对北京新政的点评和建议

虽然姗姗来迟，但北京还是出台了其他城市已经发布过的阉割版5.17政策 -

降低首付比例和降低房贷利率。

很显然，之前的政策药效已过，北京5月份的二手房成交量相当不错，但6月份已经在回落，是时候提振一下北京楼市了。

北京本次救市新政的要点包括：

• 首套：全北京首付20% 利率3.5%

• 二套：五环内首付35% 利率3.9%

• 二套：五环外首付30% 利率3.7%

• “京籍”2孩以上家庭二套购房按首套房贷

明眼人一看，这还是鼓励老百姓多加杠杆，多生孩子，毫无新意，现在大家缺的是杠杆吗？

因此有群友评论：

这条条政策都是救楼市和开发商的啊，没有救老百姓的啊

房贷利率下调算是真正有利于老百姓的，但没有降低存量房贷利率，吃相有点难看。

可以明确的说，这些政策作用不大，药效最多持续2周就洗洗睡吧。上海就是先例，上海之前的政策更好更细致，也没有掀起什么波澜。

对于北京楼市，我有如下建议。

1. 应尽快同步下调存量房贷

存量不调整，谁敢上车？大家都在观望，等待利率继续下调。如果我买房贷款后，你又下调房贷利率，我岂不是大冤种？

存量房贷利率与现行利率的利差巨大，月供要多出不少，多出的月供就是银行丰厚的利润，银行已经吃进嘴里的肥肉，岂能轻易吐出来？

下调新增房贷利率，但存量房贷不变，既不合情理，也对楼市非常不利，造成了浓重的观望情绪，去掉银行的“小利”，才能换取全盘的“大利”。

实在不行，存量房贷可以在第二年调整，但政策应予以清晰的说明。

2. 应尽快取消新房指导价

北京二手房交易量尚可，但新房成交量极度低迷。

究其根源，就是二手房在不断降价，但新房因为有指导价在，降价困难，大部分新房项目相对于二手房过于昂贵。

很多项目的销售指导价已经过时，完全不能反映市场真实情况，除非是冤大头，否则不会有人买。

过去4年，南城的新房已经全面破发，买到就是亏到，有的项目甚至是巨亏。

如果北京仍然坚持“只涨不跌”的新房指导价，那么后面海淀甚至东西城的新房都可能破发，新房会更难销售。

丰台“花香壹号”的降价尝试值得鼓励，也说明降价就会有市场。

政府托市的意图可以理解，但有价无市毫无意义，新房卖不出去，迟早土拍都会卖不出去，进而影响到土地财政，开发商应有根据市场自行调整价格的权利。

3. 应尽快继续放松限购

作为唯一一个“减量发展”的城市，北京人口是在不断减少的，而且逐步进入重度老龄化社会，住房需求也在不断减少。

如果没有大量新鲜血液、新增需求入市，光靠存量置换、二套、多孩这些需求，无法支撑北京楼市的长期稳定发展。

如果不能全面放开，担心“虹吸效应”，也要尽快5年改3年，郊区或者五环外先行放开。

4. 部分政策京籍和非京籍应一视同仁

管理层需要明白，在北京买房已经不是一种特权，而是一种贡献。

今天新政里的2孩以上家庭仅针对“京籍”，对于“非京籍”很不公平，“非京籍”的很多家庭一样在北京奋斗、贡献，有些家庭甚至纳税更多，为什么就不能同样享受首套房贷利率？

5. 应继续降低交易税费

当前绝大部分交易税费规定是在房价高涨的年份制定的，用于提高投机成本，抑制炒作气氛。

这与当前楼市的行情完全不同，楼市下行，二手房交易税费过高，会严重影响置换交易。现在应该降低税费，鼓励二手房置换和交易。

降低交易税费，有助于提升二手房交易量，对财政收入的影响可能反而是正面的。

如果以上政策能够落实，那会有力推动北京楼市的复苏，甚至能尽早进入新的周期。

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