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户型图如下：

▼ 建面约92㎡3房2厅2卫

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▼建面约101㎡3房2厅2卫

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▼建面约127㎡4房2厅2卫

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浦发东望装修标准曝光

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唐镇和川沙，最近几乎每个批次都会有，比如最近期第九批次的融创未来金融城和陆家嘴锦绣云澜。

每次摆在大家面前的问题本质都一样，地铁两、三站路，同样预算情况下，是买地段还是买更舒适的户型。而且这个情况也其实是个共性：越往市区户型似乎就收到限制，开始逐渐失去活力。是买地段还是买户型？

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下面我们就来从这两个角度，综合看看【安高•申宸院】与【浦发东望】。

下面我们就来综合分析，先看安高申宸院所在的唐镇和浦发东望所在的川沙镇这两者的板块对比。火爆消息来袭，95折！送15万车位券+软装+半年置换（置换无忧，周期长）！2号线地铁房「浦发东望」火爆热销中！

【先天位置】与【后天规划】

要讲板块的位置好不好，首先要看它先天所处的位置，处于城市核心位置是当前炙手可热的。当然，也要看城市后期的规划，凡是后期规划为重要发展地段的，都会有很好的前景。

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地段概况——【先天的位置】于【规划定位】

版块所处的【行政区】是决定其是否抢手的关键，行政区之间的资源实力差距决定了房子的价值。【所处环线位置】是上海对于地段的最简单直观的划分。此外，【规划定位】给了地段个官方的身份，决定了今后城市建设会不会得到更多公共资源的倾斜照顾。

唐镇和川沙新镇都处于外环至郊环的位置。

唐镇主体位于外环外，但是这个位置距离中环是最近的。上海最高能级的2号地铁横穿版块。它的邻居有：张江总部经济园和集成电路产业园。周边产业：关系国运的【芯片、集成电路】、【创新药】产业以及【5G】、进出口加工等的金桥南区，加上唐镇本身也有【卡园】这种高收入的金融信息产业，附近还有【迪士尼】这样级别的大文旅产业，集齐了高大上的标签。涉及中远期的上海东站枢纽成型后也会带来利好。作为张江最近的居住定位片区、后花园，唐镇必然会不断承接高收入人群购买力。火爆消息来袭，95折！送15万车位券+软装+半年置换（置换无忧，周期长）！2号线地铁房「浦发东望」火爆热销中！

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川沙是上海市2035规划中的9大城市副中心之一，其中一部分被划入了城市主城区。著名的迪士尼就位于川沙范围内。川沙有多么牛？——1992年，浦东新区将原有川沙县改名浦东新区，浦东之前的名字就是川沙，所以川沙也被成为浦东新区发源地。有人猜川沙是未来上海申请奥运会的预留地。相对于宏伟的规划定位，当前川沙的发展缓慢，川沙的当下的定位是：以当地居民为主、吸收了少量张江、陆家嘴客群的大型居民区。现在川沙发展的重心，是川沙镇以东临空路地铁站附近。

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二手房价是地段的【市场标尺】

9月唐镇二手房均价及最高价

9月川沙新镇二手房均价及最高价

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二手房价-供需双方评出来的【地段排名】

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二手房是买卖双方”用脚投票“来证明版块的受欢迎程度。【二手房价格】决定了版块的整体能级。【二手房上涨比例】可以看出最近变化的趋势。

其中唐镇二手房价TOP10如下

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其中川沙新镇二手房价TOP10如下

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由此可以看出川沙新镇二手房价低于唐镇。

由于巨大的供应量，唐镇是一个非常适合有自住需求的购房者购买的板块，想要靠倒挂赚差价的机会不大了。

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从【租售比】

看看房价是否虚高了？

售价租金比——越低越有【增值潜力】

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【售租比】是国际上通用的一个概念，主要是用来评价房价是否虚高的一个标准。国外一般在300左右算是比较健康，从这个角度说，上海的售价租金比普遍都偏高太多了。简单来理解售租比就是代表着，房子的总价可以用多少年的租金收回来在这个概念中，售价越低，租金越高，回收的时间才会越短从买房人角度来说，售租比越低的房子，未来才有更大的增值潜力。因为，脱离了租金支撑的高房价就是巨大的泡沫隐患。

由此发现唐镇更有潜力。

官方是怎么看待这个地段的？

近期新房数据——【官方认定】的地段价值

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上海新房的价格是由政府审批确定的，不能高也不能低，并非由市场供需决定，不像其他城市是限低不限高。这也是产生【房价倒挂】的主要原因，当政府认为的价格低于市场认为的价格的时候，就出现了一手房低于二手房的状况，这就产生了倒挂，买到即赚到。政府在确定价格的时候，地段因素是最主要的因素，因此多关注该地段近期已经开盘楼盘的官定价格你就可以判断出政府对于这个地段价值的一个定位。

官方对这两个板块的理解：两个差不多。

唐镇积分

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川沙新镇积分

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交通谁家强？

交通条件——【轨交站点】越密集越好

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当前在上海的交通出行，最快捷的就是轨道交通，用【轨交】的便利性来评价交通是最合适的方法。由于轨交可以换乘，只要附近有足够的的轨交站点密度，就意味着，轨交的便利程度高。因此，这里采用，同样面积内的轨交站点的数量，也就是【轨交密度】做为客观评价轨交便利程度的标准。

交通方面两个差不多。

唐镇的硬伤就是地铁不足：唐镇2035年规划也就只有2号线了，并没有其他地铁分流，众所周知2号线高峰期十分拥挤，买唐镇的很多人依赖2号线通勤。但是未来大量新房供应，2号线会更加拥挤，8组列车已经没法再扩了，川沙作为2035主城区，未来凌空路+川沙站+华夏东路站会有大量人员坐地铁，但是创新中路+唐镇站是没啥产业的，不会有多少人在这两站下地铁的。地铁是只进不出的状态，意味着这两站高峰期坐地铁将更加困难，在未来，站外排队分流可能是常态。

驾车去主城区方向，龙东高架路可以快速进入内环。南边唐黄路直走就很快到达迪士尼。

对于川沙新镇来说，2号线横穿川沙，在境内有三个站点，除了华夏东路和川沙站之外还有一个凌空路站。

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幼儿园哪里好？

学区——【幼儿园】量化评价

幼儿园的质量分为示范园、1级园、2级园，通过给与不同级别打分的方法，将板块内的幼儿园资源进行汇总。此外，板块范围大小也对于评价有影响，范围太大的板块，会拉低每平方公里幼儿园的数量。

幼儿园：唐镇优于川沙新镇。

唐镇街道幼儿园分布

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唐镇幼儿园列表

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川沙新镇幼儿园分布

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川沙新镇幼儿园列表

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目前唐镇有福山唐城外国语小学，唐镇小学，唐镇中学，王港小学，建平培德实验中学，王港中学，民办有东方启能外国语学校和民办更新学校，公办的优质初中是最大的关键点，也是唐镇业主的一个痛点。

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再看两个户型的对比。
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