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违建4年被查!珠城“网红盘”这把操作,很迷…

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最近,珠江新城小区竟掀起一股违建风波!

有粉丝给楼市君爆料,位于天河赛马场旁的跑马地花园三期涉嫌违建,将原本是写字楼的楼层改装成公寓...

当前,项目改造已进入最后阶段,家电和床都入场了,方才被业主发现举报,已经被紧急叫停。


|跑马地花园

|广州楼市发布 摄

楼市君跑一趟现场,给大家带来最新情况。

偷偷违规施工4年

写字楼成了公寓

跑马地花园三期,早期被称为“马赛国际公寓”,位于赛马场东面,直面华快。

项目由三栋33层住宅楼组成,1、2、3楼为商业、办公用途,以上为住宅用途。


|跑马地花园三期

|广州楼市发布 摄

业主和物业、街道的争执点,主要就出现在小区2-3层的使用上。

有业主告诉楼市君:“这两层本来是办公用途,现在被偷偷改造了公寓。这么多年来,我们一直被蒙在鼓里。去年叫他们停了,又偷偷摸摸在施工。

在小区外围,能够见到荒废多年,并拆除的马赛国际写字楼字样。


|马赛国际写字楼

|广州楼市发布 摄

目前,这两层写字楼已经被改造成了拥有244个隔间的公寓组团,并装上了两部中央空调和244个热水器。

楼市君现场探查发现,跑马地花园三期的几部电梯,目前均无法正常到达2-3层,只能通过消防电梯前往。

不过,项目正处于停工状态,现场一片漆黑。


|跑马地花园三期电梯

|广州楼市发布 摄

站在三期楼下,依旧能看到里面尚存的施工材料,和新装的双层碌架床。


|跑马地花园三期

|广州楼市发布 摄

楼市君整理了多位业主,以及领导留言板上的投诉反馈,搭建了一个大概的故事框架:

2020年前后,项目拿到写字楼部分的施工许可证,开始了施工。当时没有明确将会建成公寓,也没有告知业主用途更变。

2022年,项目隔成小开间,变成毛坯房,被叫停,随后却依旧在偷偷施工,采取的是蚂蚁搬家的模式,进行内部装修。

2023年,公寓管理运营方申请认定项目为保障性租赁住房,并成为某品牌旗下公寓。

2024年,施工方在装修中央空调,放入机组,必须要用大型器械辅助时,被业主举报。


|大型机组

|图源于领导留言板

跟几位业主聊天后,不满主要有几点:

1、涉嫌违规施工和楼栋改造,物业和施工方没有提前公示、告知;

2、格子间公寓垫高做了独立的下水系统,还有超重空调机组,可能会对楼层结构有影响;


|楼层改造垫高

|图源于领导留言板

3、大型高功率电器热水器、空调的使用,会引起消防隐患;

4、格子间公寓出现在小区楼下,物业管理会更混乱,有安全隐患。

跑马地花园的物业,正是争议很大的康景物业


|物业中心

|广州楼市发布 摄

楼市君就此事向物业保安询问,对方回复称:“不清楚,目前已经停工了。”

根据天河区住建局的回复,明确属于违规施工,2-3层应为办公用途,施工方并没有办理规划、施工、消防手续。

至于被认定为保障性租赁住房,马场品牌公寓店将面临立案查处,会被撤销。

单价3万+的珠城盘

为什么涨不起来?

除了消防和安全隐患,违建影响的还有小区的房价。

跑马地花园的位置其实还不错,处于珠江新城东北角,怎么说都是处于寸土寸金的珠江新城东区,隔了一条一横路对面就是保利天河地王项目。


|广州楼市发布制图

然而,这么多年来,跑马地花园却一直处于珠江新城房价上涨浪潮中的底端。

尤其是19、20年这波珠城行情,跑马地花园完全没有抓住,甚至还开了倒车。

2020年,一房开间4万+/平。


|跑马地花园三期成交价

|图源于贝壳

2024年,房价已经跌到3.3万/平。


|跑马地花园三期成交价

|图源于贝壳

目前,三期小区一房开间大约在3万+/平,两房在4-5万/平,三房以上则普遍要6万/平,但挂牌量很少。

这就不得不提,跑马地花园三期的几个硬伤。

首先,户型杂,小户型一房开间、小两房、三房、四房,一共4种不同产品

其次,梯户比高,三期有B、C、D栋,B、C为三梯十六户,D栋则为三梯八户,一个主打家庭客,一个偏公寓式住宅。


|跑马地花园三期电梯间

|广州楼市发布 摄

第三,噪音问题。项目位置虽好,但处于华快、黄埔大道的夹角,东向日常生活噪音小不了。

第四,物业管理。小区内部有底商、幼儿园,日常电梯和楼道维护都做的比较一般,还有这个违建的问题。

跑马地花园三期是住宅产权,能读周边学校,天河区第一实验小学和天河中学,内部还有幼儿园。(招生请以教育局文件为准)

前段时间,传闻马场即将拆迁准备迎来SKP,中介透露5月份有一批投资客入场,成交量涨到7套,瞄准的是低成本小户型。

原以为,跑马地花园能趁马场东风火一把,当一回新晋网红盘,没想到热度又下去了。

当然,一分钱一分货,跑马地花园是一个珠城上车小区,它能打的是性价比。

有位近两年入住的新业主表示:“住起来是挺舒服的,出行方便就好,当时预算不高想在珠江新城买房,能选的很少。”


|跑马地花园三期(白色楼栋)

|广州楼市发布 摄

此外。跑马地花园三期的流动性一般。在贝壳上,从2016至今,跑马地花园三期,卖了204套二手房。

平均每年十来套,对于一个1000多户的小区来说,流速偏慢,如果因为价格入手,后期卖掉也不容易。

中介告诉楼市君,虽然流动慢,但小区入住率很高,等门口地铁和对面的马场SKP建起来,这里房价就会上涨了,要抓紧机会。

那么,你觉得呢?



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