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佛山何氏家族,吃下2000亿房产

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美的置业总部实景图

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

佛山何享健家族,对地产生意动刀了。

6月23日,美的置业公告称,拟进行股权重组,将开发业务转至控股股东,专注于轻资产业务。

地产开发是美的置业的核心业务,总资产达1971亿元,年收入700亿元,贡献97%总收入,这些房子土地一旦剥离,将大幅缩减其体量。



美的置业相关财务资料

民营头部房企中,美的置业是少数尚未违约的一家,也在销售和债务端承压。何家主动求变,自己吃下重资产,推动其轻装上阵。

资本市场乐见其成。

6月24日,美的置业股价一度暴涨100%,收盘时仍飙升七成,市值约91亿港元。

扛债抄底

这笔2000亿资产的大交易,大概率是何家二代何剑锋夫妇的手笔。

美的置业表示,重组是在大股东“美的控股”牵引下,穿越下行周期的探索。

据企查查,何享健和儿媳卢德燕,分别持有美的控股94.55%、5.45%权益。

在美的置业,卢德燕是第一大股东和实控人,持股81.13%。卢与何享健为一致行动人,两人未担任职务



美的置业的股权架构图

其实,何家一代掌门,淡出商界多年,其家族生意已多由其子何剑锋出面。

在美的置业,何剑锋担任非执行董事。官方披露,他主要为营运和管理“提供战略意见和建议”。

地产下行,背靠大树的美的置业,也过得不轻松。

2023年,其合约销售659亿元,较三年前砍半,收入停滞,净利降至9.14亿元。

此次交易发出前,其市值只剩50亿元左右,较高峰时期缩水八成。



美的置业股价大涨

“当前地产估值受到压力,上市公司会进一步暴露这种压力。短时间内,地产开发作为上市标的不适合。”汇生国际资本总裁黄立冲向《21CBR》记者表示。

这家粤系房企一直在瘦身,减少拿地、压降债务。

至2023年末,相较高峰时期,其债务总额减少900亿,缩表880亿元,总资产降至2000亿元左右,压力依然很大。

美的置业坦言,要维持健康的财务比率,并满足“三道红线”的要求,须承担沉重负担及债务。

2024年,公司已到期的债务共62.5亿元;一年内到期的有息负债为122亿元,月均还债约10亿元。

只是,困局下有赚钱机会。

美的置业的家底,依然丰厚,其股东权益高达250亿,何剑锋熟稔资本运作,且了解自家地产底细,其逢低将开发业务私有化,未尝不是一次抄底,只要他接得住千亿级的负债。

于美的置业,其可将重心转移到轻资产模式,利润率更高,减少周期性风险敞口。

大家两全其美。

团队不变

此次重组股权,何剑锋夫妇计划分两步走:

首先,重组公司的开发业务,转到私人公司持有,从美的置业剥离。

其后,美的置业以实物方式,将房开业务产权作为特别股息,分派给全体股东。

股东如不参与实物分派,可选择每股现金分派5.9港元,较公告前一日收盘价溢价57.33%。

最终,何氏家族将全面收购房开业务

黄立冲认为,小股东可能会选择现金分派,“预期未来房地产市场很难有所表现,这块资产短时间没有再上市的可能,套现不了”。

实物分派和可能的交易,须待独立股东批准。

若重组成功,新成立私人公司将继续从事房地产开发业务,何剑锋依然委任原经营团队承接。



美的置业开发的公寓

美的置业强调,股权重组也不影响上市主体的运营,经营团队不变。

“私营公司的业务信息不需公开,若出现负面情况,也有更多的时间和空间来解决问题。”

黄立冲告诉《21CBR》记者,房开业务纳入私营公司后,相比上市公司,运营成本较少,决策过程通常更加灵活和迅速。

何剑锋操盘的美的控股,其资产负债表非常强大。

单以其持有美的集团股权来说,去年分红207.8亿,按照31.12%的股比,家族即可分红84亿。这么充裕的资金流入,足可应对开发业务的债务。

一旦并表,地产开发光利息,就能省很多钱。

说到底,何家敢吃下2000亿盘子的地产业务,终究还是财大气粗。

轻装上阵

何剑锋夫妇将重资产私有化,美的置业也可轻装上阵。

“开发业务转让后,对应的资产及负债也同时转让,能降低企业的杠杆率和负债,减轻偿债压力。”中指研究院企业研究总监刘水告诉《21CBR》记者。

在其夫妇的规划中,美的置业预计将成一家小而美的服务公司

公告指出,上市公司将保留物管、商业、地产科技、建设项目管理等业务。

这些业务体量不大,增长快,去年合计收入约37亿元,仅占总收入5%。

规模较大的是物管,收入为15.21亿元,同比大增三成;其次是商业物业和产业园业务,收入为3.63亿元,同比增长超两成。



美的置业的营收情况

刘水认为,作为地产后运营阶段的物管行业,将逐步转入存量市场,增量空间有限,市场竞争更为激烈。

商业地产也在复苏中。

“宏观政策将继续发力稳经济、扩内需,商铺及写字楼租赁需求预计将进一步释放,商业地产市场或逐步趋稳。”刘水认为。

相比开发业务,这些轻资产胜在现金流稳定,抗周期性相对强,利润更好。

去年,非房开业务贡献4亿元税前利润,净利率10.8%,房开业务为5.8%。

这样,何剑锋夫妇留有一个上市平台,运作空间也很大

美的置业打算将业务延伸至住宅的建设管理,拓展第三方独立客户,提供从开发到市场销售的全链条服务。

楼市后势未明,何剑锋夫妇自信,他们有财力抗得住周期。

图片来源:美的置业,除标注外

责任编辑:荀建国_NN7379

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