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地产工程管理,已经出现巨变

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在当今,房地产企业面临前所未有的行业压力:一方面随着房地产“三高”开发经营模式退出历史舞台,销售增速全面放缓,房地产企业正式进入“高品质”和“长期主义”的发展逻辑中,对企业产品力 服务力经营效能提出更高的要求;

另外一方面,“三高”时代入市的项目在近两年也集中进入交房期,几乎每一个房企都在经历着“交房投诉”的烦恼之中,一众“交房难,难于上青天”的现象级效应背后,反应的是过往高周转普遍对产品质量管理采取“低优先级”姿态所引发的苦果,外加房价下跌带来购房者心理预期的普遍下降,让众多房企陷入交付兑现的巨大压力之中。

在如此形势倒逼之下,很多房企如梦初醒,重新开始关注产品质量,纷纷在工程质量管理方面投入资金和资源,一股“卷质量”之风已然形成。部分企业盲目加大投入,工程质量管理的投入未转换成经营价值或客户价值,导致投入与产出不成正比。但也有些企业已经逐渐形成套路和方法,并将工程质量管理的价值做了多维度的发挥和利用。

结合房企最佳实践经验,我们建议将工程质量管理的价值分为三个段位,分别加以推进及利用。


黄金段位

严管质量红线,全力降投诉

从近两年各房企工程质量投诉的大量案例分析来看,质量问题依然以质量通病感官呈现为主,其中:空鼓、开裂、渗漏问题占比超过50%,门窗问题超过30%。通过数据分析可以看出,客户敏感的质量问题是绝对共性的,且极容易被识别

按照“二八原则(控制具有重要性的少数因子即能控制全局)”理论,房企只要能解决占比TOP的几类问题,就有可能显著降低工程质量投诉数量,因此,将易投诉质量问题进行归类分析,并形成质量红线标准,在施工过程中予以加强管控,是工程质量管理的基础,也是发挥工程质量管理价值的基本要求。

参照行业标杆企业的做法,建议质量红线管理可以从两方面入手

1、出台质量红线管控标准

工程部门联合客服部门将历史项目客户投诉经验进行归纳分类,并参照国家标准施工规范要求及企业内部工艺工法要求,汇总编制质量红线管控标准清单,作为质量红线管理的指导性文件。该标准建议包含三个部分:

专项方案及工艺工法执行

“根据企业要求应评审的专项方案未经评审通过即开始施工的;重要部位未按国家规范、企业要求的工艺工法执行的”。

以上两类红线应聚焦客户较为敏感的部位及常见问题,如:三小间的防渗漏管理、门窗安装管理、电梯安装、公区及景观施工管理等,力求多在客户看得见的地方下功夫,加强前置方案评审和技术评审,并做好执行过程中的检查工作及整改工作。


示例:LC集团红线管理清单(部分)

停检点验收

对施工过程中的关键工序进行停检点验收管理,加强过程隐蔽验收管控及问题整改,如:防渗漏相关的地下室防水、屋面防水、门窗防水等工序节点,防空鼓相关的模板验收、抹灰基层验收等工序节点,必须进行三方见证及验收留痕,保障过程验收管理责任到人、落到实处。

另外,在项目展开施工前,通过对样板的验收和评价及时调整设计构造、选材、施工工艺等方面的不合理之处,避免展开施工时因大面积返工造成工期、品质和成本等方面的损失,同时将样板质量作为工程验收的标准和依据。


示例:山东本土J企渗漏红线管理清单(部分)

重点材料验收

重视材料质量,尤其关注未经集团审批擅自使用与设计方案或合同要求不符、或假冒伪劣的材料、产品(品牌、规格、参数、产地等),加强材料进场验收的前置管控,不允许出现验收后补登记情况,且保障验收全过程的影像留痕

2、建立质量红线处罚机制

质量红线管理真正落到实处,还必须配合一定的处罚措施。首先,企业日常组织的各类品质巡查工作中,须将《质量红线清单》作为重点内容,对项目质量管控工作实施全面检查。

在质量巡查中,如发现项存在违规现象,应形成《红线违规行为整改单》,明确整改期限,报相关领导复核确认后下发项目进行整改;事后,要结合处罚标准对涉及惩处的责任单位、责任人提出行为处罚。


示例:山东本土L企红线清单处罚标准


钻石段位

打造精益工程体系,系统提升呈现水平

做好质量红线管控只能满足质量合格、降低投诉的作用,如果想把质量控制转换为产品竞争优势,还需要配合精益工程管理体系

精益工程的核心是发挥集团“大质量”统筹引领作用,拉通上下游专业线的力量,加强事前管控和过程巡检,借助样板引路、联合巡检、材料第三方抽检等管手段,拔高质量管理标准、及时识别质量问题,从而带动企业各项目质量均好提升。管好进度、质量、安全,项目开发更有序,戳此了解

1、大力推进样板引路管理,事半功倍

首先,明确样板引路分类,要全面涵盖材料样板、工序样板、精装修样板、交付样板四大类,重点涵盖涉及外立面、附加值、室内功能和观感、成本、交房风险等因素的重大节点部位,且样板工程完成定板后,要对样板实物或样板区域进行及时封存作为验收标准和依据。


示例:山东本土W企材料样板清单(部分)

其次,明确样板引路控制标准,对涉及复杂工序、工艺的样板,必须有明确的样板施工控制标准,要求总包单位在样板施工时严格按照样板控制标准进行施工。施工完毕后,组织甲方、监理、总包联合验收,验收通过后,成为后续大面积施工的对照标准。

标杆企业一般会结合历史项目经验,形成可视化样板施工做法图集,对样板施工起到非常有效的指导作用。


示例:山东本土S企样板引路施工做法图集(卫生间防水)

最后,要有严格的样板引路考核机制,对未按照“样板施工计划”完成样板验收及未参照“样板引路标准”进行大面积施工的情况,可根据实际情况对施工单位进行处罚。

2、拉通上下游部门,开展联合巡检

工程质量兑现,一定不是仅靠工程条线单一发力,而是整合上下游部门从按图施工、品质提升、成本优化、客户体验等多角度提出问题建议并跟踪问题整改。

巡检周期建议以季度为单位,巡检结束后对各项目出具巡检报告,并对巡检结果进行量化打分,基于得分情况对各参建单位进行奖惩兑现。同时,各项目之间要同步形成排名,在内部形成比学赶超氛围、提高全员质量管理意识。


示例:山东本土S企联合巡检打分表(质量部分)

3、委托第三方,定期实行材料抽检

对于高品质项目,一般选用的材料品牌及规格较为高档,为加强重要材料质量管控水平,规避施工过程中出现材料品牌顶替、材料降标情况,建议引入第三方材料检测公司,定期对已进场材料进行抽测,如发现与采购合同约束的标准不符情况,应及时采取停工退场,对造成损失的情况应进行索赔。以上约束建议在材料采购合同条款中进行明确,避免后续扯皮现象发生。


王者段位

打造工程质量IP,赋能营销

企业在工程质量管理的一切投入,最终目的都是为了转化成客户价值,即有效促使客户愿意买单

因此,积极将工程质量管理的行为和效果转化成客户看得见的、容易理解的传播素材,助力营销兑现,是每一家房企都应积极探索的方向。在传播效果营造上,不要忽视以下几点:

1、行为比结果重要

房企做的大量质量管控动作,比如:实测实量、隐蔽验收等管理行为,在内部看似乎是应职应分,但在客户眼里,只要梳理好说辞,讲清楚价值,是一种极易打动客户的素材。

2、传播方式很重要

营销人员因为非技术人员,往往不能很好的讲解相关质量管理动作背后的原因和价值,因此建议工程人员定期将工艺工法制作成短视频,将短视频放在产品介绍的一个环节,往往更能吸引客户眼球;

3、打造IP很重要

要追求工程质量价值被客户很好的记住和传播,还要积极推进工程质量IP的打造,比如东原地产打造“超级工厂”品牌,对外传播“像造船一样造房子”;又比如青特置业打造“青特质造”品牌,对外传播“像造汽车一样造房子”,都是一种非常好的打造企业专属IP的方式,IP效应一旦建立,往往具有非常强大的价值优势。

“品质为王”的时代已成为行业定势,追求质量价值已成为每一家房企的必修课,高段位的房企已在享受着工程质量价值所带来的行业新红利;坚持长期主义,回归品质,赢取未来,虽步履艰难,但行则将至!

点击下图,了解详情

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