楼市调查 | 一二线豪宅追涨 深湾玖序首销成交破百亿与中海四城齐推盘

观点网时隔多年，深圳湾又迎来了一宗人气豪宅盘。

6月28日，位于深圳的新开盘项目中海深湾玖序发布最新的销售喜报“今日首开揽金100.2亿元”。

据了解，项目于当日的销控去化率约为66%，总共293套房源去化约195套。观点新媒体获悉，盯上中海深湾玖序的客户需提前冻资500万元，此前共有516客户冻资选房，彼时入围比例1：1.76，

不过，目前弃选人数上升至321人，弃选率达到62%。

销售破百亿与超60%的弃选率在同一宗项目中出现其实也并不稀奇，一方面体现当前中海于一线城市豪宅赛道的竞争实力，另一方面却也佐证当前市场的谨慎气氛未消。

除了深圳项目录得单日百亿销售外，中海还在北京、上海、南京同步推盘，且都录得不俗成绩，难怪在观点指数发布的《2024年1-6月房地产企业销售表现》中，中海可以1379.2亿元的权益销售额排名第一，6月单月权益销售额就达到433亿元，同比上升40.4%。

而在观点指数“1-6月房地产企业全口径销售金额表现”中，中海也实现1483亿元的全口径销售额，紧随第一位保利之后。

收金百亿 深湾玖序去化九成

回顾中海深湾玖序开发初期——2023年6月30日深圳土拍放出一宗“王炸”地块，位于南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，土地面积3.63万平米，建筑面积为20.77万平米，挂牌起始价达到108.98亿元。地块当时吸引了包括华润、招商、保利、中海等6家房企轮番参拍。

经过33轮报价后，地块触达上限价125.32亿元进入竞自持租赁面积环节，最终被中海以125.32亿元加全自持租赁住房面积5.85万平米竞得，成交楼面价6.03万元/平米，溢价率15%。

资料显示，该地块建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平米，打破了深圳以往新建商品房最高每平米13.2万元的纪录。此外，这宗地块还不限制户型比例，不受深圳“7090”调控政策的限制。

一宗土地，何以吸引六家大房企的争抢，又为何能打破深圳商品房销售原有价格顶部？

最重要原因或许在其地理位置的稀缺。从位置来看，地块位于深圳湾超级总部基地内，建筑高度限高200米，同时须满足航空限高要求；有关设计应符合片区高品质定位要求。而深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，海对面就是香港，还是深圳十九个重点开发建设片区之一，周边包括中信红树湾豪宅片区、欧加大厦、中信金融中心、招商银行全球总部大厦等项目。

值得注意的是，上一次这片区域出售的宅地还是23年前被百仕达拿下的红树西岸“地王”地块。

因此，中海拿地后对于项目的规划似乎也有所革新，从中海深湾玖序官方微信公众号来看，项目提供196平米、252平米和328平米超大户型，还提供了四种装修价格，最高达到每平米11800元，而2021年5月深圳对新建商品住房和公寓装修费用最高限价规定在每平米6000元。

项目定价方面，中海深湾玖序总价区间在1976万元-10976万元/套，以海景线为重要参考指标，同样的328平米户型中，顶层房源价格约合6000万元，而底层房源价格则在3900万元左右。

而中海深湾玖序周边的红树西岸项目二手挂牌房源，均价达到20.2万元/平米，汀兰鹭榭花园的均价也在约20万元/平米，瑧湾汇平层项目的挂牌价则在17万-27万元/平米。

对于有改善房需求的客户来说，中海深湾玖序项目的位置较有优势，价格上的弹性也足够选择。由此而言，中海深湾玖序项目在开盘当天就实现销售265套以及九成的去化，实际上满足了一批一线城市潜在消费群体的购房需求。

四城推盘 中海锁定上半年

中海近期“出圈”的一线项目不只一宗。

就观点新媒体观察，仅在6月底，其位于上海的多宗项目也收获了相当一部分客户。

同样在6月28日，上海中海领邸玖序进行第一次开盘，户型为147-210平高层公寓，备案均价14.61万元/平米，232套房源首日便实现清盘，总共用时不到90分钟，总销售额66.38亿元，其中总价最低户型为1494万元，最高达到3383万元。

此外，6月27日，上海的首个风貌别墅项目——中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里也迎来首开，放出49套别墅房源，备案均价 29.8万元/平米，建面285-545平米，总价7000万-15000万元，项目于开业当日也实现售罄，还创下上海新房备案均价的历史新高。

上海项目销售成绩斐然，6月29日，中海另上架了北京二环内顶豪项目——中海京华玖序，开盘当日实现62亿元销售额。资料显示，北京京华玖序共9栋、325套住宅，备案均价17.5万元/平米，与上文提及项目相似，中海在选址上依旧注重地理位置，北京京华玖序地处北京西城区二环内，距离天安门直线距离约合3公里，距离天坛公园不到2公里，周边囊括金融金融街、国贸商圈、西单商圈以及王府井商圈，配套全面。

对比中海于北上深三座一线城市的项目，上海领邸玖序推出232套住宅，单价14.6万元/平米，深圳深湾玖序推出293套住宅，单价13.2万元/平米，而北京京华玖序推出325套住宅，单价最高达到17.5万元/平米。不过，市场也有声音讨论称，仅北京项目上架100平米以下的户型，其他两宗项目户型均都在150平米以上。

一线城市取得好成绩外，中海也不忘“卷”进南京豪宅市场。据悉，中海于南京的项目中海江南玖序坐落于河西区域，户型包括200平米、270平米平层，270平米、300平米墅厅，以及385平米复式，项目预计售价7万元/平米，预计即将入市。

事实上，中海在南京项目中所费心力更胜一筹。前不久，南京规划与资源局所发《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出新规定，涉及“第四代住宅”建设。

据此，有业内人士透露，中海江南玖序项目拟落地第四代住宅赠送露台的方案，目前项目中的三个户型修改后特别增加了露台面积。

可以说，中海2024年上半场一直在为旗下豪华型住宅项目发力，据观点指数最新发布的《2024年1-6月房地产企业销售表现》显示，中海于“1-6月房地产企业权益销售金额表现”中排名第一位，实现1379.2亿元的权益销售额，6月单月权益销售额则达到433亿元，同比上升40.4%。

而在“1-6月房地产企业全口径销售金额表现”中，中海也实现1483亿元的全口径销售额，紧随第一位保利之后。

拿地方面，中海依旧紧盯地段，5月22日，拿下了北京石景山区首钢园区东南区地块，总价57.5亿元，楼面价2.8万元/平米；6月27日，中海又以总价7.95亿元竞得包河区BH202415号地块，成交单价1755万元/亩，楼面价1.19万元/平米，溢价率0.29%。