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华侨城18亿整售深圳五星级酒店,开业仅半年,房价最高2万/晚

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本文来源:时代财经 作者:林心林

被开发商们剥离的酒店资产越来越多。


图片来源:Pexels

去年,上海宝格丽酒店易主轰动一时,如今,位于深圳的华侨城艾美酒店也被摆上“货架”。市场流传的消息透露,这家酒店的出售单价为4.5万元每平方米,总价达18亿元,采取整栋出售的模式。

“我们也觉得很可惜。”业主方华侨城西部置业相关人士坦言,艾美酒店确实在寻求出售转让。

与在上海北外滩边屹立6年的宝格丽酒店不同,华侨城艾美酒店去年底才开启试营业,营业至今不过半年。如今,这两家同属于华侨城集团旗下的高星酒店殊途同归。

从高调引进国际酒店奢牌、发展自有酒店品牌,再到将王牌酒店腾挪出让,华侨城的酒店梦一路波折。

18亿挂牌五星酒店,房价最高一晚2万

艾美酒店是国际酒店巨头万豪旗下的中高端酒店品牌,因独特的设计与艺术文化氛围而受到追捧。2019年11月,华侨城深西集团与万豪国际集团签约,万豪国际旗下艾美酒店、瑞吉酒店正式入驻深圳宝安。

时代财经查阅过往信息获悉,艾美酒店入驻地块为华侨城于2018年10月竞拍获得的深圳宝安新安街道A001-0206地块,性质为商业用地,规划建面70736平方米,使用年限40年,成交价为14.33亿元。

当时,华侨城还以27.67亿元一同拿下了相距不到2公里外的另一宗商业地块,该项目最终签约瑞吉酒店。

经历4年的筹建期,深圳前海华侨城艾美酒店于2023年12月26日试营业,并于今年2月正式营业。这也是艾美首次进军深圳市场,酒店设有332间客房及21间套房,设计特色以法国现代优雅和岭南文化融合为主。

但开业仅半年不到,这一国际度假酒店却被曝出摆上货架。深圳一名大宗交易中介向时代财经展示的推介材料显示,前海华侨城艾美酒店正在寻求“独栋整售”,由中原地产作为代理机构。该中介称,放盘已有一阵时间了。

据时代财经了解,早在2023年6月,华侨城艾美酒店尚未开业之时,业主方华侨城就已经在寻求整栋产权出售,包括地上30层、地下1层,总建筑面积近4万平方米。

华侨城西部置业人士罗欣也表示,转让决定是在去年开业前做出,“我们觉得挺可惜的,也没想到开业效果比我们预想得要好一点。”

罗欣介绍,酒店入住率表现一直很好,即便非节假日也经常满房。据OTA网站显示,近一周内华侨城艾美酒店日常房价最低在992元,为豪华大床房,最高房价在22665元,为总统套房。不过,目前看房源并不紧俏,即便是周末房源也相对充足。

不过,罗欣强调,出售酒店与经营情况没有因果关系,主要是由于集团本身业绩压力。罗欣称,已有几家意向投资人在洽谈,而华侨城对投资人也有一定的筛选,且要求资金一次性转让。

据时代财经了解,华侨城艾美酒店的出售报价为18亿元,且谈价空间较小。罗欣称,该报价已经是“亏本”。

当年土地出让信息显示,A001-0206地块成交价为14.33亿元,除建设酒店外还包含商务公寓,即宝湾公寓项目。过往公开信息显示,宝湾公寓于2022年底开始对外推售,建面约103-278平方米,单价在4万元左右。

当前公寓仍是在售状态,有深圳宝安中介对时代财经称,目前在售单价低至3.5万元,“项目卖得不好,虽然位于宝安中心区位置,区位还可以,但是公寓没有房产证,无法分户分证卖。”

但在一名关注大宗交易的业内人士看来,18亿元的报价并不具有“性价比”。

该人士向时代财经算了一笔账,以365间客房、1000元的平均房价、80%的入住率估算,一年总客房营收约为1亿元;其他餐饮、活动及节假日食品销售收入,一年预估营收在3000万元左右,合计总营收在1.3亿元。

其认为,若除去酒店本身各项成本开支与国际品牌管理费,一年利润水平很难保持在亿元以上。

出售酒店资产,华侨城加速变现

近两年,华侨城陆续对酒店资产动刀。

这与华侨城房地产业务走弱、销售持续放缓有关。2023年,华侨城实现主营业务收入556亿元,同比减少27%,归母净利润-65亿元,较上年减亏40.46%。

去年10月,华侨城证券代表人士曾对时代财经指出,面对地产下行,三四线城市或者一些核心城市的偏远地区确实受到冲击,此时通过自身开发运营、反哺文旅的作用趋弱;华侨城未来会减少对文旅的重资产投入,强化轻资产输出。

2023年底,上海宝格丽酒店以24.3亿元出售掀起行业交易高潮,该酒店为华侨城(亚洲)旗下资产。

而如今,华侨城再度出售高端酒店资产,“华侨城今年的经营策略会有一定的优化,在内部的资产结构上尽量高效地去配置资源。”6月17日,华侨城证券代表人士回应称。

在“文旅+地产”商业模式下,华侨城的酒店业务也跟随文旅地产开发推进,并沉淀了一批酒店资产,大多是华侨城自持的景区配套酒店。

在21世纪初五星酒店开发大潮中,作为开发商的华侨城集团热衷于通过加盟、引进国际酒店品牌,以促进招商引资和地价升值,先后与洲际、雅高、万豪等国际酒店巨头进行合作,如2006年开业的华侨城洲际大酒店,2014年开业的深圳华侨城JW万豪酒店等等。

随着酒店业务发展,华侨城也开始探索自有酒店品牌,包括最早期的经济型酒店“城市客栈”,以及2016年推出的中高端酒店品牌“睿途”“嘉途”。

据华侨城数据,2018年,华侨城集团旗下酒店超过50家、拥有8000间房,其中华侨城A持有20余家。

不过,2014年,华侨城以7000万元将“城市客栈”进行公开挂牌转让,最终由国内酒店集团锦江国际摘牌,后者一次性获得10家城市客栈门店的物业使用权。旅游酒店行业高级经济师赵焕焱认为,彼时华侨城出售城市客栈或是因为与当时华侨城发展中高端酒店的战略不符。

华侨城的酒店梦,死磕自有品牌

截至目前,华侨城尚未打造出十分有影响力的自有酒店品牌矩阵。

“华侨城建设自有品牌比较早,并与景区业务相得益彰,发展至今也具有一定经验,但是品牌影响力还不够。”赵焕焱对时代财经指出,自有品牌建设需要历史沉淀,也需要一定的酒店人才队伍作为支撑,尤其在当前地产公司经营艰难的时期,培育自主品牌更有难度。

但华侨城并未放弃自建酒店品牌。

就在华侨城一边加紧出售高星酒店之时,今年4月,华侨城重新发力自有品牌,宣布将自有品牌嘉途酒店焕新升级,重装后的商务旗舰店深圳海景嘉途酒店也正式开业。

在发布会上,华侨城酒店公司总经理郝刚坦言,早期嘉途的定位更多是作为地产文旅的配套,没有着重打造和提炼酒管公司本身的核心能力,这导致原先嘉途品牌在产品力上的不足。而接下来,华侨城希望能从投资人角度真正打造一个符合中高端定位的品牌,令自有品牌嘉途重新树立在市场上。

不过,从目前看,华侨城酒店业务仍然采取的是国际品牌、自有品牌“两条腿走”的策略。

罗欣就表示,虽然艾美酒店寻求出售,但是一街之隔的华侨城瑞吉酒店暂时并不考虑转让,“瑞吉在华南相当于旗舰店。”上述华侨城A的证券代表人员也指出,在地产业务发展不太理想的情况下,文旅业务仍是华侨城的领先业务,“两核三维多点”的旅游业务发展格局中就包括旅游酒店,“我们还是希望能够做精、做强文旅业务。”

从行业来看,今年的大宗交易市场也比去年更加“挑剔”。

据仲量联行统计,2024年一季度全国酒店交易总额约为31.4亿元,较去年同期增长41%。

延续去年交易活跃度的同时,市场对价格呈现出更加敏感的趋势。

仲量联行指出,一季度缺少机构投资者引领的大型标志性项目,且平均单体物业的交易额较小,市场焦点转向小规模的投资项目。仲量联行由此判断,今年可能出现更多低价资产投资机会。

迈点研究院统计数据则显示,今年5月,全国共有30家酒店拍卖,其中拍卖价格在亿元以上的酒店有8家。截至6月1日,仅有两家酒店项目成交,其余全部流拍。

上述关注大宗交易的不愿具名人士亦对时代财经指出,今年酒店行业整体盈利预计相较去年会有所回落,“艾美酒店的挂牌价可能要打8折才更好脱手。”

(以上受访者为化名)

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