特别推荐！延安新区，闭着眼都能买的新楼盘

文/小施主

6月以来很多想在延安新区买房的人，纷纷在本号后台留言，让笔者介绍各楼盘今年即将推售的房源。

上上周写了金泰·和悦府，上周写了金鸿·行知坊C组团，今天写的是本日已开始认筹、实体样板间已全面开放、预计2024年6月底开盘的邦泰·锦天府三期。

还是先说位置和学区。邦泰·锦天府三期位于延安新区中央商务区（简称CBD），西接吾悦广场，东邻延安中医院，北靠新区管委会，南望鲁艺生态公园，个人推测学区是江苏中学和新区第二小学。

三期户型

由于本文是写给想在新区买房的人，所以开门见山，直奔主题。

笔者之前曾说过，115-130平米左右的产品，由于得房率高、门槛低、符合改善群体需求，是目前延安楼市最畅销的产品，邦泰·锦天府三期恰恰如此。

只有300来套，且主力面积为99-137平米畅销段，分99、114、137三个热门户型。

A户型约99平米，两室两厅单卫。这个户型的亮点有两个：一个是两卧和客厅三开间朝南，另一个是餐-客-厨一体化设计。

▲ A户型示意图

B户型约114平米，三房两厅双卫，亮点是视野及采光好。能做到这点，主要靠两招，一是这个户型位于楼座东西突出位置，二是约4.2米的客厅开间设计，搭配长约7.2米，进深约1.9米阳台，三是客厅和两个卧室朝南。

▲ B户型示意图

C户型约137平米，四房两厅双卫。亮点一是四开间朝南（客厅+3卧室），二是客厅开间4.5米配套宽2米、长约7.5米的超大阳台，三是约24平米超大套房式主卧。

▲ C户型示意图

针对邦泰·锦天府一期和二期，笔者之前只写过一篇小区底商铺面，从没写过住宅，为什么没写？因为一旦写邦泰·锦天府的户型，有种惊心动魄的感觉，户型的空间利用到了变态极致。

户型示意图中，最精华的部分，是这种不计产权面积（灰色）和计一半产权面积（绿色）部分。这就完了吗？不是，还有淡紫色部分（下图所示）。

毫不夸张的说，邦泰·锦天府在中小户型设计上，为了替购房人提高得房率，已近乎不讲武德，如果把这些灰色、绿色、紫色部分折算进去，得房率恐怕要高的逆天，吊打整个本地楼市。

需求为王

邦泰·锦天府的开发商来自四川，据说老板是大学老师，和邦泰打交道这几年，笔者深感这个公司特色鲜明，集川蜀文化下的泼辣吃苦+安逸自恰于一身。

作为并非商海江湖出身的知识分子，竟然用17年时间把地产干到10个省、30来个城市共130多个项目，还能拿出亿元以上的资金投入公益，荣获四川省人民政府“四川慈善奖”之“最具爱心捐赠企业”，确实有一套自己的价值观。

泼辣吃苦表现在：1.拿地和入场时机准，房价定得诱人；2.前期市场产品调研很下苦。

先说拿地和价格把控。2021年11月，还在疫情期间，适逢延安新区地价处于低潮期，业界都不敢拿地，土地财政急需用钱，邦泰迅速于12月底拿下位于中医院背后的一期优质地块。

之后，又分别于22年底及23年连续斩获新区两宗优质土地，即邦泰·锦天府二期和三期。拿地时间基本都在年底，专瞅同行资金、意向最薄弱的低潮时机。

邦泰遵循“面粉不贵面包才好卖”的道理，地价不超预算才能保证房价游刃有余，既不扰乱行情获取利润，却又比同行定的低一些，形成价格竞争优势。

▲三期鸟瞰图

以邦泰·锦天府三期为例，据内部消息，准备配套碾压式的超微利价格政策，配套夸张的得房率+稀缺的CBD地理位置诱惑你，争取国庆前一梭子售罄。

同时，作为年产值逾 200 亿、开发面积近2500万方的实力房企，邦泰还在逆势拿地，不久前又摘得延安新区东片区P2-19地块（比邻新区六中六小和能源小镇），这是块潜力很大的宝地。

▲四期项目位置图

再说市场调研和产品设计。有件事给笔者印象很深，就是邦泰集团的市场调研员超级能提问，比如延安人爱什么样的户型，收入水平大概每月多少千，诸如此类的倒也罢了，但他们会细到连本地人喜欢几个阳台都问。

市场调研表更夸张，有几百个格子，包罗万象，绝大多数问题，估计连本地资深土著都难以回答。

老百姓买房，无非是地段、产品和价格。邦泰售价叩动心扉，又用产品俘获人心，地段更是在CBD区延安塔旁边，妥妥的验证了什么叫需求为王。

内在实力

邦泰这个公司的安逸自洽也了不得，不是摆龙门打小麻将的闲散，反而是年轻有创新、没官僚主义、清廉的企业文化。

第一是爱用年轻人。延安项目绝大多数人，平均年龄都不到30岁，打交道的感觉是思想新潮超前，很有创新意识，对项目背后的生活理念、美学设计、材质选择，都有自己的坚持。

年轻人普遍很看重设计感，所以邦泰延安项目，无论是大门、外立面、景观，还是入户大堂、地下车库以及候梯厅整体都很时尚，不老土。

▲三期外立面意境图

▲三期外立面意境图

▲三期园区景观意境图

还起了些很有特点的名字，比如“0触感归家”、”光感高定车库“、”星级酒店式双大堂、星级候梯厅“等，设计意境图和交付实景图也高度相符。

▲一期候梯厅实拍图

▲一期地下车库入口实拍图

第二是很恬静淡定，没什么官僚主义。笔者也和一些买了邦泰房子的业主交流，他们经常遇到邦泰延安项目的高管在干粗活，或者是和置业顾问一起去跑销售”扫楼“。没有森严的上下级制度，据说企业文化里还包括职工国外旅游。

适逢节假日，邦泰还时不时给业主送些四川土特产，或者搞些业主活动送些小礼物，既实惠也蛮有人情，这就是邦泰的安逸自洽。

反映在物业方面，据延安项目的人介绍，说物业是邦泰自建自持自己运营，相当不错。但笔者不由质疑，如果是像川云酸菜面那样，都是用四川服务员还有保证，如果不是，恐怕要出一脑水。

第三是清廉。与邦泰·锦天府打过交道的合作商，应该普遍都有这个印象。即使外出吃个便饭，他们都非要自己掏钱。

既有年轻活力，又不官僚主义还很清廉。厉害的是，不是一两个人如此，而是大部分人都如此。这样的地产公司实在可怕，本地搞地产的老板不妨扪心自问，自己的公司能否竞争过人家。

当然辩证法告诉我们任何事物总有两面性。邦泰资金高周转成本控制过严，户型得房率追求太高，人员优劣淘汰近乎残酷，极致追求各项指标，会不会导致月满则亏，或者说物极必反？

后记

为了解市场反响，笔者今天抽空去了趟售楼部现场，很多人正在参观已全面开放的实体样板间，售楼部把99、114、137三个户型都做了，能很直观能看清半产权面积和不计入产权面积。

另外，发现购房人对以下5个方面问题最感兴趣，置业顾问也重复回答的最多，现将问与答罗列出来，以供各位新区购房人参考。

1 .项目容积率？密度？楼间距？户数？车位？车位交付标准？层高多少？

答：项目容积率2.2；建筑密度24.47%；平均楼间距约30米，最窄楼间距约28米，最宽楼间距约57米；总户数332户；车位数387个；车位采用环氧地坪地面，环氧漆划线。住宅高层（1/4/5#楼）层高为3米，洋房（2/3#楼）层高3.1米，地下室层高为3.6米。

▲三期楼位楼层图

2.项目绿地面积及绿地率是多少？ 小区的园林具体怎么分区?水景做法和位置？植物品种有哪些？

答：绿地率30%。在空间结构打造上，采用“一核·七园”的手法于一方庭院描绘“山水画意·庭院七景”，一核：中央核心景观区，七园：礼序园、品茗园、对弈园、寻幽园、趣跃园、畅谈园、乐动园。水景为跌水水景，分别位于主入口大门外和中庭廊架位置。树种包括特型油松桩头、国槐、晚樱、山杏、北美海棠等。

▲三期景观意境图

3.小区内部路面材质？（含消防通道）

答：人行园路是仿石石英砖；消防通道：环线为仿石石英砖，接外部道路部分采用沥青材质。

4. 交房时间及交房标准？（住宅/商业）

答：交房时间为2026年1月，清水交付。(交付时间待定，以合同时间为准）

5 项目付款方式有哪些？是否支持公积金贷款？异地公积金可以办理贷款吗？

答：付款方式有一次性付款、商业银行按揭贷款（首套房首付15%起，二套房首付25%起）、公积金按揭贷款；支持公积金贷款。异地公积金可以办理。

三载四盘，从2021年12月拿地至今，短短3年时间，邦泰已卖完中央商务区两期，即将开始三期，年内还将启动东片区的四期，开发速度是新区不少同行的两倍。

位置好、户型美、价格香、物业可能也不错，这是邦泰·锦天府公认的亮点，但交付质量和进度如何还是未知数，这一切有待2025年1月一期交付时答案才能揭晓。