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号召农民救市!这些城市,不装了

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  作者:余飞

  又见城市号召农民进城买房了。

  最近,湖北鄂州、安徽凤阳、江苏南通均发布了号召农民退出宅基地进城买房的文件。

  湖北鄂州提出:农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建(构)筑物后,在“双集中”区域购买新建商品住房的,按退出的宅基地面积给予购房补贴,退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。

  安徽凤阳提出:如自愿放弃宅基地安置并进城购房,在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建(构)筑物后,一次性给予5万元购房奖励(与货币、房票安置、购房补贴不同时享受)。

  江苏南通提出:今年4月1日至明年6月30日,在主城区(崇川区、南通经济技术开发区、苏锡通园区,下同)范围内购买新建商品住房的,给予购房款总额1.5%的奖补。自愿退出(放弃)农村宅基地进城购房的,给予一定额度的奖补,具体标准由全市各地自行制定。

  

  拯救房地产的重任,已经交给了农民。

  回顾过去三年,这样的案例太多了。2022年,就有几十个城市发布过类似文件。

  诱饵无非是给补贴,给税费减免,给购房奖励,可享受户口迁移、子女就近入学(含转学)、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

  比如吉林省吉林市,农民进城购房,90平米以下每套补贴6000元,90平米以上每套补贴1万元。湖北黄冈补贴1万元。安徽潜山提出,对自愿退出宅基地,进城购房者,补贴5万元。长春每平米补贴200元。

  除了补贴政策外,此前三四线城市的开发商为了吸引农民购房,更是推出了“农产品换房”活动。

  从推动农民进城购房的城市特点来看,除了长春一个中心城市外,其余都是三四线小城市或者更小的一些县城。因为这类城市中,农民占比比较高,有推动进城购房的人口基础。

  事实上,冷静下来思考会发现,中国的楼市,一直都是农民在支撑。

  在之前写学区房的文章中,我强调过一个事实。

  改革开放以来,为了大力推进农民进城,加快城市化速度,国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市,然后又将房子与教育捆绑。

  将好的教育、医疗、交通资源扎堆在城市,农民想要享受优质医疗、交通等公共资源,想让自己的孩子享受优质教育资源,就得进城买房。

  轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。

  换句话说,中国的城市化,并非市场主导,而是人为强行引导的制度设计的结果。

  这种推着农村进城的规则,从过去到现在,没有任何放松,而且越来越紧。

  最典型的案例,就是收紧了农村宅基地的批复。

  过去农村建房,申请宅基地比较容易,耕地可以用于建房子。但现在,变得很难。

  2 020年,自然资源部与农业部联合发布了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》,提出了农村乱占耕地建房“八不准”:

  1.不准占用永久基本农田建房。2.不准强占多占耕地建房。3.不准买卖、流转耕地违法建房。4.不准在承包耕地上违法建房。5.不准巧立名目违法占用耕地建房。6.不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。7.不准非法出售占用耕地建的房屋。8.不准违法审批占用耕地建房。

  八九十年代的农村住房,基本都是在耕地上建起来的。那时候,中国人口疯狂扩张,一个大家庭分家后,兄弟几个自立门户,必然要盖新房。新房的宅基地,祖辈留下来的毕竟有限,只能申请耕地变宅基地。

  但现在不行了,耕地一律不准建房。现在建房,只能在原有的宅基地上建设。

  按照农村的习俗,一个家庭如果有多个儿子,必然需要多建几套房子。一个村原本的宅基地,基本都建了房子,该怎么办?

  只能是去县城或者所在地级市购买,如此便又推动了农民进城去消化库存。

  这还不够,现在各城市彻底不装了,直接发布文件鼓励、推动农民退出宅基地进城买房。

  目的,当然是推动去库存,最终推动城市卖地。

  然而,这样的策略,已经很难见效了。

  2020年以来数十个城市推动农民进城买房,基本没有产生多大作用。

  阻力有多方面:

  第一,市场行情冷淡,根本没有买房的欲望。

  这一点无需多作解释,数据是最好的佐证。

  国家统计局披露:

  1-5月份,新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。

  

  来源:国家统计局

  从上图走势可以看到,房地产进入2024年,跌幅在去年下跌的基础上,进一步大幅放大。

  如果说去年是小碎步下行,今年则是跨步下行。

  今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一,销售额跌去了超四分之一。

  第二,现在买房,就是接盘。

  中国商品房已经进入了供大于求的时代,而库存积压最严重的,便是三四线城市,这类城市人口在不断流出,房价在不断调整。

  现在鼓励农民进城买房,就是让他们去接盘,买到就是亏到。谁愿意?

  第三,放弃农村宅基地,不符合农民本身的利益。

  农民放弃宅基地后,需要考虑进城的生活成本、工作机会、子女教育和医疗保障等问题。许多人认为,几万块钱的奖励远远不足以支持他们在城市的生活和发展。

  说白了,从利益角度衡量,这点小恩小惠,根本起不到“四两拨千斤”的效果。

  第四,农村户口越来越值钱。

  相比于一二线城市,农村户口的价值相形见绌,但相比于普通地级市,农村户口还是有优势。

  从当下的户口价值来看,超大城市、特大城市户口价值最高,其次是农村户口,其次是普通地级市和县城户口。

  让农村退出宅基地,相当于让农民放弃更有价值的农村户口,去拿一个价值更低的普通地市户口,这很困难。

  而且,当下的户口制度设计是,一旦从农村迁出,户口就回不来,想要签回也只是城镇户口,而非农村户口。

  第五,从心理学角度看,退出宅基地相当于自动抛弃了最后的退路。

  对于70后、80后乃至90后来说,农村老家,是心灵的港湾。哪怕在外面混得再风生水起,故乡仍是情感寄托。

  最关键的是,有农村的存在,让很多打工人有了退路。如果退出宅基地,便没了退路。

  这要搁以前那种经济蓬勃发展、社会快速前进,城市就业需求旺盛,收入不断上涨时代,或许还能接受。

  但如今的世界,动荡不安,经济、就业大环境又是如此,对未来不确定性的担忧,让人更加不愿放弃农村的土地和农村户口。

责任编辑:李敏_NF5223

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