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西安楼市上演“集中维权”

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西安楼市/中房君摄

“不排除有目的不纯粹的业主,但开发商也有自身的问题。”一位不愿具名的业内专家指出。

甘露发自西安

近日,有读者向中房君投诉,自己于2023年购买了西安紫薇·西棠的房子,将于2024年6月30日交房,但是却发现自己所购买的二期与早前销售的一期,外立面颜色不统一,且一期楼顶有屋檐设计,二期没有。

据业主介绍,小区还存在多个问题,如一期的阳台为半赠送,而二期则全部算面积且有反坎,小区绿化也有所降标等问题,“合同里写明了有差异,但是具体有哪些差异,当时置业顾问没有明确地告诉我们,效果图也没有明确展示,我们怀疑开发商有欺诈行为。”业主说道。

根据业主提供的文件,多次沟通之后,开发商已同意整改绿化,但是对阳台、外立面等问题却没有做出回应。随之而来的是,100多位业主向开发商发起了“退房”。

业主质疑是否合理?

这是西安本土国企紫薇地产开发的一个项目。

2022年10月,紫薇·西棠公示了价格,均价16009元/平方米,这是其时隔两年后再次入市。从价格来看,紫薇·西棠二期的价格与两年前持平,已经交付的部分二手房价格也达到了1.9万元/平方米,可以说这是一个“倒挂盘”,正因此,据当时媒体报道,项目在登记首日便“飘红”。



人民网地方领导留言板截图

中房君注意到,早在2023年11月,就已有业主就上述问题在人民网地方领导留言板进行了投诉。当时,雁塔区未来产业城管委会回复道:经核查设计图纸,南侧阳台上翻梁尺寸为600毫米,出图时间2022年4月20日。2022年10月28日,项目取得预售证,预售前,南侧阳台设计图纸已定版,后期施工严格按图纸进行。

同时,据雁塔区未来产业城管委会了解,销售样板间中的实景南侧阳台与设计图纸、现状施工一致。紫薇地产与业主签订的《商品房买卖合同》中关于阳台部位的约定,除140户型北阳台外,其余均为封闭阳台,同时该合同范本仍在项目售楼部公示。

对于业主提出的紫薇西棠北区内嵌公交站一事,上述部门也回复道:紫薇西棠公交始末站为规划条件书与土地出让合同约定内容,具有法律效力。

从上述回复来看,紫薇·西棠并无违规之处,但业主并不买账,他们怀疑一二期推出的间隔时间过长,规划存在猫腻,不过这只是猜测。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来,如果符合规划,那么很难整改,即便整改也是违规,但是如果宣传和实际交付的不一致,则可能构成虚假宣传,虚假宣传是否能够退房则不好说。

也就是说,事件的关键点在于开发商是否有提前告知?就此,中房君向紫薇地产发去了采访函,不过截至发稿前,并未收到对方的回复。

楼市遭遇“群诉”

紫薇·西棠之外,近日西安市场上的多个项目都遭遇了维权,涉及多家品牌企业,而业主维权的理由都是外立面、绿化的降标减配、虚假宣传等。

如某项目的业主投诉道:项目在建设中存在种种欺骗业主行为,包括施工材料以假乱真、单元门头材料劣质、逃生通道过道狭窄、电梯门厅更是以最低标准90公分装配等不符合标准的行为。

另外一个项目的业主则表示,小区大门降标减配,实体建筑与宣传图片不一致,楼盘目前呈现的效果与售卖时宣称的”改善楼盘“不相符。

值得一提的是,相较于过往的“交付即维权”,上述发生群诉的项目都还处于未交付状态,例如根据公开资料,上述两个项目的交付时间都在2025年,在最终效果未呈现之前,界定降标减配、虚假宣传是否为时过早?

对此,王玉臣表示:“主要看减配的位置在哪里,比如外墙宣传时用干挂石材,但是施工过程中只用了涂料,那么这种情况下就可以去界定了。”

虽然如此,但面对“缺乏实质性证据”这一实际情况,相关部门无法判断项目是否涉及降标、虚假宣传,是否有质量问题,也就无法给出行之有效的处罚措施,它们能做的只有“约谈企业、严格要求、及时督促”。

在对某项目业主的回复中,西安市人民政府表示:“经高新区住房和城乡建设局质安站现场核实,项目施工材料符合设计要求,现场按图施工建设中。针对您反馈问题,我局第一时间约谈开发企业,要求其严格按照规划审批图纸施工建设,落实《商品房买卖合同》约定交付标准执行房屋交付。”

在回复另一项目业主时,西安市高新区管委会也用了类似的口径,表示:住建局已约谈开发企业,要求其严格按照规划审批图纸施工,落实《商品房买卖合同》约定交付标准执行房屋交付,加强销售人员及销售现场的管理,依法依规开展房屋销售工作。目前,该项目处于施工阶段,已要求开发企业定期在公众号发布项目施工进展,畅通沟通平台,及时组织部分业主代表召开见面会,听取业主代表意见,对业主提出的意见及诉求做出回应。

“房闹”之争

对于此次“群诉”事件,多位开发商人士对中房君指出:不排除存在专业的“房闹”。

一位开发商人士向中房君展示了他与“维权”业主的聊天记录,他根据这位业主发布的多条视频判断,这位业主的身份或为装修公司的员工,“装修公司混在业主群中,通过维权行为来获取业主的信任,为后续业务铺垫。”上述人士说道。

另外一位高端项目的开发商人士则表示:“维权业主中,有的穿着像农民工,有的像大学生,一看就是雇佣的。”也有开发商人士说:“有些业主提出了很过分的要求,比如向开发商索要车、车位,减免物业费、车位费,或者封包阳台、赠送中央空调、新风系统等要求。”

他们并没有可靠的办法来区分“房闹”和业主,“只能依靠公安来协助。”一位开发商人士表示。

一位曾在开发行业工作的业内人士表示:“确实没法确认到底是不是业主,因为他们通常的口径都是说自己的亲朋好友买了这里,所以和他们谈的时候会承诺减免物业费。”

对于“房闹”的说法,王玉臣表示,不排除有个别的恶意维权情况,但这个比例是极低的,所谓的专业房闹比例更低。

“不排除有目的不纯粹的业主,但开发商也有自身的问题。”一位不愿具名的业内专家指出。

在他看来,市场下行,项目利润率下降,企业出于指标要求考虑,会做出降配的决策。另外,管理幅度和能力不匹配,造成产品落地时,和设计理念差距比较大。再次,客户产品意识觉醒,之前市场以刚需为主,解决的是“有房住”的问题,现在很多客户已经有了置业经验,对产品认知已经很专业。

矛盾激化的背后也暗藏着市场的变化,在上述专家看来,可以用同样的价格买到更好的产品,也是维权的原因之一。

根据国家统计局的数据,截至今年4月份,西安房价已连续上涨了14个月,在全国楼市中走出了独立的行情,拐点出在了5月份,当月西安楼市环比下跌了0.1%,虽然只有0.1%的跌幅,但多位业内人士曾向中房君提到:“优惠折扣不能低于5个点”,跌幅数据或与此有关。

先于价格下跌的是来访量的减少,据克而瑞陕西的数据,在“5·17”新政之前,西安4月单盘月均来访量477组,成交27套,环比减少29%;与3月相比,来访减少12%,认购减少29%。新政之后,来访量也仅环比上涨了2%。

市场调整下,西安市场的产品却不断进阶,第四代住宅已成为主流。相较于上一代产品,“第四代住宅”最大的特点就是赠送大面积露台,有的项目甚至做到了南北双露台赠送,在超大赠送下,有些项目的得房率达到甚至超过了100%。此外,在园林、会所、大门、车库等细节方面,开发商也全面“开卷”。

“业主心里有落差,可以理解,但是维权手段不能激进,要理性维权。”上述专家表示。王玉臣也提醒购房者,如果购房者遇到楼盘质量问题,应该使用正确手段维护自身权益,一些极端的维权行为是违法的。

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