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一勺言|最有解题能力的地产药方开出来了

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总部位于佛山、一家世界500强背景的公司用它自己的方式,突然震撼了整个中国地产行业,也似乎给焦虑的同行开出了一个走出冬天的新药方。

一天前,美的置业(3990.HK)宣布了一个令人惊讶的股权重组方案。‍‍‍‍‍‍‍

核心内容是,美的置业将持有的房地产开发重资产业务,面向控股股东进行私有化,作为对价,它给所有股东两个选项。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1,实物分派。房开业务的产权,以特别股息的方式分派给全体股东。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2,现金选择权。每股作价5.9 港元,比前一交易日溢价 57%。主打一个自由选择,不要股份可以要钱。‍‍‍‍‍‍‍


这是一张非常有态度的图。‍‍‍‍‍‍‍‍

公告之前,美的置业的市值大概是50亿港元,公告之后,市值突破100亿港元。股价次日达到6.4港元,最高涨了 100%,收市涨70%,市值91亿港元。

在美的置业这么做的之前十年,我们一定听过一些地产公司的私有化动议,但很少见过真正付诸实施的私有化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

原因很简单,地产开发业务的资产负债表,一经展开,确有不可承受之重。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

市值过低,看似有私有化的可能。但是,地产公司的各种负债,不会因为私有化而消失,谁接盘,谁将承受泰山压顶的负债规模。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

尤其这几年,地产公司的资产负债表都被动缩表,销售收入下降,而负债规模陆续到期,相当刚性。如果我们再考虑地价已经经历了一段时间的隐秘下调,可能很多地产公司的基本面已处于资不抵债状态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此,美的置业这笔胆大的操作,首先凸显的是控股股东强悍的意志力与判断力。

过去三年,我们见识到了至少四类房企过冬的办法,分别有几个公司代表。

大多数躺倒。比如,一众民营房企。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

少部分坚守。比如,一众国央企,以及混合所有制房企。‍‍‍‍‍‍‍

刚性兑付。比如,龙湖提前偿还了几乎每一笔信用债。‍‍‍‍‍‍‍‍

割肉求生。比如,万达缓慢但坚决打开了最值钱的保险柜,从影院到商管。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在,轮到2021年上了官方优质公司名单的美的置业开出了新的过冬药方。

这个药方的特别在于几点:‍

第一,方案很坚决。

轻重分离,坚决走轻资产之路,是这几年全行业被集体教育出来的政治正确。

但是,万达老王之外,美的方案可能是第二例在我们眼前鲜活展现的又一个出路。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

需要强调的是,从内容上看,这主要是房开这一核心业务在股权层面的处理,并不涉及相关业务层面的重组。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

用通俗易懂的话来说就是,产权方变了,以前是全体股东,现在是美的控股股东,但打工人角色不变。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

团队不变化,就地转身乙方;原有经营业务关系不打断,把对链条上的每个利益攸关方的潜在心理影响降低到最低。

而且,也不玩什么小心思。方案简单直接,给出了三个成熟的选项,一看即懂。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1,实物分派。2,现金收购。3,不同意,9月3日前可卖出套现。‍‍‍‍‍

考虑到多数人会选择现金,每股近6港元的房开业务私有化价格,溢价很明显,冬天里的诚意也很足。‍‍‍‍‍‍

这一点,可能是这个方案里最精髓的一点。‍‍‍‍‍‍

既然重资产的房开业务已经集体失去了融资功能,而且,短时间内还看不到资产负债表全面复苏的准备,那就干脆一点,轻重分开,重资产从上市公司里置换出来,给轻资产彻底让路,轻装上阵,顺势打开新的估值模式。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

重组之后,新的美的置业将转身成为一个集物管+商管+代建+房地产科技的平台。而房开公司既是它的兄弟公司,也将是它最重要的甲方。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

非常有想象力的一个操作。

问题来了,为什么美的置业吃了第一个螃蟹?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因为,它能够顺利完成,取决于最重要的第二点。


第二,实控人很兜底。

最近,行业里都在传老王家被表扬了。

其实,美的何享健家族也很给力。

整个方案里,最大的看点是,何家通过私有化房开业务,把最重的资产负债表留给自己,向外界输出了强有力的兜底信号:绝不把困难留给社会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以,方案公布次日,股价一早涨了100%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

很难说,这里面除了利益与计算,没有大家的敬佩与庆幸。‍‍‍‍‍‍‍

的确,何家在美的置业的股权高达81%,即使私有化,现金代价完全可以接受,而且可以实现房开业务与轻资产业务的信用隔离,一道防火墙,换来上市公司一片发展的净土。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

过去三年,美的置业的分红率分别是41%,49%与46%。随着资产变轻,市场会重估它的PE,而分红率有望进一步提高,这将对它未来的估值提供巨大支撑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

与此同时,不比不知道。

今天,众多出险房企的市值,已不如京沪十套房产总值。按理说,此刻大股东、实控人私有化自己的上市公司,一定是数学字面意义上的赢家。但是,他们集体选择了无视。

因为私有化不仅是一道算术题,还是一道政治题,更是一个体能测试。‍‍‍‍‍‍‍‍


三,愿景与判断

何家开出的新药方,属于「艺高人胆大」。

胆大两个字,肉眼可见。

但根源还是,一方面,他们并没有对房地产开发业务失去信心;另一方面,美的置业的开发基本面,完全配得上这次私有化药方。


这张图清晰展示了美的置业的健康度,历经三年行业大调整,依然满足三条红线,净负债率35.8%,账面净资产500亿元,现金多达200亿元。‍‍‍‍‍

如果进一步打开账本,就会发现,到期境外美元债一度是绝大多数房企的噩梦,但并不属于美的置业。去年 10月以后,它就偿还了最后一笔境外结构性贷款。380亿的有息负债中,全部是境内贷款。在目前的信贷环境下,这给了美的置业足够的偿还弹性。

所以,在我看来,这笔私有化操作,其实不太具备很强的可复制性,它太考验一个公司的基本面了,完全属于高端定制处方药。‍‍‍

最后,回到最重要的话题上。这件事情对员工、供应商、市场、行业究竟意味着什么?

我的结论也很感性。‍‍‍‍

对于员工,它意味着饭碗不再忐忑。对于供应商,它意味着信心,信心来自于一个更稳定的交易对手。

对于市场,它保持了最后的倔强。

而对于行业,它提前揭晓了自己对趋势的底牌:‍

一个更容易被读懂、更迎合当前资本偏好的业务模式,以如此决绝的方式,被展示给所有同行。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这不一定是最理想的结局,但坦率而言,这可能是对当前地产局势最有解题能力的方案。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在,问题来了,下一个解题的大佬在哪里?‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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