这个板块要被开除徐汇籍？

不管是在环线粉丝讨论群里还是后台的留言中，总是能够看到这样的评论：

长桥差点被开除徐汇籍，这是怎么回事呢？

长桥真的就与徐汇格格不入吗？未来还能翻身吗？

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长桥板块示意图：

（注：汇成片区、园南片区行政上也属于长桥街道）

在长桥逛一圈发现，这里确实不怎么像徐汇。

仅仅是长桥新村、罗秀新村的老房子就占据了大片，城市界面不怎么样：

板块内有一个很大的长桥水厂水质化验中心，还有钢铁巨龙般的高压线横亘罗秀路，硬伤很明显：

很难想象，长桥竟然没有一家商业综合体，只有零零散散的底商，业态单调，如同郊区的缩影：

整个板块被北部中环、东部龙吴路、南部淀浦河切割开来，形成了一个相对封闭的空间。

龙吴路上大车频繁穿梭，不仅声音嘈杂，还把美丽的滨江岸线阻隔开来。

难怪有粉丝扬言，要把长桥开除徐汇籍！

回顾徐汇的发展历程，长桥确实显得有些落寞。

它的定位很低微，仅仅作为动迁基地而存在，缺乏代表徐汇文化的发展基因和历史底蕴。

在徐汇的城市化进程中，长桥似乎总是被边缘化，被忽视。

徐汇最先开启城市化的地方是徐家汇，早在明朝徐光启就在这里“造城”了。

到了清末，洋人又在这里建教堂、盖洋房和别墅，徐汇内环拥有很多代表上海文化的发展名片；

改革开放后，徐汇越过内环又发展了漕河泾产业区，吸引了大量外资企业入住；

2010年世博会结束后，徐汇滨江CBD也崛起了，成为徐汇又一张响亮的名片。

徐家汇、漕河泾和徐汇滨江永远代表着徐汇的历史、现代化和国际化。

而长桥，能代表徐汇什么呢？

长桥原先属于上海县的乡下地段，加上沪杭铁路的阻挡，徐汇北部的资源进不来，拖累了发展。

后来徐汇收下长桥后，就是在这里简单地建一些动迁房，用来安置北部的动迁居民。

长桥处在沪杭铁路的“背面”，过去长期沦为徐汇的“轨交盲区”，是交通的“死角”区域。

直到2021年15号线的开通，才缓解了区域的“封闭性”。

起点低、资源相对薄弱，导致长桥各方面看起来很不像徐汇。

以至于出现了“开除徐汇籍”的声音。

如果说徐汇内环和徐汇滨江是一级地段的话，那么内环外和沪杭铁路以北就是二级地段；

而沪杭铁路以南的植物园、上海南站、华东理工、长桥和华泾则成了三级地段，是徐汇的“下只角”。

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既然长桥承担的是徐汇底层的动迁职能，当然要建很多动迁小区。

所以片区内出现了长桥新村（一至八村）、罗秀新村（一至三村）、中恒苑、鑫隆花园等动迁大居。

这些名字如同时间的烙印，见证了从上世纪八九十年代至今的变迁。

在岁月的洗礼下，它们一一成了人们眼中的“老破小”。

不过不同于一般的老破小，长桥老破小凭借着独特的教育资源，依然能够熠熠生辉，吸引着无数家长的目光。

比如长桥一村、长桥五村对口上海小学+徐教院附中的梯队组合。

这两个小区目前成交价在6.6-8万元/m²之间，在片区2000年以前的小区房龄中价格是最高的。

尤其是2021年那波楼市狂潮中长桥一村小户型36m²的卖到了13.3万元/m²，踩上XQ杀疯了！

而不带XQ或者对应学校一般的老破小价格就低很多。

如长桥七村、罗秀三村新近成交只有4.5万元/m²。

所以老破小要想卖上价钱，要么带XQ，要么地段好，长桥很好地占据了前一个。

长桥虽然贴上了老破小的标签，但是有好学校支撑，代表了徐汇教育强区的一面。

仅凭这一点，长桥还是不容易开除徐汇籍的！

长桥不只有上世纪的老破小，还有2000年后建造的新一代动迁房，这类产品相较之下有很多优势。

如2011年的华沁家园、2008年的华滨家园、2007年的书香逸居、2003年的徐汇新城等，房龄很新。

华沁家园

要知道，老公房集中的植物园、上海南站、徐汇梅陇片区等都没有2000年以后的次新动迁产品。

居住老动迁的客群也有换房需求，比如换房龄更新的、户型更大更好的、带电梯的房子。

长桥次新动迁恰巧满足了这类需求，产品在市场上构成了上下游关系。

再往北和田林比较，虽然长桥的地段不如田林，但胜在房龄新和价格优势。

长桥上述次新动迁房成交价在7-8.5万元/m²，但是田林80年代的老房子也是这个价，产品差异很大。

所以不管是老动迁还是新动迁，长桥的产品在徐汇市场上都占据了举足轻重的地位，新房也是这样。

徐汇北部日益发展饱和，很难再有新房开发出来，即使有价格也不低，徐汇滨江总价已在几千万。

徐汇非常缺乏千万级别的新房产品，刚需买房没有去处。

随着长桥旧城改造的提速和华泾新TOD的开发，带来了不少千万级新房项目，填补了刚需市场的空白。

长桥的汇成·南街里、地产·尚海悦庭，华泾的嘉华嘉俊庭都是近几年开出的热门楼盘，成了刚需香饽饽。

汇成·南街里

如果把长桥、华泾都开除了徐汇籍，在徐汇哪里还能买到8、9万的新房呢？

现在长桥是徐汇的重点更新区域，拆迁出了很多地块，接下来还有一大批新房项目入市，长桥将成为徐汇新房的主力供货板块。

比如龙川路两侧长桥新村旧改的xh315-10地块、xh313-16地块；中海瀛台南面的xh297A-06地块等。

新商品房的出现，不仅对二手市场带来了次新产品的补充，也会带来新人口的导入，改善长桥居民结构。

不过上述新房交付变成次新二手房后，挂牌价格还是有些虚高。

因为徐汇两个字，汇成南街里就挂11万元/m²，包括即将交付的尚海悦庭也不会低哪里，买来会很棘手。

身在老破小圈子里，长桥个别次新房形成不了次新居住氛围，有些掉身价。

长桥终究不是六边形战士，中产花11万的价格买在这有些尴尬，体验不如古美的万源城。

长桥的老破小太多，如果想彻底革新，那些老房子最好全部推倒重建。

长桥还需要做更多努力，去夯实11万的房价。

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好在长桥也意识到了这个问题，正在配合徐汇五大战略的实施去做一些城市更新的工作，努力改变过去落后的面貌，把地段变好。

前面我们说到长桥板块有些“闭塞”，这不：

龙川路即将拓宽改为4车道，和长华路桥连接起来，打通长桥、华泾到上海南站的交通要道。

为了配合工程改造，逸夫小学新校区已经搬迁到华发路了，老校区届时将削掉一个角。

逸夫小学新校区

长桥旧城改造出来的几个新房项目都是得益于这条道路的拓展和打通。

新社区的开发，当然伴随着新业态的形成，如邻里中心、社区商业、为老服务中心等。

以后长桥也会有像凌云那样的社区商业了，逛街买菜更加方便了：

此外，徐汇南部医疗中心已经建成，加上大华医院，大大提高了长桥周边的医疗配套水平。

其实对长桥利好更大的是一河之隔的北杨人工智能小镇，这是徐汇下的一步大棋。

长期以来，长桥、华泾只是单一地做为一个居住社区，产业比较稀少。

而北杨人工智能小镇的到来，将开启两地迈向职住平衡的新纪元，以后在家门口就能找到高薪工作。

目前北杨人工智能小镇正在如火如荼地建设中，一幢幢摩天办公楼拔地而起：

华发路两侧的北杨人工智能小镇

此外，百色路（百龙小区西边）也建起了新的办公楼，都给长桥带来了新的风采：

以此来看，长桥的居住业态、产业环境正在迎来改善和蝶变。

不止如此。

继15号线通车之后长桥东部又有23号线在建，以后长桥就是双轨进市区，与北徐汇的联系更加紧密了。

而且上海南站今年底前将完成动车化改造，以后从长桥出发不用去虹桥就能坐高铁。

当然长桥南部的机场联络线开通后，去往虹桥、东站都会更加方便。

除了老城面貌的焕然一新，长桥还有另一张崭新的名片——滨江区域。

长桥处在徐汇滨江的发展轴线上，与前滩隔江相望，战略位置举足轻重。

长桥滨江搞得很不错，视野非常开阔，可以看到徐汇滨江、后滩和前滩的商务楼：

放大来看，未来长桥-华泾滨江将和前滩、徐汇滨江、前滩南、浦锦等共同组成黄浦江重要的滨水活力区。

长桥滨江也有江景房开发——中海瀛台，挂到了12-13万元/m²，延续的是徐汇滨江的房价逻辑。

综合来看，长桥拥有多面孔，既有破落的一面，又有高大上的商务楼和一线江景，更有名校的加持。

长桥的新老动迁房、新房放在徐汇市场上有很大的优势，是很多购房者置业绕不开的板块；

但是次新二手房价格有些虚高，和地段不太匹配，我们并不建议入手，有其它更好的板块与产品替代。

不过长桥毕竟属于徐汇，诸多元素共同构成了长桥的独特魅力，使其成为了徐汇不可或缺的一部分。

长桥并没有被徐汇放弃，希望它在徐汇的版图上越来越熠熠生辉！

▼以上为正文

编辑∣环线咨询