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拿地一年、取证两月,通州帅府·京彩世界缘何迟迟不开盘?

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项目效果图

拿地整一年,取得预售证也已过去近两个月,但通州帅府·京彩世界仍然迟迟没有开盘。

在今年4月30日取得预售证之后,伴随项目接待展厅对外开放,帅府·京彩世界在各大线上平台频繁刷屏火热推广,但即便如此,线下售楼处到访量、转化率皆处于冰点,知情人士透露,五一期间项目整体到访量仅10组左右,而真正留电的客户只有两组。

据北京市住建委网站显示,与帅府·京彩世界同日取得预售证、且同样位于通州区的缦云福苑(一期),目前已签约27套,已签约面积6123.21平方米。

五环限购放松后,今年五一期间五环外多数新房售楼处到访量皆明显增加,典型楼盘整体到访量增幅更是达到20%,成交量也较去年五一上涨19%。帅府·京彩世界位于通州,属于政策利好板块,为何在市场普遍向好和大规模大面积高频宣传下,项目却依然“爆冷”?

拿地近一年终于拿到预售许可

据北京市住建委网站公告显示,帅府·京彩世界(备案名:京彩嘉园)于2024年4月30日取得预售许可预告,项目首批预售总面积达35088.38平方米,涵盖了1至5号楼住宅,从首层至最高15层,价格均在每平方米6万元以上。

早在去年6月20日,北京通州房地产开发有限责任公司(以下简称“通房开”)以14.3亿元底价拿下了北京城市副中心1201街区FZX-1201-0061地块F3其他类多功能用地、0062地块R2二类居住用地,这也是帅府·京彩世界项目所在地块,土地面积为3.31万平方米,建筑控制规模在7.37万平方米以内。

从拿地至今,已经过去整整一年,但帅府·京彩世界依然没有开盘,北京市住建委网站上也并未显示网签数据。与帅府·京彩世界同日取证、且同样位于通州区的缦云福苑(一期),目前已签约27套。

从地块具体数据来看,地块容积率2.2、控高45米,除去占到总体量近一半多功能用地外,住宅地块剔除热力站后,地上建筑规模并不大。

据目前亮相的帅府·京彩世界项目公开信息显示,项目总占地面积为1.81万平方米,建筑面积3.63万平方米。项目规划了5栋住宅楼和1栋配套楼,纯商品房共270户,配备332个停车位,车位配比为1:1.2。项目体量是一个小盘项目,就其规模并不占优势。

虽然地块的容积率2.2,但目前在售住宅对于宣传的容积率为2.0,此外,其绿化率为30%,这也是当前北京住宅绿化率的最低标准。

专业团队能否弥补短板?

从通房开在京近年来拿地表现来看,其主要是开发通州项目。

比如,早在2019年2月,通房开以18.8亿元拍得通州新城0203街区TZ00-0203-6009地块R2二类居住用地、TZ00-0203-6010地块A33基础教育用地,用地面积仅为3.91万平方米,容积率1.51%,溢价率却高达42%;2021年10月12日,通房开又以2.95亿元底价竞得通州区于家务TZ11-0200-6003、6006地块、TZ11-0200-6002地块,土地用途为二类居住用地及基础教育用地,建设用地面积2.52万平方米,规划建筑面积3.71万平方米。

可以看出,通房开过往的开发项目规模均较小。

值得关注的是,由于通房开并无建设及销售能力,该项目是由金地代建及代销。提到金地,也会令人联想到,金地在通州开发的金地北京壹街区项目,该项目仍是通州宋庄的在售项目,目前,距离最早开盘销售时间已有三年之久。由于受通州双限等因素的影响,通州项目的去化并不理想。但金地毕竟有过在通州的客户资源,对于通房开来说,或许可以弥补渠道销售上的不足。

为支持城市副中心高质量发展,今年2月6日起,执行了9年的通州住房限购政策迎来优化。新政策最大的变化是在通州区落户和就业的家庭,只要符合北京整体限购政策即可购房,取消了落户、在通州社保或纳税满3年的要求。

虽然看似对通州楼市是一大利好,但并未因此带来销售的上涨,通州楼市仍然有着浓厚的观望氛围。

产品打造能力成疑

对于当前的下行市场,产品打造能力越来越成为行业竞争的硬实力。一旦购房者对产品不买账,开发商所有努力都将功亏一篑,毕竟市场可替代产品有很多。而对于购房者而言,如果选择失误,也意味着部分血汗钱会打了水漂。

帅府·京彩世界从整体规划来看,采用围合式布局,由中央花园、单元景观公园等组成。户型包括108平方米至165平方米的住宅,其中,项目最小户型为108平方米的三室两厅两卫, 最大面积的165平方米,为四室两厅三卫,虽然做到了明厨名卫,但是开门即见餐桌的设计有些不妥,户型设计有开放式大阳台,被项目称之为“空中庭院”,并成为开发商极力推崇的亮点。

事实上,这样的“空中庭院”不由令人联想到,80年代建的开放式阳台。但经过实践检验并不实用,存在安全以及生活不便利等问题。后来很多人将这种开放式阳封闭,转变成室内的空间使用。

帅府·京彩世界有一定的交通优势,住宅用地离地铁万盛西站较近,目前区域在售项目,能与之对标的是2021年拿地即当年开盘的碧桂园·和世界。相比之下,碧桂园·和世界距离地铁的位置更近,而且价格更具优势。碧桂园·和世界均价为每平方米5.8万元,而帅府·京彩世界项目销售指导价则达到6.2万元/平方米。

目前来看,帅府·京彩世界所在区域配套还很不足,贵友大厦(通州店)、北京中医药大学东直门医院(通州院区)等直线距离都在3公里左右,未来的配套建设也需要一定的周期,能否兑现并达到预期也都有着不确定性。

通州作为北京城市副中心,其发展势头不言而喻,尤其是文化旅游区未来可以期待。目前正在建设的顶点公园以及海昌海洋公园较受市场关注,而这也是由通房开的母公司通城建集团所建设及运营。不过,作为文旅区内的住宅升值的潜力却有限,这与望京互联网科技、以及亦庄的科创产业给住宅所带来的利好不可相提并论。

业内人士认为,双限购打开以及五环外放松限购,对通州而言是双重利好,不过,这样的利好也是针对名副其实的改善房源,帅府·京彩世界无论是从产品自身设计、价格还是配套来看,都存在明显短板,与其宣传的高端住宅相去甚远。这或许也是项目爆冷、迟迟没有开盘的原因。

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