三年腰斩50% 楼市加速挤泡沫

我不唱空楼市，但必须面对现实。

原创 | 天府财经

撰文 | 潘谈

仍记得一个段子：2019年是过去十年最差的一年，却是未来十年是最好的一年。当时觉得是个笑话，现在却有点笑不出来。

过去40年中国经济的高速增长，形成了每个人的舒适区，却忘了建立自己的护城河。总以为疫情是我们最难的时刻，疫情之后就会好起来。

事实上，中国经济疫情之后没有出现多数人所预期的复苏，取而代之的是陷入了空前的增长困境。尤其是房地产业带来的问题，是经济陷入困境的最大原因。

在中国经济发展史上，从来没有哪个行业，有房地产有这么大的体量；从来没有哪个行业，像楼市影响中国家庭财富之深；也从来没有哪个行业，像房地产就业之广。

房价的下跌，导致地方财政困难，家庭财富缩水，就业环境恶化，社会问题突显。加上世界经济因大国博弈，局部冲突而萎靡不振。业界有个共识，今年比去年还难。

住房和城乡建设部部长倪虹说过，房地产业有个著名的“456”：即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，房地产占居民财富60%以上。

中国经济能够登上全球第二的宝座，一是2000年进入WTO，打开了世界贸易市场；二是1998年房改，打开了内需市场。靠房地产支撑24年之后，2022年大跌26%，2023年再跌8%，

2024年1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

商品房销售面积从2021年的18亿平米峰值，跌到了今年预计不足9亿平米。三年下跌50%，寒气传导给了每个人（除了领退休金的）。

上周，红星美凯龙宣布倒闭，似乎一点儿都不例外。

根据房产及相关产业占中国GDP26%的份额（初略按中国2023年126万亿总产值计算），房地产业下降10%，GDP增速就会下降2.6%，今年若地产市场大跌20%，意味着将使GDP降低5.2%。

2023年至今，各地政府都高度重视稳定楼市，出台的政策也可谓史无前例。但似乎没起多大作用，新房销售量仍然下降了50%。

为什么刺激不起作用了呢？主要原因是自2015年来，中国房产市场积累的泡沫太大，老百姓又没钱了。对投资房子信心不足，破裂下跌就成必然啦。

有人说，目前中国的房产泡沫是人类有史以来最大的，我不知道是否准确。但我国住房总市值460万亿元，相当于美国、欧盟和日本房产市值的总和。世界房价前10名的城市中国占了6个，这是有数据支撑的。

一个人均GDP只有1.27万美元（2023年数据）的中等收入国家，人均居住面积达45平方米（不含港、澳、台）。人均收入不足，人均居住面积却达到了发达国家水平，这肯定不符合经济逻辑。

房地产经济是有周期与规律的，谁也阻挡不了。政府救市的作用现在主要是防止硬着陆，而让楼市根据市场规律自然回归，挤掉泡沫，可能是不得不接受的现实。

挤泡沫肯定有阵痛的！美国产业空心化就是经济太过金融化，我们回归实体也是避免陷入虚拟经济而不能自拔。

但挤泡沫的过程，对当下的经济增长会产生巨大的副作用。叠加大国博弈的不确定性，未来几年“大环境不好”应该是新常态。

日本1990年房产泡沫破灭后，经济停滞增长了30年；美国2008年的房产次贷危机，对美国和全球经济都带来巨大冲击，5年之后才逐步恢复。

如果要问我们什么时候可以调整结束？有国内专家说到2027年，有美国机构预测可能需要10年。

但根据我国居民资产结构与国家政策的传导，当下加速挤泡沫。据说8亿立方是行业底线，年底前应该会阶段性企稳。

至于成都，作为去年全国之冠，“虹吸能力”很强。楼市行情既在趋势之内，又在趋势之外。应该会先启稳，且行且珍惜！

这不，上周天西板块的招商翎雲阁，就创下了1小时10.6亿销售纪录，交子金融广场还创出了成交单价7.19万每平方米的新高。市场再难，成都并不悲观。

今年年底还有个最大的不确定性：川普可能回归。很多朋友应该看过了特拜的首场直播辩论，如果川普最终当选，明年中美贸易又将是雪上加霜。

基建投资已趋饱和，很多项目是无效或低效投资。未来几年支撑我们经济的，可能主要是内循环消费这条路了。

如何激活消费，很多专家都提出过直接发钱的办法。如果把每年10万亿的低效投资变成居民收入和消费的话，就会产生30万亿的总需求，那么扩大内需问题就可以迎刃而解。

轻税薄赋富民是经济复苏之基，也是国家发展强大之石。但好像国家的钱是他们个人的，这些建议从来没走进他们的视野。

作者Writer | 潘谈

视觉Vision | 赵兮 编辑Editor | 晴川

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