读城丨行政学院：成都中产伏击城市红利

成都新楼市文丨季体

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成都有这样一个板块，它的命名方式很特殊：以学校命名。这就是行政学院板块。

虽然成都行政学院主校区建成已近15年，但板块进入主流购房者的视野，还是在2021年——行政学院TOD两大项目 （万科高线公园、龙湖光年）入市。

2024年，随着多个改善楼盘“扎堆”亮相，以及一所重量级学校即将官宣，邻近的三圣乡地价突破2w，行政学院已经成为城东改善的强势看点。

成都新楼市认为，这个板块，就是成都中产阶级的“体面”——三四百万改善之选。

行政学院板块位于城东三环到四环之间，是以地铁行政学院站为核心的区域。板块的大致范围，西侧与南侧至锦江区界、东至绕城高速、北至洪源一路。

▌行政学院板块图

2010年左右，成都市委党校 （成都行政学院）落子于此，两年后，地铁2号线一期正式开通，邻近的车站也以此命名。

但行政学院板块真正进入主流视野，还是在2019年。作为成都14个示范TOD之一，一体化设计范围达947亩的行政学院站TOD在这一年正式启动。

▌行政学院站TOD整体规划效果图

作为地铁2号线和9号线 （二期规划中）的换乘站，行政学院站通过2号线直达攀成钢与春熙路，通过9号线直达金融城，打造TOD的意义不言自明。

2019年与2020年，行政学院南侧212亩和北侧258亩土地由轨交竞得，此后分别引入万科&美的、龙湖合作，打造万科高线公园、龙湖光年两大项目。

2023年，《龙泉驿国土空间规划》中，将行政学院板块的定位由龙泉驿城市副中心提升为东部新城中心。

▌龙泉驿国土空间规划

成都新楼市认为，行政学院板块的发展，有三大特征。首先，行政学院板块是最接近一圈层的板块。这种接近，有距离层面的接近：下图中，左侧行政学院板块的仁和春天银杏大道，与右侧三圣乡板块的国锐云嶺直线距离不足300米！真正意义上的一街之隔。

▌左侧塔吊：仁和春天银杏大道；右侧塔吊：国锐云嶺

还有价格层面的接近：行政学院板块起步即改善，2.8w的最高清水限价，是二圈层房价天花板之一。

行政学院，还是驿都大道发展轴线上的重要一环。成都向东涌现出了攀成钢、川师、三圣乡、大面、东安湖等城市级的热点板块，沿驿都大道形成了一条发展轴线。在这条轴线上，行政学院板块的出现，恰好弥补了三圣乡和大面板块之间的空白。

▌驿都大道板块图

同时，行政学院板块的布局，非常类似杉板桥。一条城市主轴 （成华大道与驿都大道）旁，万科、龙湖分别布局两大综合体。同样，行政学院也有一座龙湖天街。

整体而言，行政学院介于三环-绕城之间，与攀成钢、金融城直线距离约6公里，8公里；区域面积辽阔，住宅用地规划较多，而且城市界面观感较好。

购买逻辑：

1、板块有大量攀成钢置换的购房者，一套吉宝凌云峰阁98平高层，可以在此直接置换一套143平的改善产品；

2、和锦江区其他板块比，三圣乡、白鹭湾迈入深改顶豪，价格纷纷突破500w级，金融城东配套呈现需要一定周期，且门槛已超400万；行政学院400w内的改善产品拥有较强竞争力；

3、生态属性上佳，紧邻万亩三圣花乡；

4、针对300-500万预算，尤其是300-400万、想要改善居住的城市中产。

由于起步时间并不长，目前行政学院板块呈现度不算高，主要呈现的包括生态、交通配套，胜在城市界面新。好在板块与三圣乡仅一街之隔，可近泽生态、商业与医疗等配套。

▌行政学院板块城市界面

此外，行政学院有两座公办学校将在近期官宣，补齐区域的配套短板。

由于毗邻三圣乡，行政学院的生态价值十分突出。

占地超1.5万亩的三圣花乡景区由白鹭湾湿地公园、幸福梅林等诸多部分组成，是主城的一大绿肺，也是成都人周末休闲之地。其中，仁和春天·银杏大道与花乡农居景区仅一街之隔。

板块内公园数量众多，其中梵谷中央公园由兴城集团建设，预计于7月开放。公园景观绿地占地面积约5万m²，定位于以儿童友好为核心。据悉，成都首个天虎乐园将在梵谷中央公园落地。

▌梵谷中央公园，图据网络

除此之外，万科高线公园等项目，也打造有社区公园。板块从生态景区到口袋公园一应俱全。

▌高线运动公园

行政学院板块，两纵三横的城市轴线已经明晰：纵向有驿都大道、成龙大道；横向则有三环路、锦江大道、绕城高速，前往城东、城南都非常方便。

目前，地铁2号线设置行政学院站，6站地铁至攀成钢，10站地铁至春熙路。

▌行政学院站，背后便是龙湖驿都天街

成都城市轨道交通第五期规划中，地铁9号线二期还将经过行政学院站，实现地铁直达金融城。

成都第12座天街——驿都天街，为区域带来更多高光。

驿都天街建面约14万方，整体打造分为三个主题性景观节点，天街整体空间分为地下3层与地上5层，坐拥成都天街中面积最大约700㎡的LED屏。据悉，驿都天街预计于今年进行主体封顶，2025年开业。

▌龙湖驿都天街效果图

片区内兑现度相对一般，好在三圣乡板块商业选择丰富，华熙LIVE528、伊藤亚洲旗舰店、人居R29等综合体，日常购物较为便利。

目前购房者对行政学院板块较为疑虑的点在于教育，区域内公办学校数量较少。

2022年的一则调规公告显示，在银杏大道以东将新增1所小学，银杏大道以西新增1所中学。

据成都房产发布消息，成都某一梯队教育集团将于近期官宣，在行政学院板块领办银杏东小学和银杏西中学。一旦两所学校落定，优质教育资源的补充，无疑补齐行政学院的配套短板，在市场上持续保持高声量。

板块以南，目前有两所华西医院。

已经投入使用的四川大学华西第二医院锦江院区，开设20多个方向的门诊。建设中的华西医院锦江分院总建筑面积约17.9万方，是华西医院除了主院区外最大的医疗院区，预计于今年内具备竣工条件。

▌华西第二医院锦江院区

不少购房者表示，双华西医院加持，是他们选择行政学院板块的重要因素。

▌行政学院土地出让情况，图据投资云地图

行政学院板块的起步，实际源于2012年。2012年12月14日，万科以3010/3110元/㎡的楼面价，竞得两宗连襟地块，布局其龙泉驿区首个作品，万科金色城市。

但是此后，临近的三圣板块进入刚需开发高峰期，这一板块再无进展，几乎成为孤岛，大家提起这一区域，更多会认为这里是三圣乡板块的附属。停滞近9年后，板块又才重新进入开发起步阶段，而这一次，恰好又是万科。

2019年，行政学院板块迎来了一次全新价值起航，行政学院TOD规划落地，同年9月，成都轨交拿地212亩，并引入万科、美的地产进行合作开发，也就是后来的万科高线公园项目。此后，龙湖又合作了行政学院TOD二期，面积约258亩。

这对行政学院板块而言，具有划时代的意义。

板块拿地房企和开发布局的房企以国企为主，尤其是市属国企。目前成都兴城人居已经在板块内先后拿地10宗，合计面积约370亩，是板块内拿地面积和宗数最多的房企。板块可以算是实打实的国有房企开发强区。

另一方面，板块内大盘云集，多数项目开发体量都较为庞大，基本都形成了连片开发的规模优势，造城趋势明显。尤其以万科高线公园、龙湖光年的规模优势最为明显。规模化的开发，更易为区域导流大量人口，片区人气聚集度更易成型。

而且区域大部分供地都是商住兼容用地，纯住宅用地较少，已成交的纯商业用地也几乎没有。整个片区的商住混合趋势明显，未来更易形成沉浸式的消费体验场景，社区商业、综合体商业等配套的便捷度也更高。

▌2012-2024年区域拿地记录

另外，从区域开发进度来看，目前拿地的项目主要集中在驿都大道以南一侧，这一侧交房更早，离三圣乡板块更近，生活氛围成熟速度也相应更快。但驿都大道北侧目前仍有大量待开发区域，预计会是未来板块供应的主力战场。

▌行政学院板块在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询售楼部

据成都新楼市不完全统计，目前行政学院板块在售和待售新盘共8个。

其中，在售新盘有2个，分别是万科高线公园和龙湖光年，在售主力产品有大平层和叠拼。

已亮相的待售新盘共3个，分别是仁和春天·银杏大道、人居国贸 林语上城、国贸人居 海上蓉屿，待售主力产品为高层和小高层，待售主力户型有建面约143-144㎡、建面约170-190㎡面积段户型，主力总价预估或将在约300-500万。

▌行政学院板块在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询售楼部

万科高线公园是万科在成都重磅打造的TOD高阶之作。

2020年7月，万科入股行政学院TOD一期，携手成都轨道城市、美的置业，共同推进行政学院一期约289亩，也即万科高线公园的开发。

在深入研究了多个TOD成功案例后，万科提出了高线公园的营造主张——以TOD为底盘，通过城区、街区、社区等全生活场景的重构和创新，构建面向未来成都的先进生活方式新社区。

289亩地块中，除项目本身的建设用地之外，万科高线公园还代建了约77亩的市政公建配套，包括2所幼儿园约16.6亩和6座公园绿地约60.5亩。

▌万科代建的芝士公园实拍图 图据@成都万科

2023年，万科高线公园蝉联片区500万级产品销售金额领先傲绩，业主复购率创19%新高、口碑推荐成交高达26%的荣誉。 （数据来源@成都万科）

▌2023年11月，万科高线公园光之洲、星之境组团交付实景 图据@成都万科

同时，邻里中心/楠木街/高线里，随着V9健身、中国银行、高线食堂等商家陆续的进驻，家门口的生活体验也愈加丰盛。

目前，万科高线公园在售有建面约175-198㎡公园大平层、建面约175-326㎡叠墅，以及建面约74-138㎡商铺。

2020年8月，龙湖入股行政学院TOD项目二期，打造龙湖光年项目，并在此落子龙湖在成都的第12座天街——驿都天街。

至此，行政学院TOD终于形成了“南万科、北龙湖”的布局。

▌龙湖光年境创想图

在约258亩的超大体量上，龙湖光年规划打造了【龙湖光年天玺】、【龙湖光年熙街】、【龙湖光年魔方】和约14万方成都龙湖驿都天街四大业态。

其中【龙湖光年天玺】是由低密墅区洋楼、阔景叠院与公园合院共同组成的高质人居住区；【龙湖光年熙街】打造为沉浸式星光商业街区；【龙湖光年魔方】则是驿都大道约180米地标性建筑之上打造的天街资产。

▌龙湖光年实拍图 图据@龙湖在成都

目前，项目在售产品有建面约177㎡奢装大平层、建面约191㎡合院，以及建面约184-307㎡院墅。

▌图据@龙湖在成都

▌仁和春天·银杏大道实景图

仁和春天·银杏大道，是仁和深耕成都多年后，再次推出的诚意之作。同时，也是今年行政学院板块的亮眼之作。

项目占地约39亩，容积率仅1.8，对面这样一宗低密优质地块，仁和给出的解题思路值得参考。

项目住宅仅由6栋板式建筑组成，均为纯南北朝向。6栋住宅采用阵列式错位布局，南北向楼间距最小也有约50米，保证居住的疏朗感。得益于前有花乡农居景区，后有人居梵谷公园的地理位置，实现户户前后双景。

▌仁和春天·银杏大道意境效果图

外立面呈现上，仁和春天·银杏大道也充满高级感。住宅采用银灰色调外立面材质，大面积的光幕玻璃，360度环绕的铝板，搭配弧形的金属线条，让整个外立面精致耐看，构建出自由流动的形态。

▌仁和春天·银杏大道实景图

户型方面，项目主推建面约143㎡、182㎡两个主力户型，圈层纯粹，品质感突出。

▌仁和春天·银杏大道建面约143㎡、182㎡户型图

目前，项目实景示范区和实体样板间已开放，感兴趣的购房者可前往售楼部参观。

去年9月，兴城人居与国贸地产官宣，二者作为双世界500强、双国企，将联袂开发行政学院TOD片区6宗地块，共约162亩大城，即人居国贸 林语上城和国贸人居 海上蓉屿两个项目。

▌人居国贸 林语上城鸟瞰意境图

林语上城，是融合人居「林语系」与国贸「上系」的双国企战略级高端改善作品，力求最大化还原高品质生活场景。

项目以约74亩核心土地，汲取新加坡式度假灵感，打造建面约129-190㎡全板式、T2小高层、全四房改善住区，营造城市中的森境度假生活领地。

▌人居国贸 林语上城建面约129㎡、144㎡户型图

据悉，海上蓉屿是国贸地产入蓉三年的旗舰首作。

▌国贸人居 海上蓉屿意境图

项目定位为区域高端改善封面，融合了国贸地产海洋生活美学核心理念“海上森屿”以及兴城人居“林语森境”两大定制设计语言，并结合城市文化及地域资源特征，以超流线海洋艺术为平面布局，融入海岛元素与蜀锦线形美学，演绎“高级定制”的古今时间对话。

▌国贸人居 海上蓉屿实拍图

项目约300米景观中轴与约50000㎡梵谷中央公园无缝衔接，形成内外双公园的无界景观格局。

▌国贸人居 海上蓉屿意境图

项目规划有四个主力户型，建面约116㎡套三、建面约127㎡、143㎡、173㎡套四户型。据悉，项目首批次将推出建面约116-127㎡套三套四户型。

▌国贸人居 海上蓉屿建面约127㎡户型图

特别值得一提的是，国贸人居 海上蓉屿是目前行政学院板块唯一一个规划有套三户型的新盘项目，想要在行政学院板块内入手套三新房的购房者，可以重点关注。

随着6月25日的土拍上，三圣乡地价突破2w，步入深改、顶豪序列，行政学院的期待值同样就被拉高。

板块安置房占比低、城市界面新、丰沛的土地储备，让板块充分具备改善属性。更何况，在三圣乡的映衬之下，这里的产品更适合改善群体，且门槛更友好，未来选择也更多。

近期，行政学院迎来人居、国贸、仁和春天等多盘联动，必然成为三四百万改善群体的重磅热门区。

总价三百多万，在成都东3.5环买入一套143平产品，可以说是成都中产的体面之选。

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