

报告的“静态视角”分析了产业协同的现状和融合发展的潜能。中国工业制造正面临发达经济体的高端制造回流和发展中国家的中低端制造分流的双向挤压。成都同期亟需突破传统产业发展路径上的卡点和瓶颈。2022年，成都提出“建圈强链”发展方案，从横向“建圈”、纵向“强链”两个方向，实现产业链的延伸与跨产业的协同发展。

报告数据显示，从纵向产业链延伸角度分析，成都电子信息产业“强设计、补服务”成效显著。成都电子信息产业在IC设计、电子设备技术服务和信息技术服务等生产性服务环节具备企业规模优势，企业数量在全国的占比分别达到了4.1%、2.9%和4.5%，在同类对标城市中位居前列。结论表明，成都在电子信息产业链的垂直构建上，已在国内具有较强的竞争力和发展潜力。

从横向产业生态圈构建视角来看，电子信息这一基础产业正在成为跨行业融合的桥梁。数据显示，在成都电子信息产业集群中，集成电路（含光子）、传感器、新型显示是企业数量最多的细分行业，与电子信息产业的相关性系数分别达到32.0%、28.9%和25.3%。从跨行业融合情况来看，与成都电子信息产业融合度最高的前五大行业分别是轨道交通(19.0%)、无人机(15.3%)、高端装备(14.1%)、医疗器械(13.8%)和航空(10.1%)。其中电子元件、光学元件、光电子器件、电子控制器件以及传感器是在以上行业应用最广泛的电子信息零部件，也是多产业融合发展的代表。作为产业基础最好，创新实力最强的支柱产业，电子信息正在成为成都经济增长的“倍增器”、产业升级的“助推器”、产业融合的“粘合剂”。可以看出，成都电子信息产业的“朋友圈”已然成型。

注：上图前六个产业属于电子信息产业的细分领域，因此轨道交通是其他产业中相关系数最高的。

商办空间成为成都电子信息产业的首要载体，产业流动催生空间新需求

报告的“动态视角”分析了成都电子信息产业对载体的需求情况和多元载体对产业招引的适配性问题。通过深挖成都电子信息产业载体端超2万条的企业信息、60万个数据节点的样本数据，报告发现，成都电子信息产业的“强服务”属性明显。集成电路、传感器和新型显示三条产业链上的商业办公（即商业用地上的优质办公楼）需求占比高达41.7%，居各类型载体首位。此外，得益于不动产成本优势及产业招引政策，有18.5%的企业选择进驻产业园区。

本次采集的成都电子信息企业全样本中，有27.3%的企业仍注册于住宅类载体。这说明，产业链上的中小企业对于不动产租赁成本仍比较敏感。伴随市场营商环境提升和企业工商行政登记的规范化，原本在住宅产权载体中短期乃至长期办公的需求，有望回流至办公楼或产业园区。

报告还指出，产业链不同环节中载体的差异与多元特征。例如，成都集成电路产业的上游企业主要涉及原材料、设备销售以及IC设计类公司，而下游则更多由销售公司组成。这些企业多以研发或销售职能为主，对办公空间的依赖度较高。拥有更加明显制造特征的新型显示企业对园区的青睐度较高，超六成企业落址于各类园区，其中工业园区是首选。

区域分布层面，报告通过绘制成都集成电路产业头部企业全景图，总结出集成电路产业在蓉聚集特征，即上游“一路向南”，中游“两翼齐飞”，下游“回归三环”。

· 首先，在企业个数和企业资本两个维度上，高新南区凭借扎实的软件研发基础和丰富的人才储备，成为集成电路上游（以IC设计为主）的产业聚集高地。

· 其次，中游企业的“强制造”属性，决定此类企业选址多青睐具有制造业基础的产业功能区，主要聚集于两大方位：一是沿天府大道向南，穿过成都新经济活力区（高新南区）以天府新区半导体材料产业功能区以及成都科学城等产业协同发展地；二是以沙西线和西源大道为边界，串联高新西区及郫都区；区域内聚集华为、因特尔、富士康和德州仪器等多家全球头部企业，这也是成都电子信息产业生态圈的产业功能区主要承载地。

· 最后，下游企业则以市场为导向，邻近市场与消费者。企业基本集聚于成渝环线高速内，尤其是三环内的老城区。中心组团从市中心延伸至南三环，周边以成龙大道、高新大道创业路、西芯大道、蓉都大道为切割自然聚集城东南西北四块。

打造多元产业生态：都市工业园的立体化发展策略

报告的“载体视角”探讨了新型都市工业园区的三大趋势与探索方向。基于产业协同和产业流动的底层逻辑，仲量联行认为承载产业的不动产载体也需同步迭代。报告总结出中小制造商多元不动产诉求增长、2.5产业向产业功能区汇集等趋势，并强调了都市产业功能区在物理空间上对产业生态圈的映射作用。

报告提出，未来的产业功能区规划和产业园开发应面向中小制造商、生产性服务业等多类型企业，提供产业链不动产载体。通过资源共享、信息共享，构成立体的多重交织的产业环，提高创新能力和经济效益。都市工业园的发展也呈现出新的趋势，不再只是适配单一产业功能，而是将生产、研发、商务服务、2.5产等多方面整合其中，满足产、城、人三大维度的复合需求。

仲量联行华西区董事总经理周懿指出：产业发展进入新周期时，载体主动适配产业发展需求是关键。增量经济时代下的“先筑巢、再引凤”逻辑应在存量时代得到及时修正。当前，许多城市面临楼宇空置难题，这要求市场相关方在载体开发和运营两方面都充分尊重市场规律，重塑产业招引新思维。尤其在面临经济调整周期之际，“先引凤、共筑巢”的策略更具前瞻性，以终为始，从产业需求出发合理规划区域产业定位、优化产业功能载体、共建适应性产业配套，打磨新质生产力，以点带面激活城市群产业活力，实现高质量发展。

仲量联行全面覆盖产业研究及规划、片区产业发展战略和实施路径、产业招商等专业服务领域，助力地方政府、区域城市综合运营商及企业端等产业链各环节参与方，在锚定产业发展机遇、实现产业链完善与协同发展、应对产业招引挑战等多个领域形成有效解决方案。报告期望为政府和运营主体提供从产业链视角审视不动产策略的新思路，助力优化不动产体系，促进产城融合和高质量发展，为成都乃至全国的产业链发展提供参考和启示。

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