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上海的后滩九宫格,为何一直建不好?

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说起上海的“九宫格”,很多人第一会联想到“前滩九宫格”,甚至还有“金桥九宫格”。

但实际上,上海最早的九宫格指的是浦东世博后滩九宫格:


世博九宫格

后滩九宫格的概念早在前滩开发之前就有了,可惜至今一直没有建起来。

除了东北角建的城方·耀华璟滨社区、城方·耀华璟耀社区外。

其它多个地块都是杂草丛生,陷入荒置中:



后滩九宫格南面就是高楼大厦林立的前滩商务区,反差很大。

那么问题来了,后滩九宫格为什么一直建不好呢?

01

后滩九宫格早期的定位非常高,传言曾是上海市政府预备的搬迁圣地,被誉为上海“新中心”。

随着2010年上海世博会的圆满落幕,这片喧嚣184天的繁华场所突然化作了一片巨大的空旷之地。

当时正值上海滨江开发的黄金时期,为了激活这片沉寂的土地。

上海市政府做出了一个重大决策——东迁浦东。

计划中的蓝图是,三年内将大部分市级机构迁入浦东,以世博村路300号和世纪大道2001号为办公区。

与此同时,浦东新区的区级政府部门大部分南迁临港,在申港大道200号汇聚成新的政务中心。

这一系列的搬迁,无疑是为了加快推动浦东的发展。

新区发展,政府先行,这在国内很多地方是一贯的策略。

比如后来的宁波新市府东迁东部新城、安徽新省府南迁滨湖新区。

这就是一场城市发展的接力赛,既有效疏解了市中心的拥挤,又为新区的发展注入了新的更大的动力。

很快,2012-2013年上海市级机构如同一阵旋风纷纷搬到浦东世博片区办公。

上海市房管局、上海市民政局、上海市社团管理局、上海市商务委、上海市人民政府合作交流办、上海市审计局、上海市经信委、上海市卫生健康委员会、上海知识产权局、上海市交通港口局、上海人社局、上海市民族和宗教事务局等,全部来了。

一时间,关于市政府也将迁至浦东的传言甚嚣尘上。

传闻中的市府新址位于济阳路、川杨河、耀龙路和德州路的合围区域内,即那片神秘的后滩九宫格。

然而不巧的是,2013年7月,国家一纸《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》犹如一盆冷水瞬间浇灭了上海市政府搬迁的热情。

通知明确要求:“5年内,各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。”

作为一线大都市的上海,在这方面怎么也得作出表率吧?

于是,市政府搬迁的计划戛然而止,就此搁置下来。

而后滩九宫格也因此长期沦为上海市的战略储备用地,至今未进行大规模开发。

时至今日,上海市级机构只有1/3迁入了浦东,并没有完成当初“大部分”迁入的目标。

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02

市政府没来,使得世博后滩以及九宫格的开发大大放慢了脚步。

其实早在前滩国际商务区之前,世博后滩就规划了一个更高端的商务区,即浦江耀华国际商务区。

可惜这个商务区建设一直不顺利,有的项目中途烂尾,有的被拍卖,有的因为收购问题耽误了开发。

2007年后滩地铁上盖项目环通商业广场地块成功出让,由于项目卷入纠纷此前一度被空置10年。

历经烂尾之痛后,又遭遇疫情的重创,这一晃就是十几年过去了。

环通商业广场至今没有完全开业,保持超低的入住率。

坐拥黄浦江一线江景的“莲花楼”君康金融广场,不幸在2022年经历了一场拍卖风波。


背后操盘手更迭后,使得君康金融广场的招商之路愈发坎坷。

除了一家杉杉总部入住外,大部分办公区域都被空置。

后滩最高的地标建筑当属SK大厦了,早在2011年地块就出让了。

但是这个项目一开发也是十几年,进展非常缓慢,周边居民甚至形容“慢得快成烂尾楼了”。


上海SK大厦远眺

世博另一个大地块上海克虏伯不锈钢厂因收购开发的纷争同样深陷泥潭。

马来西亚首富郭鹤年曾有意将其打造成为牛批的百万方商办区。

但遗憾的是,与陆家嘴达成的开发方案并未得到相关部门的认可。

2017年后,相关开发陷入僵局,最终这片热土化身为世博文化大公园。

这个公园实在大,成了“城市绿肺”,是人们休闲打卡的好去处,耗时7年终于建成。

只是如此宏伟的一线滨水商办区,摇身一变成为绿意盎然的公园,真是让人扼腕叹息!

而且公园犹如一道屏障将世博央企总部与后滩商务区隔绝开来,完全阻碍了两大商务片区的交流与融合。

这对于一个致力于发展密集商务区的地区来说,无疑是致命的打击。

在经历几个大项目的挫败后,后滩不敢再搞大规模的土地出让和商办建设了,同时浦东的开发主力转到了前滩。

这个时候后滩的开发思路开始转变,转而发展租赁住宅,九宫格建设的两个公寓社区就是其中的代表。

那么这算不算后滩以及前滩商务区的降级配套呢?

到后来,后滩只是出让了几幅小宗商办地块,规模都不大。

种种原因,导致后滩没有形成像前滩那样的浓厚商务氛围,给人一种空旷和荒凉的感觉。

前滩真是幸运,在后滩蹉跎的这段岁月中,快速发展成型,形成了后来居上的压倒性态势。

更重要的是,前滩在交通枢纽方面拥有更多优势,为商务、人流与资金流的汇聚提供了便利条件。

如今,前滩的写字楼出租率已超过95%,与后滩的高空置率形成了鲜明的对比。

前滩的九宫格也早已开发成熟,名声远播,成为耀眼的一线江景豪宅区。

后滩不像前滩那样有陆家嘴的统一操盘,集中浦东力量快速给资源。

那么,后滩九宫格的命运真的就此定格了吗?

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03

前滩的成功开发,在商务优势上基本取代了后滩,使得后滩九宫格的开发受到了很大的限制和影响。

随着2021年《上海市浦东新区上钢社区Z000101单元控制性详细规划01~09、13、38街坊局部调整》的发布。

后滩九宫格的开发定位正式由高端商务区降级为更偏向住宅的方向:


这次调整最大的变化是减少了商办用地,增加了住宅开发:


调整前商办建筑面积是44.63万m²,调整后减少到17.07万m²,大幅减少61.75%;

调整前住宅建筑面积是16.84万m²,调整后增加到46.38万m²,大幅增加175.42%;

换算成住宅套数,调整前约是1870套,调整后约是4654套,增加148.87%。

看来商办开发不下去,只能多卖一卖住宅了。

另外我们注意到,随着规划的调整,住宅的容积率和高度普遍都有所抬升,预示着未来将进行超高层江景住宅开发。

比如04-01、05-04地块建筑高度由原先的60米调高到80米,07-01、08-02地块由60米调高到100米。

住宅体量的大幅增加,自然也对后滩九宫格的公共配套服务能力提出了更高的要求。

因此,在调整后的规划中新增了一所小学,并更改了幼儿园的位置。

当然通过这次调整多开发一些商品房对购房者来说是很大的利好。

毕竟前滩新房早已卖完,开始开发前滩南了。

后滩九宫格的地理位置与轨交优势(19号线经过)不仅好过前滩九宫格,也大大胜过前滩南。

只是距离新规划调整已过去3年,后滩九宫格仍未进行住宅开发,脚步很慢。

这肯定和后滩商务区本身发展比较坎坷有关,商务氛围没形成,豪宅区也没基础,商品房的开发自然没什么好的产品方向。

到底是做豪宅,还是定位中产呢?很尴尬,也很棘手。

不过后滩九宫格已经物色了一些开发商来拿地,大家也纷纷去看了地块,就是缺少了点信心。

在如今浦东新房越来越不好卖的情况下,后滩九宫格的住宅地块如果继续捂着就很不利了。

除了住宅很难找准市场定位外,更加可惜的是后滩的商办,错过了黄金开发周期,失去了竞争优势。

后滩区域无论是存量商办还是新建商办,都和前滩、徐汇滨江有较大的差距,未来想要追平很困难。

上海的黄浦江两岸根本不缺乏CBD,而且浦东还有新杨思、金滩、金色中环要开发。

这么多商办,都对后滩造成了稀释效应。

上海的商办已经进入了存量博弈时代,市场蛋糕就那么大,谁来得早谁分的红利就多。

不过呢,对于后滩九宫格我们应该放大来看,它属于整个世博大片区。

世博的整体定位比前滩要高,世博SK大厦是275米高,而前滩中心是270米高,地标已有所差异。

同样是上海的2035CAZ,世博片区胜在大和文化公共设施的丰富。

这里有中华艺术宫、梅奔文化中心、宋城文化演艺中心、世博轴、马术公园、世博双子山等众多顶级文化公共设施。

虽然世博的后滩打不过前滩,但东部汇聚了不少央企总部、国际企业和金砖银行总部,其能级非中小微企业云集的前滩所能比。

但不管怎么样,未来的世博-前滩-徐汇滨江将共同组成上海黄浦江上的“黄金三角”,都是高能级滨水区。

而后滩九宫格是这个滨水三角区的补充。

现在整个世博片区老破小太多,次新房稀少,幸好由于后滩九宫格的耽误,给我们留下了入住江景新房的机会。

现在浦东的中产社区比较少,如果后滩九宫格打造成中产社区,那么浦东中产又有了好去处。

上个月世博上钢街道地块已成功出让,正式吹响了世博片区新房开发的号角。

后滩九宫格,到了发力的时候了。

▼以上为正文

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