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这才是2024年房地产“最大的雷”

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商业地产隐藏的大雷,远远超过了住宅地产。

记得前几年,全国各地大街上都是意气风发的创业者,互联网公司如雨后春笋般冒出来,动辄融资上亿。

杭州、北京、上海、深圳的写字楼里,一派繁荣景象,大家都以为经济要一飞冲天了。写字楼根本不愁租,房东喊多少价都有人抢着要,生怕错过这趟财富列车。



然而没想到,才短短几年时间,如今的一线城市已经出现了大量的空置写字楼,空置率创新高,而租金却创十来年新低。

曾经熙熙攘攘,人来人往的一线顶级写字楼,也不复往日气派和繁华。就连人手一杯星巴克的高级打工人们都消失了一大半!

这种情况就像复制粘贴一样发生在各大一线城市。

让人不禁感叹,这才是房地产最大的雷!



.01

写字楼,如今冷清得跟鬼城一样。

讲到写字楼的冷,就必须回想一下当年写字楼的红火喧嚣。

根据中原的数据,深圳在2018年批售写字楼面积高达163.3万平,创下历史新高。这对于开发商来说,堪比印钞机,于是都争先恐后地拿地开工。

可谁曾想到,这竟是一场豪赌的开始……



转眼几年过去了,曾经意气风发的互联网大佬们,如今凉的凉、压缩的压缩,破产的破产。一夜之间,曾经红火喧嚣的写字楼,如今跟鬼城一样,冷冷清清。

数据更是触目惊心,从2018年到2023年,深圳163.3万平的写字楼,总共才卖出去26.9万平,剩下的都堆积在开发商手里发霉。



世邦魏理仕统计,今年第一季度,北京写字楼市场的空置率为22%,约相当于2018年的3倍。上海大虹桥、北外滩这些写字楼聚集的区域有的楼栋空置率高达50%。

深圳的空置率最高,2024年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上涨至27.0%。

广州的情况稍微乐观些,一季度全市空置率环比上升1.0个百分点至17%,但是依旧阻挡不了租金下滑。

至于二三线城市,那真是惨不忍睹。空置率动辄40%-50%,有的地方甚至要几十年才能消化完库存。



.02

写字楼何至于发展如此

原来有多热闹辉煌,现在就有多落寞凄凉。写字楼何至于此?

道理很简单,写字楼再金碧辉煌,没人租也跟废铁烂铜无异,偏偏这几年经济下行,互联网、房地产行业接连受挫,教培行业也一招被“打死”,这些行业都是对写字楼需求最大,现在都自身难保,怎么可能扩张?

加上疫情以后远程办公的兴起,不少企业已经纷纷退出办公室,不为别的,只为节约成本!



业内有一个专业的指标评价写字楼需求是否旺盛——净吸纳量,等于“新租面积+扩租面积-退租面积”。简单来说,就是出租的减掉退租的部分。

从2021年到2023年末,北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米,跌幅87%;

上海从136万平方米下降到39万平方米,跌幅71%;

深圳从84万平方米下降到22万平方米,跌幅74%。

有的写字楼干脆破罐子破摔,免租金求租客,只要你来就行。可即便如此,也是门可罗雀,毕竟租金再低,物业费、电费也不便宜,没个三五万一个月,根本Hold不住。



.03

最惨的是他们

如今,写字楼连出租都难,更别说是出售,有的写字楼甚至打骨折都没人要。

当然这两年也有地方出手“救市”,比如有的地方放宽了"非居改保"的条件,想方设法把那些闲置的商办、酒店、厂房改建成保障性租赁住房,指望能快点消化库存。

可即便如此,写字楼的去库存之路依然荆棘满布。毕竟经济基本面不行,楼市低迷,再怎么改建也难解燃眉之急。



这种情况下,最惨的就是那些几年前高位接盘写字楼的投资客,背了一身贷款,本想以租养贷,高枕无忧,享受坐等每月租金收益。没想到,如今打个五折,估计没几个人接手。



结语:

住宅下行,再怎么样,贱卖好歹也有人接盘:但是写字楼不同,租不出去,每月还要承担高昂的维护费用,毕竟写字楼的物业费、电费都比住宅高很多,如果租不掉,想卖出就更难,最后难保只不会砸手里。

所以提个醒,普通老百姓真没必要去碰商业地产这个大雷,就算一时侥幸赚了,风险和回报也完全不成正比。

还不如踏实过日子,把钱花在刀刃上,提升自己和家人的生活品质,这才是正道。

赚钱不易,且行且珍惜!

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