新政落地三周后，苏州楼市确实出现了一些积极的变化！

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距离“苏16条”发布，已经过去三周。

本周是2024年上半年的最后一周，跟大家聊一下新政后苏州的市场情况。

首先必须要肯定的是，市场确实出现了一些积极的变化。

第一、热门板块市场活跃度明显提升。

6月2日苏州发布16条新政之后，苏州购房者情绪有了明显的变化。随着政策底的到来，核心板块首先迎来了看房量的增加。

根据克而瑞苏州监控的重点楼盘来访情况，新政后三周，苏州核心板块6月前三周看房量有明显提升，尤其是端午当周，核心板块重点楼盘到访人数较前一周上涨了150%。

而端午后两周，核心板块到访人数虽然较端午当周有所下降，但较端午前一周依然呈明显上涨趋势。

从各个售楼处的反馈我们也可以看出，热点楼盘日常上客量确实要明显好于新政之前。到访量的提升，也在一定程度上带动了成交量。

第二、二手房交易量保持在相对高位。

与其他重点城市不同的是，新政过后苏州二手房挂牌量并没有出现明显的大幅新增，而是相对稳定。

从每日网签情况来看，6月苏州二手房交易量较5月有明显提升。

可以看到，新政之前，伴随着新房市场低迷，苏州二手房成交量在5月也出现了下滑趋势。而随着新政的发力，在各项刺激性政策的促进作用下，6月苏州二手房成交呈现出了明显的止跌回升。

大方向上的变化如上，我们再来看一下市场的一些结构性表现。

1、价格战进一步升级，顶豪新房产品也开始陆续释放折扣。

过去几年，苏州豪宅基本都是顶着备案价卖的，只要地段和产品能拿得出手，也基本都能卖出个好成绩。

而进入今年，随着一些高端产品相继突破限价，豪宅去化压力也在明显增加。

今年以来，苏州不少豪宅项目也相继开始释放折扣，以促进销量。而新政前后，为了促进销售，各核心区顶豪产品也相继释放折扣，确实也换来了一定销量。

2、二手房仍延续以价换量。

二手房的“以价换量”已经不是什么新鲜事。新政虽然让一部分人增加了市场信心，但卖房双方仍存在市场预期分歧，二手房以价换量仍在持续。

但在以价换量背景下，还是有一些结构性变化的。第一，买卖双方价格分歧在缩小。卖家逐步能接受事实，调低售价，买家的砍价力度也在缩小。第二，部分核心区二手房和超跌的老破小开始止跌了。

3、一些置换类改善客群开始下手了。

这一轮市场低迷行情下，观望情绪最为浓厚的就是改善客群。随着新政落地之后二套房贷利率的大幅降低，叠加二手房价格的跌幅收窄，我们也监控到一部分改善客群确实开始进入市场了。

综合以上表现，我们可以看出，苏州新政过后，短期内市场的积极表现主要体现在市场活跃度的提升方面。

随着政策利好的全方位释放，各类客群对于楼市的预期都有所转变，这在市场端也有所反馈。

但我们也必须看到，即便出台了16条新政，市场端的整体反馈并没有立竿见影，房价依然并不稳定。

这是与整个房地产市场的大环境和经济环境密切相关的。

分析师认为至少有以下两方面原因：

一方面，政策能够激发的需求基数在下降。

降首付、降利率，实际上都是为了降低购房成本。而真正能够降低购房成本刺激的需求，多是刚需、刚改类购房需求。

而实际上，在人口增长见顶、住房总量不缺的大背景下，这类需求的整体基数是呈大幅下滑的。加上当前这样一个经济行情，这类需求不是观望，而是真的不敢买房，所以即便政策史无前例的利好，这类需求也难以出现大批量的增长。

另一方面，本轮政策对房价的影响是非直接的。

在历次房地产周期中，大规模的救市之后，就是房价的上涨。但我们看本轮新政，无论是宏观政策口径还是苏州本城市落地的政策，促需求、去库存之后，重点还需调整市场结构。

政策最直接的目的是促需求，但从当前行情来看，促需求只是为了遏制市场下滑趋势，调整去库结构。毕竟市场想要健康发展，必须要保证一定的流动性。

而想要流动性起来，除了政策发力外，市场端的主动表现就是以价换量。所以我们看到，政策初期，房价反而是向下的。体现在新房市场就是折扣加大，体现在二手房市场就是以价换量。

等到流动性有所增加之后，价格才能够企稳，而这已经是本轮新政能起到的最理想效果。

房价企稳之后，是市场结构的调整。这轮结构调整对应的价格走向，不会是房价的普涨，而是价格的分化。

综上我们可以得出一个结论，苏州本轮政策释放了积极信号，但政策效应完全释放需一定时间，房地产市场调整仍在继续。

黎明之前的黑暗，最难熬！

我们必须看到，在各类政策联合推动下，苏州房地产市场出现了一些积极变化信心正在修复。

随着新政效果的慢慢呈现，这种信心，将来自于每个人的体验和预期。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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