网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

看完央行的表态,我更坚定了未来楼市走向的两个预判,别再误判了

0
分享至

楼市虽然萧条,但最近关于楼市的话题却不少。看似平静的市场环境,实则孕育着方向性选择。特别是看了南方都市报刊登题为《央行行长发声,再谈恒大问题》文章,标题虽然不那么亮眼,但到现在不过1天时间,阅读量已经过百万。究其原因,还是这篇文章所包含的信息量确实够大,通篇都是央行行长对接下来化解房地产金融风险为主题的表态,字里行间折射出对未来楼市的态度,值得细读慢品。



1.原话:我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣,正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

这里提到了两个关键词,一个是重大转型,另一个是新的均衡点,如何理解?其实,文中已经说明,这其实是说到3个问题,住房需求中枢水平、住房交易结构和业务模式。

就住房需求而言,经过二十多年的快速发展,购房需求已经没有那么大。从2021年顶峰期的18亿平米,现在一年就在12亿平米左右,下降了30%以上。前两天他的副手副行长说我们的人均住房面积已经达到41.8平米,与发达经济体比,其实也差不多了。所以,我们如何找到住房需求下降后的“均衡点”就显得很重要,意味着,对应的房地产产业链条上下游都要调整,比如土地供应,不能再供那么多了,还有建材、园林、装饰等等房地产关联行业都是如此,要调整战略,适应转型,否则就消化不掉,就会出现产能过剩。



2.原话:以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。目前,房地产相关贷款占银行贷款余额的23%,其中约80%为个人住房贷款,一直以来,在中国,我们实行非常审慎的个人住房贷款政策,房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。

文章介绍了,房地产长期繁荣的背后,是房企高杠杆运行,资产负债扩张过快,正好又遇到供求关系重大变化和疫情影响,从而出现了类似恒大的风险型企业。从他的介绍看,我们的住房贷款确实不低,根据央行的数据显示,到今年第三季度末,我们的房地产贷款余额有53.2万亿元,如果按照80%的个人住房贷款算的话,那也有42.5万亿元。虽然说总体可控,但你要说对银行没影响,那显然也是不现实的。

所以,潘行的表态很清楚,实行非常审慎的个人住房贷款政策。像我们设计的购房首付款30%,其实是有这方面的考虑的,像东方资产就曾经给银行做了风险评估,银行最多能接受房价的跌幅就是不能超过30%的,否则,一旦房价出现超常规的下跌,业主可能弃房断供。从这里我们也可以看出,未来的楼市政策什么都可能,但就加杠杆降低购房首付款这条不可能,因为金融系统要控制风险。这也意味着,对楼市提振金融措施的优化,是设了限的,不要抱有不切实际的期待。



3.原话:我国城镇化仍处于发展阶段,新市民规模较大,刚性和改善性住房需求有很大潜力,房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持,完善住房租赁金融政策体系,推动构建房地产发展新模式。

这两句话,放在化解房地产金融风险主题中说,也不能说没有关联,但放在这里,似乎更突出了房地产自身的修复机制,比如说刚需、改善需求还很大,城镇化还处于发展阶段,虽然看似这些需求还存在,但都知道,我们的城镇化率已经超过65%。如果按照住房城镇化算的话(人户分离,户口在农村,在城里买了房),应该超过了70%,无论如何,后期进城的人是越来越少,后面最大的依托就是改善。

所以,从这个角度看,说这话其实是告诉你,金融支持可能没那么多了,要依靠房地产自身内部循环机制。以后金融支持的重点是保障性住房这种没什么风险的项目,商品房就让它回归商品属性,涨跌自由,这应该是房地产发展新模式的重要内容之一。

4.原话:将引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。必要时央行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性支持,严控增量债,化解存量债。

前半句没啥好解释的了,这些天媒体都在报道这个事情,应是再次表述。但我们要知道,央行的表述,更侧重的是控制金融风险,比如重点提到的债券,像万科都被爆出债券异动,所以,央行的表态,包括不区别对待房企各性质房企融资的合理需求,更多的是要维护债券市场、信贷市场的问题,不能出现违约风险。主要还是为了维护金融系统稳定,而不是把促进楼市再次繁荣摆在突出位置。

有人看到这里可能就有疑问了,不是都说放开融资了吗?对所有企业,无论是民营,还是国央企房企,都一样了,金融应该大力支持楼市复苏啊。道理是没错,看看第2点,加了一把锁,审慎、控制房地产金融风险外溢。所以,从实际来看,不可能所有房企都能获得你想要的贷款,特别是恒大出险以后,还有几个商业银行行长敢随便放贷。看到这里我们应该知道,房企,特别是民营房企,自己几斤几两要认清,别过多指望从天而降的“输血”。



通过以上内容解读,我们基本能缕清国家对未来楼市走向的态度。关于未来楼市走向,我更坚定了“两个预判”,别再误判了。

政策出了这么多,虚的也好,实的也罢,目标肯定是希望市场能够企稳回升,但从这几年“三道红线”去杠杆毅然决然看,绝不是重复过去的楼市复苏轨迹,本轮楼市复苏,更多的是肩负化解房地产金融风险的任务。跟此前说过的一样,现在我更坚定了“两个预判”。

一是,不要希望天上掉馅饼,打铁还需自身硬,分化式复苏可能性大。复苏肯定是要复苏,但城市楼市基础差别、金融支持差异,决定了楼市复苏不可能步调一致,而是分化式的。优质房企、负债比例低的房企,能更快从市场中获益,差的还是差的,差的房企不仅仅是烂尾的问题,由于为了趁楼市复苏还债清仓,不可能建多好的房子给你,我们要买房时要有甄别。其实,城市楼市也适用分化式复苏原则。

这波楼市复苏时间长短不好界定,但有一定是肯定的,只有中心城市享受率先复苏的便利,他们有城中村改造、有资金支持,中心城市的虹吸效应也决定了其他城市楼市的弱复苏,甚至没有像样的复苏,其他城市指望更多农村人进城买房的时代渐行渐远,这个大势我们一定要看清楚。



二是,不要把化解房地产风险当作万能的机会,调整房产配置才是正确选项。从金融的角度,现在支持房地产,主要目的是化解房地产风险,在这个过程中,你是压缩,重组,还是再优化,给了房企以喘息的机会,切不可误判是“鸡犬升天”的机会。这也决定了留给业主们的时间是重新优化房产配置,绝不是一股脑的买,建议起码应做到两点:

1.房子在精不在多。如果市场起来了,把地段差、品质差的房子先变现,有确实好的房子,也兼有自住需求,买是没问题的,千万不要再只增加家庭房产数量,不注重质量,随着住房进一步饱和,未来这样的调仓窗口期越来越少;

2.在同地段,不要图便宜买房。一般来说,便宜有便宜的道理,贵有贵的原因。一般要么是户型问题、品牌号召力问题,或者企业资金周转问题等等,我们一些人可能没有买房意愿,看价格便宜就买上了,其实,这类房子到转手的时候明显是比不过竞品的。还是那句话,在未来市场中,宁可错过,也不要买错,我们一定要有这个定力。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
又换男友?范志毅女儿最新恋情曝光,网友:看样子男方能买得起房

又换男友?范志毅女儿最新恋情曝光,网友:看样子男方能买得起房

尘语者
2024-07-22 12:27:17
金靖首晒孕肚美照,怀孕7个多月身形消瘦,严格控糖边自愈边崩溃

金靖首晒孕肚美照,怀孕7个多月身形消瘦,严格控糖边自愈边崩溃

圈里的甜橙子
2024-07-23 18:10:50
人大教授性骚扰女博士后续:该校不止一个导师性骚扰,曝更多猛料

人大教授性骚扰女博士后续:该校不止一个导师性骚扰,曝更多猛料

180°视角
2024-07-22 12:48:21
46+16+5!不给顶薪就去公牛,杰伦格林真不争气,火箭这下被动了

46+16+5!不给顶薪就去公牛,杰伦格林真不争气,火箭这下被动了

巴叔GO聊体育
2024-07-23 13:41:37
人工合成的九大垃圾食品:商家压根没胆儿吃,我们少一顿都不行!

人工合成的九大垃圾食品:商家压根没胆儿吃,我们少一顿都不行!

历史有些冷
2024-03-26 17:00:03
太搞笑!湾湾“草莓兵”三围罩杯31F?“诱惑”敌军 评论大饱眼福

太搞笑!湾湾“草莓兵”三围罩杯31F?“诱惑”敌军 评论大饱眼福

青年的背包
2024-07-23 23:40:30
消费者不肯放弃燃油车,电动车销量低于预期!保时捷:向电动汽车转型时间将比我们5年前假设更长【附新能源汽车行业现状】

消费者不肯放弃燃油车,电动车销量低于预期!保时捷:向电动汽车转型时间将比我们5年前假设更长【附新能源汽车行业现状】

前瞻网
2024-07-23 17:03:24
车圈大V陈震和韩路又开撕,后者称男生用小折叠屏太娘

车圈大V陈震和韩路又开撕,后者称男生用小折叠屏太娘

三言科技
2024-07-22 15:17:14
朝鲜兑现普京诺言后,出兵援俄的军官,不出一周在莫斯科离奇死亡

朝鲜兑现普京诺言后,出兵援俄的军官,不出一周在莫斯科离奇死亡

陈辉论剑
2024-07-21 11:06:03
休闲与时尚的结合,瑜伽裤线条感十足,轻松自然风尚!

休闲与时尚的结合,瑜伽裤线条感十足,轻松自然风尚!

司徒趣闻
2024-07-23 07:20:36
梅西拖着伤腿携老婆与苏牙度假照引热议,球迷:安妞怎么摸苏牙手

梅西拖着伤腿携老婆与苏牙度假照引热议,球迷:安妞怎么摸苏牙手

侧身凌空斩
2024-07-23 01:35:41
大快人心,王贵元被人大文学院院长堵在校园,现场发解聘通知书

大快人心,王贵元被人大文学院院长堵在校园,现场发解聘通知书

育学笔谈
2024-07-23 14:33:52
特朗普并不能稳赢?武契奇透露:若哈里斯选她当副手,有可能会赢

特朗普并不能稳赢?武契奇透露:若哈里斯选她当副手,有可能会赢

健身狂人
2024-07-23 18:37:59
嗯?韦世豪晒图质疑被罚,李璇:这么看来,国家队应该不会招他了

嗯?韦世豪晒图质疑被罚,李璇:这么看来,国家队应该不会招他了

直播吧
2024-07-23 12:46:10
廖孖记被指欺骗港人几十年?店主:是你们理解错误,从未骗过人!

廖孖记被指欺骗港人几十年?店主:是你们理解错误,从未骗过人!

亿通电子游戏
2024-07-23 16:38:24
票房第一,又一部“狄仁杰”暑期来袭,徐克的脑洞养活了多少人

票房第一,又一部“狄仁杰”暑期来袭,徐克的脑洞养活了多少人

最爱酷影视
2024-07-22 09:45:02
李宽正式向杨少华杨议道歉!郭德纲再次遭抨击:不赖郑好赖大人

李宽正式向杨少华杨议道歉!郭德纲再次遭抨击:不赖郑好赖大人

裕丰娱间说
2024-07-23 11:31:32
万万没想到,沙特突然撇清关系!

万万没想到,沙特突然撇清关系!

仰望沧海
2024-07-23 00:17:25
白捡第9座金球奖?37岁梅西运气大好,网友:多亏同行们衬托

白捡第9座金球奖?37岁梅西运气大好,网友:多亏同行们衬托

体坛知识分子
2024-07-23 06:10:03
知名大V卢克文去了日本调研,跟女优合了影,我笑趴在网友的评论区里

知名大V卢克文去了日本调研,跟女优合了影,我笑趴在网友的评论区里

日本物语
2024-07-05 16:45:43
2024-07-24 08:02:44
时尚舒适家
时尚舒适家
你想要时尚而且还舒适的家吗?
6867文章数 9685关注度
往期回顾 全部

房产要闻

1字头地板价!断供2年后,海南这个区域,终于大规模卖市场化宅地了!

头条要闻

省检察长出庭 历时5年半农民工的热射病工伤终被认定

头条要闻

省检察长出庭 历时5年半农民工的热射病工伤终被认定

体育要闻

法国出了文班亚马,却不再出帕克了?

娱乐要闻

王鹤棣新歌口碑翻车 歌词狂妄曲风过时

财经要闻

李楚源辞职 白云山巨震

科技要闻

特斯拉Q2营收255亿美元 净利15亿同比降45%

汽车要闻

提供独特定制配件 凯迪拉克发布SOLLEI概念车

态度原创

艺术
时尚
旅游
公开课
军事航空

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

史上最时髦奥运会来了!各国“战袍”大赏,太卷了

旅游要闻

峨眉山景区回应“男孩遭野猴扑倒摔落高台”

公开课

曾激光治近视的人,现在后悔吗?

军事要闻

俄罗斯外交部将13名日本公民列入禁止入境名单

无障碍浏览 进入关怀版