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远洋集团抛售北京230亿明星项目,中国人寿、太古再次接盘

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图片系AI生成

流动性压力之下,远洋集团依旧在持续出售资产以“自救”。近日,远洋集团发布公告称,拟将北京颐堤港二期项目64.79%的股权及相关债权出售予大股东中国人寿以及合作方太古地产,总代价40亿元。

其中,中国人寿出资约31亿元,太古地产出资约9亿元,二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。另外,中国人寿及太古地产还分别收购约9613万元、2869万元的债权,合计规模1.248亿元。本次交易完成后,中国人寿与太古持有同等比例的股权,北京将台乡政府持有0.21%股权,远洋集团则不再拥有目标公司任何权益。

公告中显示,对于出售所得款项用途,预期将用于偿付有关优先级债务及必要的支付义务。值得注意的是,远洋集团在未来相当长时期内仍拥有颐堤港二期的优先报价权,可继续参与该项目的开发与运营。远洋集团表示,集团有机会在其财务状况改善时重新参与颐堤港二期项目。

根据公告显示,转让给太古地产的股权,可在本次交易满2年或3年时行使优先报价权;转让给中国人寿的股权,则将远洋集团的优先报价权延长至2037年9月30日。


图片来源:远洋集团官网发布公告

颐堤港二期资金难题

由于房地产市场持续低位运行,远洋集团难以通过惯常的融资渠道获得资金。尤其是为颐堤港二期项目提供进一步的开发资金方面,远洋集团遇到了极大的困难。据远洋集团2023年年报披露,截至2023年12月31日,其流动负债超出流动资产约84.5亿元。此外,借款总额约为961.4亿元,其中约697.5亿元须于一年内偿还,还有约110.3亿元须于一至两年内偿还,而集团的现金及现金等价物仅约为19.9亿元。

为平稳度过当前的财务困境,并为其未来的发展奠定坚实的基础。远洋集团一直以来制定多项计划及措施。通过强化财务管理、出售资产、降低重资产持有等方式,改善其资金流动性。颐堤港二期为规模可观且适合变现的重资产之一。

公开资料显示,2007年,太古地产联合远洋集团获取颐堤港一期地块,当时该项目是太古地产继三里屯·太古里后,在北京第二个重点投资的项目。2012年,颐堤港一期正式开业。包括一座拥有逾170家商店的购物商场;一座25层高的甲级办公楼颐堤港;以及太古酒店在中国内地开设的首间东隅品牌休闲商务酒店北京东隅。其在北京商圈具备一定知名度。

2020年12月,远洋集团与太古地产成功获取北京颐堤港二期项目,这也是双方第三次合作商业综合体项目。此前,太古地产和远洋集团分别持有颐堤港二期项目35%及64.79%的权益。

颐堤港二期将发展为以办公楼主导的综合发展项目,包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店,预计总投资额达230亿元。截至2024年4月30日,远洋集团已对该项目出资约63亿元。目前项目处于建设阶段,预计2025年至2026年完工。

其与短期内能收回原始投资的住宅物业项目不同,以办公为主的综合开发项目未来回报仅可在长期实现,因此短期内不会为其带来现金回报。远洋集团表示,此次出售是为确保有资金支持项目的正常开发建造,亦为收回现金偿债、解除未来对该项目的出资义务。

事实上,在此之前,在流动性压力下,远洋集团已多次出售资产以“自救”。据钛媒体APP梳理,自2022年以来,远洋集团已经4次向向大股东中国人寿出售资产。

早在2022年4月,远洋集团就颐堤港一期项目与中国人寿展开合作,以此筹得30亿元资金;2022年6月,远洋集团将其位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给了中国人寿,交易对价50.15亿元;2022年10月,远洋集团以2.33亿元向中国人寿地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%股权; 2022年12月,远洋集团发行一笔规模为13亿元的REITs产品,同样是中国人寿及其控股的广发银行参与认购。

合作方太古二次接盘

除了多次向大股东中国人寿出售资产外,还在陆续抛售多处物业,包括所持有的商业标杆项目——成都太古里。

2022年11月,远洋集团以7736万元向远洋服务出售位于北京及深圳的两处物业;12月底,远洋集团及远洋服务以54.65亿元对价将成都太古里项目50%股权出售予合作方太古地产;2023年5月,远洋集团还将北京远洋未来广场的各项权益转让予居然之家,到手资金3.49亿元。

这些出售资产所得的资金,大部分均用于偿还现有债务及用作一般营运资金,但公司依旧面临较大的流动性压力。

当前,行业风险仍未出清,部分房企面临较大偿债以及经营压力。在此背景下,今年以来,“国家队”正在通过不同渠道和方式加速入场,以纾困房企,特别是在资金、股权和债权等方面提供了重要支持。这些举措不仅有助于缓解房企的流动性压力,也有助于维护房地产市场的稳定。

例如:万科将深圳超级总部地块挂牌出售,最终被深铁以22.35亿元竞得,虽然折价成交,但也解决了万科资的燃眉之急。世茂集团将其坪山世茂广场项目以2.5亿元的价格转让给合作方深圳坪山城投,以缓解公司的流动性压力。融创集团也计划将其石家庄中央商务区项目的80%股权以8.14亿元的价格出售给石家庄国资。其中,约1.48亿元由融创中国欠付合作方的债务冲抵,以推进项目恢复正常开发建设,并盘活优质资产。

通过以上案例也不难看出,当房企陷入资金困局时,为了维持企业的正常运营和债务偿付,加速出售资产变现成为了一种常见的应对策略。在多种类型的资产中,商办类资产因其较高的市场价值和流动性,往往成为房企在急需资金时的首选出售对象。与此同时,国资在接盘这些商办类资产时,会展现出更为审慎和全面的考量。作为具有公共属性和社会责任的实体,在接盘时不仅关注项目的经济效益,还会综合考虑社会效益、民生保障、城市形象等多方面的因素,也进一步体现了国资在推动城市发展和保障民生方面的重要作用。(本文首发于钛媒体APP,作者|赵晨含,编辑|房煜)

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