江苏
01
案情简介
2020年7月，小陈与开发商A公司签署了商品房买卖合同，约定2022年9月30日交房，逾期交房需支付违约金。然而到了交房时间，小陈却迟迟未收到收房通知，“迟迟不交房，我的装修材料和家具都快到了，这可怎么办？”此后的时间里，小陈每天都在焦急地等待着消息。
终于，2022年10月22日，小陈收到了交房通知。一周后，小陈满心欢喜地前往交房现场办理交房手续。
过程中，小陈被告知需签署《商品房交接书》，才能取得新房钥匙。小陈发现《商品房交接书》第四条规定：“房屋交付后，双方就交付事宜再无任何争议，不再就交付事宜（包括但不限于交付时间、交付条件）向对方提出任何主张。”
“你们延期交房快一个月，给我造成了损失，为什么上面却写着我不能向你们主张权利呢？”对此，小陈气愤地表示拒绝签字。
“你不签，我们就不能给你钥匙。”A公司工作人员的态度也十分坚决。因为拒绝签字，当天小陈不但没有顺利办理房屋交接手续，还带着一肚子气回了家。
此后，A公司多次发函催促小陈办理新房交接手续，且坚持表示只有签署《商品房交接书》，才能给付新房钥匙。因此，小陈一直未办理新房交接手续。
因迟迟无法完成新房交付，小陈一纸诉状，将A公司告上了法庭，要求A公司交付新房并支付逾期交房违约金。
02
法院裁判
法院经审理认为， A公司要求小陈签署载有“该房屋交付后，双方就交付事宜再无任何争议，不再就交付事宜（包括但不限于交付时间、交付条件）向对方提出任何主张”内容的《商品房交接书》，才允许其接收房屋，这明显免除了A公司的责任，且容易造成买受人误解。小陈拒绝签署交接书不能归咎于小陈的错误认识，双方未能办理房屋交接手续应系A公司造成。
尽管A公司曾多次催促小陈办理房屋交接手续，但一直以签署《商品房交接书》作为前提，直至2023年7月17日案件开庭审理当天，A公司才同意小陈可在写明不认可第四条的情况下签署《商品房交接书》，并进行新房交接，故由此导致的逾期交房责任应由A公司承担。
鉴于A公司2022年9月30日未按时交房系不可抗力因素导致，故法院认定A公司无需支付2022年10月1日至10月28日的逾期交房违约金。
法院依法判决A公司向小陈支付2022年10月29日至2023年7月16日的逾期交房违约金。A公司不服判决，上诉至二审法院，二审法院维持原判。
03
法官说法
《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”
公平原则是民事主体从事民事活动时应遵守的基本原则。产生民事法律关系时，民事主体要秉持公平理念确定各方权利和义务；进行民事活动时，要按照公平观念行使权利、履行义务。特别是对于双方民事法律行为，一方的权利和义务应当相适应，双方之间的权利和义务应当对等。同时，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款无效。
A公司在未按合同约定时间交房的情况下，要求购房者小陈签署写明“不再就交付事宜（包括但不限于交付时间、交付条件）向对方提出任何主张”的《商品房交接书》，明显限制了小陈的主要权利，减轻了A公司的责任，该条款约定的双方权利和义务明显不对等，违反了公平原则。在此情况下，购房者小陈可以拒签。开发商以购房者拒签交接书为由延期交房的，仍应支付逾期交房违约金。
法条链接
▲《中华人民共和国民法典》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
来源：惠山法院
编辑：赵伟
审核：李思红
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