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催买房无效后,三部委出手!明年起,房地产或大概率出现两个趋势

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一个很奇怪的现象。

数据显示,前10个月,房地产开发投资与去年同期相比,下降了7.8个百分点。按理说,建的房子少了,如果销售正常的话,楼市库存应该逐步降低才是。但实际则相反,商品房待售面积则从去年10月份的5.47亿平米,增长到现在的6.48亿平米,增长了近20%。说明当期商品房形成了大量积压,越来越多的房子卖不掉。



现在有一个不争的事实,提振房地产的难度越来越大。

有一句说得好,福不双至,祸不单行。你越不想什么事发生,它越容易发生,而且是越来越多。

都知道,这轮长达两年的楼市持续调整,本身是因为国家主动房地产杠杆,防止房地产灰犀牛发生。但正好又碰到疫情后经济恢复不如预期。说白了,大家工作和收入都受到影响,连一些地方的铁饭碗都不得不降薪、缓发或借钱发工资,那还有多少人有钱去买房呢?

对于普通老百姓来说,那就更难了。网上说今年的双十一数据如何如何的,但问问你身边的朋友就知道,放购物车的东西越来越少,官方褒义词说是消费越来越理性,实际谁都明白是啥原因。

而且,楼市本身的主要作用因子在加速做减法。我一个朋友对我说,他们小区同面积同楼层学区房在两年前有800W的成交记录,现在500W左右的都挂着好几套,这是啥原因?

别的不说,看看2011年后的人口出生数据就知道了。2011年到2016年,每年出生人口在1600多万到1700多万之间。但从2017年开始,每年出生人口就变成1500多万(降10%左右)、1400多万、1200多万、1000万多点、900多万,5年时间,比正常年份人口降了40%还多点。

与2011年到2016年正常年份相比,可以做一个推算。从人口下降的2017年开始,2020年是开始上幼儿园时间,当年出生人口降了10%,影响还看不出来是吧?但到2021年,上幼儿园孩子就降了15%左右,作用开始显现。到2022年,上幼儿园的孩子降了27%,当然,最大影响是今年,与成长年份比降了40%出头。

如果说,一些幼儿园能扛过2021年、2022年前两波的入园率降低潮,到2023年就比较难了。这就是我们为什么总是听到不少幼儿园开始合并了,一些幼儿园老师也被分流。

同样道理,没有幼儿园生源,哪有小学生源?从2023年开始,小学入学人数开始减少,按幼儿园推算的话,才减少10%,影响不是很大,但我们已经听到有说小学也在开始裁员。按照幼儿园入学减少时间轴,入学人数快速减少将在2024年和2025年到来。至于初中,将继小学之后到来。



楼市行业研究有一句话说的是,房地产发展长期看人口。普通人能看到这一逻辑,国家怎么可能不知道呢?国家其实是很着急的,于房地产在经济增长中的重要作用,或是房地产对金融稳定、安全的意义,都是不能坐视不管的。

看一个数据就能有感触。2022年全国房地产政策优化频次为1120次,今年也不例外,1-10月份就已经超千次,全年应该是只多不少,而且力度明显比去年大。自定调房地产供求关系已发生重大转变以后,做了两个非常大的改变:

一是让具有楼市风向标的一线城市执行“认房不认贷”,变相放松购房资格;二是楼市热市期间的行政管控措施大部分废除,像限购、限贷、限售、限价等,包括土地价格限制也取消了,实行价高则得。

目标不言而喻,官方的说法是,让楼市企稳回升,直白地说,其实就是告诉你,不能再跌了,这是我们政策的底线了。

但结果大家也看到了,根据统计部门发布1-10月份房地产数据显示,无论是销售额、销售面积同比均下滑,而且10月份单月数据还有进一步扩大趋势。在中央金融工作会议召开后不久,三部门也出手了。与房地产直接相关的内容强调3个方面:



1.会议强调,过去一段时间,金融部门积极配合行业主管部门和地方政府,从房地产市场的供需两端综合施策,保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定,支持改善行业经营,优化调整个人住房贷款政策,着力稳定房地产市场,取得了良好的效果。
2.近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会,调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署,坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门,坚持市场化、法治化原则,加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。
3.会议强调,要积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革,推动构建房地产发展新模式。

老实说,像央行、金融监管总局、证监会三大部门在一起开会,且研究部署包括房地产在内的工作的情形真不曾多见。所以,当资本市场看到这个信息后,有媒体就报道了,中国资产类狂飙,一些房地产证券纷纷冲击涨停。这3段话,翻译成白话如何理解?

第一,已经做的事,从供需两端同时发力。供应就是指开发商这边,不抽贷、债务到期协商展期,就是让你慢慢还,不逼迫你,先稳住开发商这边。而需求端指的是购房者,现在的房贷审核应该是比较宽松了,不太过分就行,能贷尽贷,珍惜每一个贷款买房的客户。当然,表述也不假,现在明面上看不到哪个房企要死要活躺平不干了,说明暂时是稳住了。

第二,向行业龙头房企了解实际情况,把他们稳住了,整个行业也就大差不差。毫无疑问,接下来房企对资金的合理需求,基本上应该能得到满足。值得一提的是,自恒大出险以后,时隔两年再次提到市场化、法制化,加大保交楼支持,推动兼并重组,这里包含两层意思:

一是对那些烂尾楼,虽然说是加大支持,但还是要坚持市场化、法制化,毕竟这个盘子太大,不可能无原则的兜底,相关方还是要承担应有责任,推动事情的解决。二是虽然说支持房企合理融资需求,但有的烂到骨子里的,扶不起来,那该咋样还咋样,从稳定计,兼并重组也是必走之路。

第三,三大工程,作为房地产新模式重要内容,此前文章已有论述,就不展开了。在这里需要先提到的一点,如果说平急两用工程建设是拉动经济增长方式的化,那么城中村改造和保障房建设则是对房地产的直接作用,对房地产新发展模式影响深远。

此外,房地产金融供给侧改革提上议事日程,这个是比较新的提法,如果套用整体金融供给侧改革理解的话,就是要解决“资金给谁,不给谁,给谁多,给谁少,或不给”的问题,这里面有一个衡量标准就是信用等级。举个例子,给A类、B类、C类房企分别制定资金获取的条件和标准,这应该是吸取了此前房企债务暴雷的教训。信用等级自然是重要的审核标准,像那种借债不还、烂尾、质量服务经常被投诉的房企,应该也在金融改革之列。



鉴于此,明年起房地产将出现两个趋势

在懂行人看来,随着房地产发展基础发生了根本改变,以及房地产新模式建议,明年起,房地产将出现两个趋势。

一个是行业大浪淘沙不可避免。实际上,在两年前,被誉为最懂经济官员黄老就预判过,近10万家房企,行业经过洗礼后,可能也只有大几千或一万家就差不多够了,意味着90%的房企将退出、关闭或被兼并,也就是说再过N年,我们现在能看到的房企,大部分都不复存在。对于从业者来说,大部分将被分流,相关的建筑、装饰、园林、建材等关联也随之缩减,这个没什么好说的,需求不在了,市场蛋糕也就小了,就像3部委所说的那样,行业兼并或重组。

二个是房产价值分化不可避免。有些人可能还没感觉到,房地产新模式到底会带给我们个人房产怎样的变化。实际上,从目前了解到的信息看,逻辑也是很清晰的:供给侧改革的结果,一定阶段房子供应总量是恒定的,保障房建多了,商品房就会建得少。新建的保障房是封闭运行的,买到自己住一辈子没问题,但你不想要了,只能按照规定的价格卖给政府,不要想着在这上面赚钱。这种房子虽不能自由上市流动,但与普通的商品房形成了竞争,这对普通房子价值形成挤压,毕竟便宜嘛。从这里我们可以看到,如果品质不好的普通商品房,金融属性越来越低。

与之对应的,后面由于地块供应有限,商品房供应减少了,加上能留存下来的开发商,必须是在品质上过硬,受购房者欢迎的,否则,一路就尘归尘、土归土。可以想象,未来建造的商品房,那基本都是让人眼前一亮的高品质住宅,当然,价格也会高出很多。要知道,未来绝对不会像过去,卖了自己的商品房加点钱,还能置换一套好的,未来那都是可望不可级,好小区和差小区,就像是两个世界的人。

这也正常嘛,鱼和熊掌不可兼得。保障房虽然有点类似新加坡组屋形式,但起码解决了所有人的住房问题,不用为房贷发愁,可以放手一搏或享受诗与远方,而高档商品房呢,则解决了有钱人的闲钱和热钱去处,总比流出去的好嘛。

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