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美国房地产损失惨重,金融海啸前奏已现,全球经济将受影响?

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一场史诗级的房地产危机,正在美国酝酿。



史诗级别的房地产危机,正在酝酿。

众所周知,最近几十年来最大的金融危机,是美国08年因为房地产暴雷而导致的“次贷危机”;而纵观历史,10次金融危机,8次都是房地产所引爆的。

而就在最近,美国银行的最新财报告显示了两次“暴雷危机”:一个是英国购物中心支持的“商业抵押贷款支持证券”;而一个是美国曼哈顿百老汇的房地产美元票据,涉及金额3.08亿美元。



曼哈顿核心区,大楼被打折甩卖

然而,重要的并不是金额,而是这次涉及到的两次暴雷,都是房地产行业发生的,并且信用级别最高的AAA级投资者,都出现了罕见的亏损。这意味着,美国房地产和衍生品,并不安全。

两次暴雷危机,是否意味着金融危机正在酝酿?美国房地产的风险到底如何?席卷全球的金融危机,是不是正在来袭?今天我们就来谈谈这些话题,欢迎点赞,转发,收藏。

了解这次危机,首先我们要了解这次暴雷的产品,它的名字叫做商业抵押贷款支持证券,英文缩写是CMBS。

这个商业抵押贷款支持证券,其实就是一种房地产的金融投资工具,主要面向商业地产和工业地产,它能够提供较为为稳定的现金回报,并且信用风险和流动性风险也比较低。



美国CMBS的结构示意图

而AAA级别的产品,毫无疑问是信用等级最高的,也是最安全的产品,然而就是这种最安全的产品暴雷,才让全球市场都吓出了一身冷汗。

首先我们来看欧洲那边,欧洲的情况是,该资产组合的最安全的A类票据,损失了6%的本金,也就是说一款低息安全的产品,不仅没有带回收益,反而亏了6%。

而美国那边的暴雷,其实要先于欧洲,这次以曼哈顿百老汇一栋大楼作为抵押的产品,AAA级别的债券损失26%,金额为4030万美元,而其他的B-F级债券的损失率,则高达100%,



AAA级别的债券,都出现了亏损,其他级别都奎光了。

而这是2008年金融危机以后,首次出现“最高安全级别”的债券投资者,出现了损失。

那么,为什么会出现这样的情况呢?其实和08年的类似,那就是美国的房地产,特别是商业地产行业,出现了大问题。

首先,是因为疫情和远程办公的普及,导致美国办公空间的空置率不断攀升,这就导致美国商业地产需求不断减少,就连洛杉矶和休斯顿这种大城市,其写字楼空置率都高达25%。

需求的减少,直接导致美国商业地产价格暴跌,自美联储加息以来,美国商业地产价格下跌11%,写字楼价格暴跌20%,甚至有部分的写字楼价格,比10年前还跌了45%!可以说,这是美国半个世纪以来最为严重的暴跌。



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美国写字楼空置率暴跌

其实,如果只是单纯的地产价格下跌,那也就算了,但是这是美国,是金融和衍生品工具运用的最为复杂的地方,地产价格和商业贷款等工具是挂钩的。

所以,如果房价跌得多了,那么相关金融系统,也会遭到重大损失。

首当其冲的就是商业地产债券,到去年年底为止,已经有5410亿美元的地产债券到期,但是由于很多贷款展期了,到期时间延后,所以危机没有爆发。

然而到了明年年底,这些贷款的金额将翻倍到1万亿美元,这个庞大的数字,意味着并不是所有的债券,都有那么好的运气可以继续展期延后。



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即将到期的债券金额

所以我们才看到,今年这两期AAA级的,最高级别的地产债券出现了罕见的暴雷情况。

那么,未来是不是会有更多类似的暴雷事件呢?很肯定的说,是有的。

因为到2027年为止,有高达2.2万亿美元的商业房地产债券到期。而如果这期间美国商业地产价格依然保持衰退,那么就意味着,暴雷事件不会减少,只会出现持续的增多。

而根据美国国家经济局的预测,仅仅是商业地产价格下跌,就会给美国银行带来1600亿美元的损失,而其他经济学家则预计,1600还是保守了,自己测出来,是2500亿美元的损失。



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美国国家经济局

如果把上面的内容连起来看,那就是,商业地产价格下跌,连累了美国的商业贷款市场暴雷,并且对美国银行业造成了巨大损失。

那么,美国商业地产的最新情况又是如何呢?其实已经朝着银行业破产的方向在演变了。

10天之前,美国彭博社发文表示,美国不良商业地产贷款的高度集中,将导致新一轮的银行破产潮。而这次的理由,除了商业地产价格下跌, 也增加了一个新的原因:那就是美联储降息的不确定性。

众所周知,美联储加息,导致美国国债收益率增高,价格下跌,使得美国银行业出现巨额损失,并直接导致了美国硅谷银行破产,和1年前的美国银行业危机。



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美联储降息,充满不确定性

而至今为止,美联储依然没有开始降息,仅仅表示今年年底或许会降息1-2次,但是远水解不了近渴,美国房地产继续资金注入,但是加息导致的资金回流和减少,依然困扰着美国经济,甚至有人说,美国房地产价值,正在永久性的受损。

而著名机构美国的摩根大通最终也给出了自己的预测:美国商业地产价格将暴跌40%,接近2008年金融危机之后的水平,并且这不仅会损害房地产行业,也会损害整个商界。

很显然,新一轮的房地产危机,正在酝酿,甚至已经爆发。如果后续的2.2万亿美元到期贷款出了问题,那就是新一轮的全球次贷危机。

不仅如此,疫情和远程办公所带来的写字楼空置率,是切切实实的商业地产利空,这对于其价值的打击,是毁灭性的。毕竟美国商业地产的供需矛盾,因此彻底改变。

不仅如此,马斯克也唱衰了美国的商业地产,认为其前景黯淡,而商业地产出事了以后,美国的银行业,也难逃此劫难。



马斯克唱衰商业地产

所以,现在的问题是,美联储是否会尽快降息,帮助美国银行业来面对这一轮的商业地产危机?如果美联储和财政部愿意出手,那么降息带来的资金,或许会冲淡这部分的损失,稳固美国银行和商业地产。

但是,如果美联储和财政部无动于衷,甚至不愿意伸出援手,反而继续维持高利率,那么下一轮的全球金融危机的爆发,概率可是真的很大的。

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