新政后 主城首拍谁续奇迹？实探：三圣乡&双楠&二八上新地块

成都新楼市 文 | 黎小小

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下周，成都新政后首次主城土地拍卖即将开幕，25日、27日连续两场土拍，拟出让面积合计约340.79亩，锦江三圣乡、武侯红牌楼、成华东中环二八板块、崔槐板块均有上新。

从位置来看，此次主城土拍的各宗地大有看头，几乎全部都是热门板块或成熟区域。尤其锦江区三圣乡的两宗纯宅地，热度颇高，是区域断供两年来的首次供地。从区域近两年的新房供应趋势看，地块若顺利成交，打造高端改善的概率颇大，大概率提前预定高改红盘席位。

而武侯区红牌楼地块，虽然周边城市界面相对一般，但胜在区域成熟、交通便利，且周边竞品少；成华区供应的三宗地块，位置都颇为优越，城市界面和配套资源都在肉眼可见的提升。

总体而言，此次供应的主城地块都相当优质，新政后的首场主城土拍既有诚意、也有实力。

具体来看实探情况。

此次，三圣乡板块供地2宗，分别将于25日、27日公开拍卖。

25日出让地块更大，面积分约为50.18亩，23日出让用地面积约28亩，起拍楼面价均18200元/㎡。两宗地均为纯住宅用地，容积率约1.8，虽然不是三圣乡板块内近几年内容积率最低的地块，但也已经相当低密，改善基底毋庸置疑。

区域上一次供地还是2022年3月的109亩锦江上院，以及2022年10月出让的32亩锦江璞园，整个区域已经断供近2年。此次上新地块的本身条件优越，且板块在成都高端市场的地位不俗，区域早前土地楼面价早在2020年就已经刷新至19300元/㎡，再加上板块新地短缺已久。对比当前锦江区各版块，特别是锦江大道沿线板块的楼市行情，金融城东-白鹭湾-三圣乡一带，已经逐渐成为成都主城东南方向的高改顶流标杆，购房者和市场认可度很高。多重因素叠加，致使此次供应宗地关注度已经相当高，大概率会在土拍当天引发一轮激战。

△三圣乡出让宗地，图据寻圭投资云地图

具体到地块的实际情况方面，两宗地为连襟地块，北靠锦江上院和锦江璞园、以及规划的小学、幼儿园，西侧为待出让用地，南侧目前为社区服务中心和环城生态带，周边仍有部分耕地，但地块周边路网已具备雏形。

现场情况方面，两宗地均已打围整理完成，地块内存在一定程度的自然高差。出让要求现实，地块内建筑限高36米，临环城生态区一侧部分建筑高度不高于15米。由此可以推断，未来地块内的建筑大概率为南低北高的建筑布局，产品预计为洋房、叠拼、合院等。

整个板块内的城市配套兑现度正在逐步提升。目前，板块内已经聚集了华西医院锦江院区、华西第二医院锦江院区、华西口腔锦江门诊等“华西系”医疗资源；三圣乡板块内部，还聚集了七中育才银杏校区、盐道街小学、成都树德外国语校区、锦江区驸马小学、三圣小学等多所学校；周边商业目前主要集中在板块北部，包括华熙Live528、卓锦城曼购中心等商业综合体，沿锦江大道还能直达金融城。

同时需要注意的是，两宗地块所处的位置靠近环城生态带，是成都主城的生态走廊，一方面，这为地块及区域带来了优越的生态资源，例如约3000亩白鹭湾湿地公园、15000亩的三圣花乡景区，生态基底优良，地块本身也相对僻静，是高端改善需求的低密居住上乘之选；但同时，板块生态建设的特殊性，也要求地块预留充足的生态红线，相比三圣乡板块北部区域，此处未来的商业消费环境、生活便捷度可能略弱一级。

不过根据早前成都市规划和自然资源局公示信息来看，地块所在片区，环城生态区范围线以北的区域，仍以低密住宅用地为主，融合了部分商业、公服配套用地。

△图据成都市规划和自然资源局

地块实探情况如图：

△地块实况。宗地已打围，已有铺装道路通往地块，北侧为正在建设中的锦江上院和锦江璞园；地块内有小幅度自然高差

△地块周边道路，十分僻静，但在早晚高峰时段，车流量仍不低；地块南侧靠近社区服务中心

△地块南侧有部分土地正在复垦复耕

此处成华区将出让的三宗地块区位都颇为优良，分别位于二八板块及崔家店-槐树店区域。

其中二八板块宗地用地面积约82.18亩，起拍楼面价13100元/㎡，容积率3，纯住宅用地，25日出让。

△地块位置，图据寻圭投资云地图

该宗地地处二八板块腹地，随着二八板块的开发进入后半场，地块周边的城市界面兑现度已经有显著提升。地块位于中环线以北，距离地铁8号线八里庄站步行距离约500米，交通相当便捷；地块东侧紧靠双林小学馨韵校区，周边已经有紫瑞府、朗诗乐府、新希望万科知园、中车共享城等大批量交付小区；四周路网基本通达，城市界面的观感颇佳。

区域目前土地供应量相对平稳，在售项目主要集中在板块北部外围，例如中建匠心里、中环臻邸、蜀道翰林府等，而这一宗地位于板块呈现度相对较高的核芯区，未来居住便捷度和舒适度显然更好。

宗地实探如下：

△地块已平整打围

△地块周边道路和城市界面，成熟度、观感大幅提升

△地块紧靠一所幼儿园和小学

△地块东侧已经主体建成的公服设施项目

△地块以北不远的成都七中英才学校

此次供地，成华区重点发力“金色中环”，另外两宗地块分别位于崔家店-槐树店板块，用地面积分别约为26.35亩、59.16亩，容积率均约2.0，均为住兼商用地。其中26.35亩地块起拍楼面价13200元/㎡，将于25日出让；59.16亩地块起拍楼面价12400元/㎡，将于27日出让。

由于两宗土地相距较近，直线距离约200米，分别位于地铁12号线 （规划中）舜和家园站东西两侧，区域配套资源基本一致。地块西侧就是7号线双店路站，直线距离分别在600米、800米左右；两宗地块之间，有世茂茂立方广场作为生活商业支撑；往西不远处就是奥园广场的商业配套；另外地块北侧还有成华区第七医院等。

△地块位置，图据寻圭投资云地图

其所处区域为近两年成华区新晋热门区域。就在26.35亩地块西侧，就是2021年拿地的三倍熔断热门盘华建锦院，地块南侧是现下热销中的越秀天悦云萃，往西南方向，也有龙湖滨江云河颂、邦泰云璟等热盘等待交付中。

总体来看，虽然区域城市界面仍待提升，但这里恰好处于二八板块、理工大学、杉板桥等多商圈的综合覆盖地带，顺利成章成为了接力“金色中环”的新热土。

而据了解，一些已经浅尝板块甜头的开发商正计划参拍这两宗地。

地块实探如下：

△两宗地块周边，正在建设中的越秀天悦云萃

△26亩地块北侧靠近成华区第七医院，东侧靠近一所妇女儿童医院

△周边道路状况较好，相对僻静

△地块附近的奥园广场

△59亩地块东侧能看见铁路，地块外有城市绿化带，地块已打围

△地块周边的商业

此次武侯区出让宗地位于双楠板块，将于27日出让，面积约34.34亩，纯住宅用地，容积率约2.4，起拍楼面价16000元/㎡。

从位置来看，该宗地相当优越。地块东侧为一宗商业用地，西侧紧靠中环路武阳大道段，南侧毗邻武侯大道双楠段，地块西侧紧靠7号线武侯大道站三个出口 （A1/A2/B），且围挡与出口的直线距离最近处不到一米，真正可以实现，出门即地铁。

△地块位置，图据寻圭投资云地图

地块所属的双楠板块已经在成都土拍市场上隐匿多年，上一次供地还是2017年拿地的东原印长江，当时也是以17200元/㎡的楼面价冲击了成都土地价格记录。

就目前地块情况看，周边生活氛围及交通、生活商业的丰富度相对不错，但四周老旧民居较多，越过中环路以南就是五大花园，城市界面观感较差；同时地块西侧、南侧均临近主干道高架桥，由于地块本身面积较小，虽然有商业地块与主干道进行隔离，但可能仍然存在一定程度的噪音。

宗地实探如下：

△地块围挡与地铁出口十分近，几乎不到一米距离

△地块位于中环路与武侯大道的交汇处，紧靠地铁7号线武侯大道站，外侧临近3个地铁站出口

△地块内已经拆迁平整

△地块北侧街道

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