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中央发话,房地产又要出大招了

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楼市可能还有利好要出台!

近日,国务院常务委员会议召开,会上明确提出楼市“去库存”,并释放出继续出台救市政策信号。

会议提出,“要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

会议充分强调了房地产行业的重要地位,提出“去库存”“稳市场”的目标。为此,中央将继续酝酿政策措施。

换言之,房地产救市,还有大招!

具体会是什么大招呢?

国金证券首席经济学家赵伟指出,本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠,而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整,所以未来这部分可能是政策储备手段。

但是光税费减免,影响范围还是太小,未来的重点可能还是要围绕两个关键方向:

No.1低利率时代正在到来

首先,房贷利率会继续下调。

很多人可能会说,我不买房缺的是那点利息吗?

好吧,我只能说,你得往大了看……

每次利率下调,也意味着存款利率将要下降。(PS不再玩定向)

据《中国基金报》消息,步入6月,中小银行迎来新一轮的“降息”,多家中小银行下调存款利率。

据悉,目前,兰州农商行、甘肃银行、广东澄海农商银行等多地中小银行已经对存款利率进行了调整。其中,不少银行除对3年期、5年期中长期存款利率调整之外,还对短期存款产品利率也进行调整,普遍存款利率降幅在10bp至40bp之间。

降息之后随之而来的就是银行理财产品提前终止。

据不完全统计,进入6月已经有超过20款理财产品提前终止运作。



银行不断下架高息存款产品、高预期理财产品,就是为了迎接低利率时代,避免出现亏损。



存钱和理财投资回报率越来越低,钱放着不如拿来花了。

这时候如果房贷利率也下降足够多,甚至可以抵上租金回报率的时候,会更大程度刺激改善置业,且另一部分租房人群也会考虑,租房永远是给房东打工,为什么不自己买房呢?

那么,房贷利率要降到什么程度呢?

资深媒体人刘晓博认为,未来首套房贷款利率(5年以上)的贷款利率需要跌破2.5%,甚至逼近2%,才能让市场真正回暖。

存量房贷利率有可能下调吗?

有,逻辑很简单,LPR下调,下一年一月或者申请房贷的日子,存量房贷利率中LPR会相应调整。

但是!存量房贷利率加点,短时间内可能很难去掉。

凡是贷款买过房子的人都知道,房贷利率是由“LPR+加点”构成的,前者可以浮动,后者保持不变,这是合同约定的。

但是过去一年几乎所有城市房贷利率的加点都下调了,

这就把存量房贷还款人深度套牢了

比如我有一个朋友,他是在2023年8月北京海淀上车的首套房,当时的利率是“LPR+55个基点”,也就是4.75%。

而2023年12月15日北京执行的最新首套房贷利率是LPR+10bp(城六区),一下少了45bp,再加上LPR下调,时隔一年后在买房,利息立减0.7%

他对我说:这让人心理太不平衡了,我们是最早相信救市的一波人,结果不仅首付比例高(他首付4成,现在是3成),利率也高出了0.7%。要给存贷房贷额外降息,这样才公平。

这代表了绝大多数存量房贷还款人的心声。

然而6月4日,深圳官方曾表态说:存量房房贷利率不调整

但是6月11日发现,@深圳发布 删除了6-4发布的《深圳三部门回应:存量房利率执行原政策》一文。

大家纷纷猜测,是不是降存量房贷利率又有戏了



其实,“降加点”最大的难点是银行利差不断走低(下图),银行面临稳利润的巨大压力。

所以需要评估,降存量也不是不可能,只是一般会等这一批贷款还款到一定额度,风险可控才能进行。



总之,这里边一环套一环。

“降加点”的决定很难做,需要对未来的各种可能性做出权衡、推演,谋定而后动。

感兴趣的朋友可以评论区聊聊。

No.2加快房地产“双轨制”建设

会议表述中的第四句话,“要加快构建房地产发展新模式,完善“市场+保障”住房供应体系,改革相关基础性制度,促进房地产市场平稳健康发展”,意思只有一个,

加快商品房+保障房的双轨制新模式建设。

双轨制的两大目标:

一是加大保障性住房建设和供给

“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

这一点落实在了“收储”之上,但是各地目前具体方式尚未明确。

小道消息,BJ保障性住房(配售型、配租型)政策也在商定中,今年下半年应该也会出。

央行于6月12日响应最高指示,召开推进会,定向放水3000亿基础货币给银行,银行有5000亿贷给地方回购商品房做保障房,这个额度据测算根本不够,后面应该会继续放。

有了政策支持,再加上“14号文件”指示的保本微利的定价机制,配售型保障房的价格会很低。

未来刚需置业需求可以被保障房和二手房满足,且大家生活工作不会再因为高房价“束手束脚”。

二是推动建立房地产业转型发展新模式,

让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

这一点释放出支持建设优质住房的信号。

其实去年以来,各地已在各个环节上,已经在全面支持高端产品的开发。比如出让地块的容积率普遍降低,多数已降到2.0以下;取消限墅令、取消70/90的户型结构限制等等。

很多城市,包括北京,出台了高品质住宅设计指引,包括提出减少公摊,增加阳台、飘窗等赠送面积,提高层高,鼓励设置新风系统等等,将高品质住宅的定义明确化。

而从市面上供应的产品来看,改善项目从立面到建筑到园林到装修等都全面开“卷”,房企为了抢占改善市场,使出浑身解数。

上海更是先人一步已经取消土地拍卖价格上限,

让市场的回归市场,也是大势所趋。

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