深中通道开通，业内指对深圳、中山楼市影响有限

蓝鲸新闻7月2日讯（记者 崔陆鹏）从深圳机场出发，半小时到达中山，1小时可至珠海、江门、佛山、顺德，2小时车程覆盖阳江、肇庆……6月30日，粤港澳大湾区超级工程深中通道正式通车试运营。

在深圳中原地产西部住宅总经理王焕新看来，通勤距离、时间大幅缩短背后，意味着深圳的辐射范围已实现“边界突破”，未来珠江西岸的“流量”将逐步汇入。

“通车后可能有些人还在谈房价，在我看来，现在已不是十年前，现阶段通车对深圳、中山楼市价格的影响十分有限。”某房企相关负责人表示，更多人关注的是，两地在产业、经济、旅游、会展等方面互动所带来的新机会。

据悉，2015年，广东省深圳至中山跨江通道可行性研究报告获国家发展改革委批复同意。当年12月25日，深中通道深圳机场互通立交先行工程动工建设。

彼时消息刚出，中山楼市应声而涨。据乐有家研究中心数据显示，2015年11月起，中山房价进入上涨通道，到2017年将近翻倍，2018年均价正式破万元。

上一轮中山房价的上涨，离不开深圳客群的带动。

据乐有家数据显示，2015年，深圳市二手住宅成交均价为4.4万元平方米，而彼时，中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平方米，深圳房价是中山的7.8倍。

前述房企负责人称，相对深圳，中山当时的房价是洼地，有部分深圳客群选择置业中山。2016年，他所在的企业在中山开发的项目主要面向的是深圳客群。

乐有家研究中心也指出，2016年开始，外地客涌入中山，成为中山购房主力军，2016年深圳购房客占比五成，而本地客中山仅为20%。2017年中山推出限购政策，外地客退潮，本地客占比为51%，而深圳客仍然占2成。

2018年，中山外地购房热明显消退，本地购房客占比77%。近两年，中山新房均价较峰值有所回落，安居客数据显示，2024年5月，中山新房均价为13678元/平方米。其中，均价最高为翠亨新区，均价19200元/平方米，环比下降1.15%。

“翠亨新区是承接深圳产业的区域，其起步区马鞍岛的楼盘更是主要面对深圳客群。”据上述负责人介绍，尽管两地通勤距离已被缩短，但单次66元、全天132元的通勤费，对于外溢客群而言是笔不小的开支。

深圳某中介负责人算了一笔账，每天通勤成本在132元，一年通勤300次，仅过路费就是3.96万元。

据了解，今年1月中旬，深中通道车辆通行费定价听证方案公布时，中山市马鞍岛上不少楼盘就开启了“买房送通行费”的优惠活动，有楼盘最多送4000次通行费，折算成人民币约26万元。

据马鞍岛某住宅项目销售人员介绍，马鞍岛的新房价格普遍在2万元/平方米。

深中通道深另一头的深圳宝安区，目前的新房价格范围在5-9万元/平方米不等。相比之下，邻深的马鞍岛仍然处于价格洼地。有项目更是打出“宝安四分之一价格置业中山”的营销口号。

据悉，深中通道开通前，受5.17新政带动，中山楼市短期内成交有上升。数据显示，5月中山全市住宅成交量达到2050套，环比上涨23.6%，今年以来首次突破2000套；上周（6月17日-6月23日）中山市住宅网签量环比回升39%，市场活跃度显著提升。

“深圳通道开通，对粤港澳大湾区楼市发展有积极影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，这一轮房地产市场有所放松，中山的房价相对较低，未来仍有发展空间。

“深中通道作为连接深圳和中山的重要跨海大桥，通车将显著缩短深圳和中山之间的距离，提高城市品质，这将吸引更多人口和资金流入，推动经济发展和房地产市场繁荣。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅预计，短期内将重新激发外地购房者，加速中山本地市场去化。

“反观深圳，深圳发展一路向西，尤其是临近深中通道的宝安区，人口占比深圳各区域内也较高，是深圳新房市场供需大区。”孙红梅称，随着深中通道的开通，会有小部分人群分流至中山置业，但总体上深圳住房供需关系基本不会改变。