【老丁解税】从价计征房产税，你缴对了吗？

当前不少所得税优惠政策，在判断能否享受时需要判断“主营业务”收入占比。比如，研发费用加计扣除负面清单行业、西部大开发鼓励类项产业等，都需要符合主营业务收入占比的要求。笔者以研发费用加计扣除负面清单行业为例，对政策中关于“主营业务”的判断进行分析，抛砖引玉。

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LAODINGJIESHUI

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实务中，对于涉及大量不动产投资的企业来说，从价计征缴纳房产税存在较大的税务风险，主要体现在“房产原值”的确认。前一阵，笔者与同事去一家客户做业务，在审核房产税时，发现客户从价计征房产税存在一定的问题。笔者通过客户的固定资产明细表，筛选与房产税相关的资产，具体见下图：

然后与客户申报的房产税明细表进行比对，发现上表中“标黄”的四项资产并没有申报房产税，经过与客户沟通确认资产的性质及用途，确定“标黄”资产需要申报房产税。也就是说，客户存在少确认房产税计税原值导致少缴房产税的问题。

实务中，根据笔者的了解，不少企业基本按照会计上核算的固定资产（房屋建筑物）的原值作为缴纳房产税的计算依据。这样处理，实际上存在少缴房产税的风险，具体分析如下。

01

“房产”的具体范围不清楚

根据财税地字〔1987〕3号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。另外，根据财税〔2008〕123号的规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

因此，对于从价计征的房产税，首先要明确企业持有的不动产，哪些属于房产税规范的“房产”。一般来说，车间、厂房、办公楼、仓库、设备用房、商品房等基本属于“房产”，而像各种窑炉、池、罐、槽、井、道路、围墙等，不属于“房产”。

因此，“房产”如果不明确，房产税大概率也就缴不对。

02

“房产原值”的具体范围不清楚

搞清楚了哪些“房产”需要缴纳房产税，并不代表一定能缴对，还需要搞清楚“房产原值”的问题。

根据《房产税暂行条例》第三条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

结合房产税相关规定，房产原值的具体范围如下：

1.房产原值（会计入账原值）

根据财税〔2008〕152号的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据上述规定，房产税的“房产原值”一般参照会计核算的原值，不管会计上计入固定资产，还是计入其他资产，或者一次性计入成本费用。另外，即使会计上没有入账核算（账外资产），也需要缴纳房产税。

2.地价（土地使用权的入账价值）

根据财税〔2010〕121号的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

根据上述规定，对于土地价款来说，不管会计上是计入无形资产，还是计入固定资产，都应并入房产原值，缴纳房产税。另外，要关注容积率对土地价款的影响。

3.房屋附属设备和配套设施

根据财税地字〔1987〕3号的规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

另外，根据国税发〔2005〕173号的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

上述附属设备和配套设施，之所以需要计入房产原值，主要原因是其嵌入房产之中，一般不可随意移动，实质上与房产已经融为一体，成为房产的组成部分。

4.地下建筑

根据财税〔2005〕181号的规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

（1）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（2）独立地下建筑，其房产税的确定，如下图：

对于地下建筑房产税的缴纳，需要区分是否为独立建筑，性质不同，缴税也不同。

另外，企业对原有房屋进行改建、扩建的, 也需要相应增加房屋的原值。

综上所述，房产税要缴对，必须要明确“房产原值”的具体范围，从上述规定来看，“房产原值”的确认还是比较复杂的，需要引起大家的重视。

03

其他特殊情况下房产税的规定

1.融资租赁房产税的规定

根据财税〔2009〕128号的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

2.居民住宅区内业主共有的经营性房产税的规定

根据财税〔2006〕186号的规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

3.投资联营房产税的规定

根据国税函发〔1993〕368号的规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

注：该政策是答复安徽省税务局的文件，其他省市是否参照执行，需要咨询当地主管税务机关。

总结：实务中，针对从价计征缴纳房产税的情形，要关注房产的类型及性质，更要关注房产原值的确定，尽量规避房产税导致的风险。

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