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房企不顾后果密集地去发美元债,这是主动把脑袋往镰刀下凑啊!

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这要放在几年前,像恒大,碧桂园、万科这么一些房企真是风光无限,个个号称经济的发动机,宇宙第一。房企老板走路都带风。但最近几年,画风突变,也是这些房企动不动就暴雷,债务违约,瞬间成了人人喊打的过街老鼠,这正面角色怎么一下子就变成了大反派了呢?


至于原因,咱们领导人在这篇文章里就给总结了:
第一就是长期积累的结果;
第二,监管能力和制度缺陷;
第三,借债人本身的野蛮行为;
第四,还有官商勾结以及腐败;
第五,也离不开经济周期的变化的影响。


以上 5 点内外因素叠加,最终导致房地产整体出现了问题,更为关键的是,这房地产的问题远还没有结束。


最近我看房企中的好学生万科咬牙汇出了 6 亿多美元到它的香港户头还债,这给大家都提了个醒。看来这两年咱们房企还有一个大坎儿要过。那就是要偿还密集到期的美元债。今天咱们就集中聊一下压垮房企的美元债到底是怎么回事?


房地产大家现在都知道了,是非常典型的资本密集型行业,这就是资本的无底洞。房企借钱也非常野蛮,它不排斥任何融资借钱的途径,小房企可以从民间集资,或者从银行、影子银行那边贷款,大房企胆子更大,渠道更多,从大陆借钱已经满足不了它们的需求了,纷纷赶赴海外。尤其是到香港市场发行美元债,面向国际。


房企发那些美元债券,其实就是用它们企业信用做担保,面向国际市场借钱的一些手段,主要在香港的港交所发行,以美元计价,最后还得用美元还本付息。万科这次还的 6 亿就是美元债,是以美元计价的 6 亿美元。


其实不光万科,当时跟着万科的有一众房企都密集的奔赴香港发债借钱。出现这种情况其实也不怪房企,有一部分是政策推动的。2015 年左右,发改委一则通知相当于重磅炸弹。这份通知里鼓励企业去海外融资,那对资本非常饥渴的房企、金融机构顿时喜笑颜开。


按照这通知里的说法,发美元债只需要备案就可以了,发行门槛放得比较低,监管部门一听头就大了,你这口子一打开不要紧啊,已经出现了巨大的监管真空啊。很快不出所料啊,企业发债问题频出,中央非常警觉的马上在 2017 年政策回调,出台了三条红线,融资环境逐渐趋紧,金融业也开始去杠杆。


当然之后政策虽然出来了,18 年、20 年咱们的房市还是在增长的状态,所以房企逐利的本性也推动它们继续扩大海外融资规模。


根据 22 年出的数据,咱们中国大大小小 101 家房企,一共发了 460 只美元债,总额大概为将近 2000 亿啊,1925.68 亿美元,平均利率高达 7.56%。我找材料的时候看到《21 世纪经济报》里面给出的数据,仅仅 2023 年到期的美元债,这房企的美元债就已经达到了 770 亿美元。


听到这儿,所有人都注意了,咱们敲敲黑板。很多人就问我一个问题,货币汇率涨跌到底对咱们有什么影响?


关键问题就来了,房企这些美元债就是重要的影响之一。这美元债的单位我反复给大家强调啊,它不是人民币,而是美元,也就是说要把人民币兑换成美元之后,才能到香港去还债。这么一兑换,必然会受到汇率波动和美元加息、降息,也就是美元潮汐的影响。


美联储放水,美元走低,房企借钱一时爽。而疫情之后,美联储就开始加息,美元走高。咱为了简化思路,先不看这房企发债它的利率,给的利息到底是多少?咱光考虑不同货币之间的汇率,假如恒大他去香港发了 10 亿美元的债,发债的时候,当时人民币兑美元的汇率是 6.5,恒大按照这个汇率在香港融到了 10 亿美元。拿到内地换成人民币,那就是 65 亿,时间到了 2023 年,该还债了,汇率从 6.5 跌到了 7.2。人民币贬值了,恒大现在需要拿出 72 亿人民币才能换成 10 亿美元,才能把十亿美元的本金还清。


这是在不考虑利息的情况下,光汇率波动就导致里外里差了 7 亿人民币。为了方便大家理解,我举了一个 10 亿美元的例子。但真实的数字远比十亿美元高,假如全部房企 2000 亿的美元债,汇率差再加上利息,我根本都不敢想象连本带息咱们要还回去多少?


大家都知道这美元潮汐收割厉害,一算账才知道是真厉害。房企不顾后果密集地去发美元债,这是主动把脑袋往镰刀下凑啊!



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