企业欲提前退租 被追缴租金数百万

　　龙华区国际创新中心(汇德大厦)。

　　日前，龙华一家企业负责人反映，企业于2021年通过招商引资以优质企业的身份入驻龙华区政府物业——龙华区国际创新中心(汇德大厦)。其表示，而后因公司核心业务板块的政策调整及其他不可抗力，导致企业生存困难，欲提前退租。但通过正式发函、线上联系、当面询问等方式多次与相关部门沟通均未得到正式回应，并于近期收到相关部门发来的数百万元的租金追缴告知函。

　　针对相关情况，奥一新闻记者采访到龙华区投资推广和企业服务中心。该单位回应称，截至目前，该企业仍未能按政策规定和合同约定，履行其补缴租金差额等产业监管及经济违约责任。根据《房屋租赁合同》，后续将由业主单位通过法律途径解决。

　　企业投诉

　　因政策调整等原因导致核心业务停滞

　　公开资料显示，龙华区国际创新中心(汇德大厦)位于深圳北站商务中心区内，是区政府重点打造的深圳北站创新型总部大厦，是推进大湾区现代化国际化创新型中轴新城的创新引擎。

　　宋先生(化名)是深圳一家主营成品油贸易的企业负责人，其介绍，公司于2021年通过招商引资以优质企业的身份经过各项审核后入驻龙华区国际创新中心(汇德大厦)。他表示，公司入驻后分别与龙华区政府物业管理中心签订《房屋租赁合同》；与龙华区投资推广和企业服务中心(以下简称“龙华企服中心”)签订《产业监管协议》。

　　其提供的《房屋租赁合同》显示，该企业租下汇德大厦17层，共计2424.66平方米，租金每月108018.6元，次年起每年合同租金递增5%，缴纳押金超72万元，合同租赁期限自2021年6月1日起至2026年5月31日止。“前期投入装修及设备成本就已超200万。”宋先生说。

　　此外，宋先生表示，与龙华企服中心签订的产业监管协议类似于对赌协议，“就是我们企业扎根在这要完成营收、纳税等指标，然后租金方面会有一些政策上的优惠。”

　　转折发生在2023年。宋先生称，当年由于相关政策的调整，公司主营业务的相关许可证未能办下来，直接导致公司核心业务停滞，“而且由于外部的一些不可抗力，2023年我们账面上的资金链就非常紧张了，也难以维持每月这么高的租金。”

　　其表示，2023年10月31日公司正式发函龙华企服中心，表示希望申请退租半层。同年11月29日再次发函表示，企业计划于12月底搬离汇德大厦办公场所，根据租赁合同不可抗力相关条款，希望中心将12月租金从租赁押金中扣除并退还剩余押金。2024年1月6日，应龙华企服中心要求补充材料后，再次递交申请退租函件。其提供的相关函件附件及落款时间证实了这一点。

　　宋先生称：“这期间，龙华企服中心那边一直没有正面的回应，也没有领导出面主持协调这个事。”

　　今年4月19日，宋先生收到一份《龙华区政府物业管理中心关于在市产业用地用房供需服务平台公示入驻企业租金欠缴情况的告知函》，函件中提到，要求4家企业缴纳拖欠租金或补缴优惠租金差额，其公司被追缴几百万的租金。

　　宋先生认为，公司系因政策调整以及相关外部不可抗力的影响才导致业绩难以完成此前定下来的指标，“而且我们也依照合同上的条款，提前正式发函告知龙华企服中心，作为服务于入驻企业的部门，理应帮助企业渡过难关。”

　　其认为，双方的租赁关系应当依照《房屋租赁合同》第十二章第五十一条的内容：“由于不可抗力因素或其它双方不能预见并且不能避免的原因造成本合同所规定的义务不能履行的，另一方可以免除遭受不可抗力的一方不履行全部或部分合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当在不可抗力事件发生后30日内将情况书面通知另一方，并在合理期限内提供相关证明。双方应当尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。租金减免按政府政策执行。”

　　宋先生表示，事实上，尽管受到主营业务政策调整及外部不可抗力的影响，公司也通过其他业务在2023年给深圳纳税超1000万，在龙华区纳税也达到550万，“我们已经按合同要求提前打报告申请退租，但企服中心迟迟不回函也不愿意协商，直接要求企业补缴几百万租金，导致面临生存困境的企业雪上加霜，这极不合理，也不利于片区营商环境的打造。”

　　龙华企服中心

　　企业未履行违约责任，将通过法律途径解决

　　就企业代表投诉的情况，奥一新闻记者发函至龙华企服中心。该单位回复称，2021年，涉事公司及其子公司入驻汇德大厦，并签订有关监管协议及租赁合同。根据《龙华区国际创新中心(汇德大厦)入驻管理办法》第十二条规定，及《产业监管协议》第三条、第四条约定，该公司承诺入驻次年(即2022年)纳统产值规模(营业收入)不低于150000万元且经济贡献不低于1200万元。明确约定如未能兑现承诺，将自愿接受不再享受租金优惠并按市场价格承租。经动态评估，该公司2022年合并营收813.92万元、经济贡献1.7万元，未能达到其承诺的监管标准，需承担补缴租金差额等违约责任(2023年也未达标)。

　　其间，龙华企服中心通过口头预警、上门拜访、邀请参会等方式，积极与企业沟通：一是2022年监管时间截止前，提前通知企业预警风险；二是2023年7月，主动上门了解企业情况，书面函知其违约后果；三是2023年12月，邀请该公司参与动态评估不通过企业座谈会，以便企业现场提出处置建议(但该公司表示不愿参加)。

　　另外，根据《房屋租赁合同》第四十六条约定，企业申请提前退租的，应提前3个月以书面形式向产业监管部门提出申请或补偿3个月空置期损失(并非可由企业自述退租时限)。虽然该公司多次发函，但几次变更其具体诉求(退一半、全退、退押金等)。龙华企服中心依据其2024年1月6日最新提出的书面申请，积极推进审批流程，在完成征求意见、集体审议等流程后，于3月11日催促并提前组织企业、业主、物业等联合开展房屋退租预验收工作(企业现场未配合签字)，并协调以预验收日作为退租结算日，最大限度地减轻企业经济负担。5月8日下午，中心还组织相关单位，就反映问题向企业负责人进行了解释说明。

　　截至目前，该企业仍未能按政策规定和合同约定，履行其补缴租金差额等产业监管及经济违约责任。根据《房屋租赁合同》，后续将由业主单位通过法律途径解决。

　　律师说法

　　企业要求返还剩余押金 诉求应得到支持

　　广东知恒律师事务所高级合伙人律师、经济师陈德福表示，涉事企业在入驻汇德大厦期间遭遇了外部不可抗因素是事实，该企业向企业服务中心递交书面申请，要求扣除2023年12月的租金后返还相关金额，既符合《房屋租赁合同》的约定，也符合法律规定的情势变更的情形，该诉求应该得到支持。

　　陈德福认为，就《房屋租赁合同》而言，其本质是一个非典型的行政管理合同，并不适用《民法典》的相关规定。房屋租赁与监管的政策依据是《龙华区国际创新中心(汇德大厦)入驻管理办法》【深龙华府办规(2019)号】。出租人名义上是龙华区政府物业管理中心，是房产权利人，但其却是一个开办费仅为10万元的非营利事业单位法人，背后的业主是龙华区政府，收取的租金也是直接上缴区财政局。

　　有违区政府初衷 调整相关政策势在必行

　　《产业监管协议》的监管主体“龙华企服中心”同样是一个公益性事业单位，按照上述管理办法的规定，监管主体应该是龙华区工业和信息化局。龙华区政府不惜斥巨资购买商业地产，吸引具有深港融合或有国际背景的金融企业、科技创新型企业、现代服务企业等入驻，用于打造开放互动的深港大湾区新格局，促进深港融合区域产业发展的举措值得肯定。宋先生的企业通过繁杂的入驻程序与各项考评得以入驻国际创新中心，自然期望取得更大发展空间，但是，《房屋租赁合同》将租金优惠、减租以及退场与承租人经营风险挂钩，致使宋先生在遭受不可抗力与经营风险的双重打击下，不仅要无奈退出，还陷入被追讨拖欠租金与补缴优惠租金差额的窘境，相信这也有违龙华区政府通过招商引资、打造开放互动的深港大湾区新格局的初衷，同样值得龙华区政府深思，调整相关政策应该是势在必行。

　　陈德福指出，龙华企服中心回应的依据是《监管协议》，该协议同样是一份非典型行政管理协议，是《房屋租赁合同》的重要组成部分。对其声称该企业所谓仍未能按政策规定和合同约定，履行补缴租金差额等产业监管及经济违约责任，根据《房屋租赁合同》，后续将由业主单位通过法律途径解决，该回应超出了企服中心在《监管协议》中的监管职责范围。

　　采写：南都·奥一新闻记者 余悦 实习生 王佳佳

　　图源：深圳市产业用地用房 供需服务平台