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谢逸枫:颤抖吧!前5月全国土地收入断崖式下跌

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文/谢逸枫

2024年6月24日,一份财政部门数据显示,前5月全国国有土地使用权出让收入1.2810万亿元,同比下降14%,跌幅较上月扩大3.6%。与2021年同期收入2.6123万亿元相比下降1.3313万亿元,同比上涨23.9%,堪称断崖式下跌。



土地市场低迷之下,房企投资萎缩厉害,卖地减少大减,土地收入持续下滑。2024年5月单月,全国国有土地使用权出让收入为2274亿元,上月为2389亿元,同比下降超过25%,降幅较之前有所扩大,背后的主要原因有几个方面。

首当其冲的是房企拿地谨慎,拿地速度放缓,重心放在去库存、保交楼、防危险上。其次是支付土地出让金的分期付款。再次是地方土地供应下降,加上土地的流拍,底价成交,土地价格的总体不高。最后是城投、国企、央企拿地减少。

目前全国土地市场处于探底的深度调整状态,与商品房销售疲软、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高等因素有关,远未达到 "顶峰",总体延续持续下滑的趋势,说明土地市场没有见底企稳,最低点时刻没有过去。

其一是前5月全国一般公共预算收入9.6912万亿元,同比下降2.8%(增速较上月扩大0.1%)。支出达10.8359万亿元,同比增长3.4%(增速较上月收窄0.1%),意味着全国财政收入不够支出,钱不够花,财政赤字规模扩大。



按照2019年前5月-2024年前5月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)来看,分别为21381亿元、21091亿元、26123亿元、18613亿元、14893亿元、12810亿元,说明2024年前5月全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前5月-2024年前5月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)增速来看,分别为同比下降6.0%、同比增长0.9%、同比增长23.9%、同比下降28.7%、同比下降20%、同比下降14%,呈现土地收入跌幅扩大趋势。

其二是前5月全国国有土地使用权出让收入12810亿元(前4月10536亿元、前3月8147亿元、前2月5625亿元),占前5月全国一般公共预算收入96912亿元的13.22%(前4月13.02%、前3月13.39%、前2月12.61%),而2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。



前5月全国国有土地使用权出让收入12810亿元(前4月10536亿元、前3月8147亿元、前2月5625亿元),占前5月地方一般公共预算本级收入54134亿元的23.66%(前4月23.07%、前3月23.23%、前2月23.55%),2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入,如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入8616亿元,房地产总收入达到21426亿元,占二项比例将大幅度提升。

其三是前5月5项土地和房地产相关税收8616亿元(前4月7405亿元、前3月5494亿元),2023年-2020年分别为1.8538万亿元、1.9216万亿元、2.0793万亿元、1.9694万亿元),占全国税收收入80462亿元的10.70%(前4月11.06%、前3月11.18%),而2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。



如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的20%以上,说明100块收入里面,房地产的税收贡献20块钱。

前5月全国土地和房地产相关税收来看,其中契税2326亿元,同比下降8.7%。房产税2086亿元,同比增长20.1%。城镇土地使用税1120亿元,同比增长12.7%。土地增值税2442亿元,同比下降5.3%。耕地占用税642亿元,同比增长21.4%。

其四是前5月全国国有土地使用权出让收入12810亿元,加上5项土地和房地产相关税收8616亿元,房地产总收入21426亿元(前4月17941亿元、前3月13642亿元),而2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。



房地产总收入21426亿元,占全国一般公共预算收入96912亿元的22.10%(2023年35.30%)、占地方一般公共预算本级收入入54134亿元的39.57%(2023年65.28%)、占全国税收收入80462亿元的26.62%(2023年42.25%)。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的40%以上,说明100块财政收入里面,房地产税收贡献40块钱。

其五是卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入,用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。按照过去十三年(2011年-2023年)卖地收入数据显示,总计70.7343万亿元,年均5.4411万亿元的卖地收入。



统计数据的显示,1999年到2020年,全国土地出让收入累计58.9万亿元,到2021年已经突破67.6051万亿元,到2022年为74.2905万亿元,2023年突破80.0901万亿元,短短25年时间突破80万亿元,年均卖地收入3.2036万亿元。

统计数据显示,2011年-2023年中国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。

2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%,表明过去十三年卖地收入增速呈现先高后低的趋势,与市场波动相同。

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