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“愿意降价的房子,都卖掉了!”

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“肯谈价格的房子都卖掉了,还在挂牌出售的房子,业主都不想降价了。”这是李慧(化名)与多位房产经纪人交流后的感受。李慧在北京市海淀区、丰台区看了很久的房子,仍在观察市场变化,等待着合适的时机出手。

5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局打出政策“组合拳”,此后,四个一线城市的房地产市场均出现不同程度地回暖,尤其是上海市场表现最为明显。机构预测,上海6月份二手房网签量有望突破2.5万套,比2023年月均网签量高出约1万套

一线城市,见底了吗?

“市场还可以,成交量蛮多的”


资料图:上海外滩。中新经纬 薛宇飞 摄

5月27日至29日,上海、广州、深圳三个一线城市相继响应“5·17新政”,出台多项楼市宽松政策。

上海房地产市场出现了多个单日二手房网签量超过900套的现象,到6月14日,当日二手房网签量达到1059套,2024年以来首次单日网签超千套。6月15日,该市二手房网签量再度突破千套,为1184套。

上海的房产经纪人刘峰(化名)对中新经纬称,新政落地后,上海市场出现了回暖,成交量整体表现不错。据他观察,目前价格没有出现上涨,“业主诚心卖房的话,只要肯谈价,也是能卖掉的。”另一位房产经纪人任铭(化名)最近一直在带客户看房子,有时候会忙到晚上才能下班,他也说:“市场还可以,成交量蛮多的。”

据中指研究院数据显示,6月1日至16日,上海二手房网签量为13381套,环比上月同期增长82%,较5月份日均604套的日均水平有大幅提升。中指研究院上海高级分析师陈炬兰对中新经纬说:“新政放开单身对上海外环内二手房的购买限制,且外环内老破小房源今年以来的价格跌幅较大,市场价格继续下跌的空间预期较小,部分购房人选择尽快出手。”

中指研究院称,新政对新房市场的提振效果也比较明显,“上海5·27新政”后的第一周和第二周,上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7万平方米,相比新政前两周增长了10%。

克而瑞研究中心预测,6月份上海二手房网签量有望突破25000套,超越2023年3月份的23976套。综合上海链接研究院数据,1.5万套/月是上海二手房成交量的枯荣线,在2023年,该市月均二手房成交量约1.4万套。

广、深市场表现相对较弱


资料图:深圳城区。中新经纬 薛宇飞 摄

新政刺激下,广州、深圳楼市均有所反应。中指研究院数据显示,5月17日至6月16日,广州新房网签套数达5849套,相比新政前一个月网签5213套上升了12.2%;“广州5·28新政”后,新房日均成交套数持续增加,5月28日至6月16日,共网签4052套,日均网签套数202套;从周度数据来看,6月10日至6月16日,广州新房网签1565套,创4月份以来周度成交新高。

中指研究院数据还显示,5月18日至6月17日,深圳新房住宅成交2286套/23.21万平方米,比新政前一个月上涨3.96%;二手住宅共成交4136套/40.32万平方米,比新政前一个月上涨2.86%。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅分析,深圳楼市复苏情况低于预期,市场行情冷热不均。核心区域的优质盘成交比较活跃,包括新房、二手房,位置好、价格有优势的楼盘的交易量明显上升,冷门板块楼盘的去化比较难。孙红梅说:“深圳楼市虽有利好,但市场基础并不牢固。深圳新房供应量充足,房价一直低位运行,另外,保障房的供应也分流一部分刚需。市场正处于企稳复苏的阶段,复苏过程需要巩固。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示,广州、深圳此前已经出台相关宽松政策,需求得到一定释放,而上海此次是集中出台政策,让市场需求在短期内快速释放。从供应结构看,广州、深圳的住房供应以中小户型为主,上海的大户型乃至豪宅供应较多,豪宅市场的表现优于普通住宅,对上海市场带来正面影响。从更宏观的角度看,上海在吸纳人口、经济增长等方面的表现好于广州、深圳,购房人的支付能力更强。

一线城市中,北京是唯一一个没有进一步下调首付比例、房贷利率的城市,但受到其他城市相继落地宽松政策的影响,北京市场也出现好转。北京市住建委网签数据显示,5月北京二手房网签量为13383套,环比4月上涨0.2%,同比去年5月上涨3.1%。6月1日至6月20日,北京二手房网签量为8707套,环比5月份同期上涨约23.19%。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,市场对北京出台宽松政策有一定预期,所以一些购房者想赶在市场放开前入手,这给近一个月二手房市场带来了成交增量。同时,由于新房价格不具备优势、交付时间长等原因,北京新房市场表现一般,不少购房人转向购买二手房,也带动了二手房成交。

“当前,北京二手房市场出现了一些提振,市场相对稳定。但也要注意的是,这两周的热度已经有些减弱。”张大伟说。

“政策空间值得想象”


资料图:住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

多位受访专家均认为,一线城市依然保持“以价换量”的态势。谢逸枫说:“一线城市在楼市新政的刺激下,市场成交有所回升,但价格没有什么变化,仍处于以价换量的状态。”

国家统计局发布的数据显示,5月份,新建商品住宅销售价格方面,北京、广州、深圳分别环比下降1.1%、1.4%、0.8%,上海环比上涨0.6%;二手住宅销售价格方面,北京、上海、广州、深圳分别环比下降1.2%、1.3%、1.6%、1.0%。

近期,李慧与多位房产经纪人进行了交流。她对中新经纬称,此前一两个月,她看的不少房源都是在较大幅度地降价后才成交的,比如,在4月份,丰台区六里桥附近的一套挂牌价520万元的二手房,最终成交价是460余万元;6月初,海淀区学院南路附近一套挂牌价570万元的二手房,成交价是484万元。

她也发现,在近段时间,她关注的不少挂牌价相对较低的二手房源,陆陆续续都成交了。她说:“诚心出售、愿意降价的房源,比较容易卖出去,而目前剩下的房源都是业主不愿意降价的。可能有些业主觉得市场价格基本降到位了,也不愿意再降了,谈价也不是很好谈。”

张大伟分析,因为成交量有所增加,北京一些二手房业主确实不想再大幅降价,议价空间变小。目前,市场处于一个博弈期,如果成交量能维持稳定,价格就会相对坚挺;如果成交量萎缩,业主心态可能就会变弱。谢逸枫也认为,一系列楼市政策的落地,使得房价降幅变得相对缓慢,一线城市市场有了逐渐见底的趋势。

58安居客研究院院长张波说:“总体看,‘5·17新政’后房地产市场出现了一个相对明显的热度提升,但这一热度提升并不会导致市场快速出现反转,尤其是房价层面不会由此快速转为上涨,但一、二手房的成交周期会逐步缩短,购房者对于市场的预期开始出现转好迹象。”

中指研究院近日发布《2024年5月居民置业意愿调查报告》显示,政策对居民的购房需求存在一定的提振作用,无购房计划占比环比下降3个百分点。但居民购房观望占比出现增加,占比环比提升6个百分点,部分购房人群转向观望,购房占比环比下降4个百分点,一方面是等待指导政策落地执行,另一方面是观察政策效果与市场反馈,进而决定购房计划。

对于未来走势,张大伟认为,一线城市的热度有望延续一段时间,比如,上海的政策力度较大,市场反应也比较明显,热度的持续性会相对较好。整体看,一线城市还有一定的政策空间,尤其是北京,在首付比例、贷款利率、限购区域等都有较大的调整余地,同时,当前的各类政策也在不断创新、种样繁多,政策空间值得想象。

(中新经纬)

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