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为什么今年相城的别墅这么热?

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有没有发现,土拍上的地块越来越低密,市面上的别墅也逐渐复苏。

随着限墅令的松绑,2024年,苏州已经全面进入别墅时代。

据不完全统计,今年苏州入市的别墅产品多达20个,其中相城区就占了一半。以强势的供应姿态,挤占头位。


于是我们不禁好奇,为什么今年相城区的别墅这么热?

·相城区别墅盘点·

我们先来看看今年相城区的别墅项目。

在售+待售项目多达15个

包括之前入市在售的,目前相城区在售+待售的别墅盘多达15。不少待售项目的进度也很快,预计今年便会入市开盘。


其中今年入市的建发檀府、和悦里塘雅苑已经开盘在售。而且卖得都很不错。

尤其是建发檀府,3月份首开至今,强势劲销。上半年相城销售TOP10榜单中,建发檀府也是上位圈常客,热度可见一斑。


◎图片来源于:克而瑞

除此之外,还有不少已经出规划的项目。

像渭塘板块的华发38号、39号地块,两宗地块将联合打造15栋3F联排31栋的4F叠墅以及3栋7F洋房。据说户型面积约150-350㎡,仅有398户。


◎鸟瞰效果图

以及太平板块的两宗地块,将由旭辉建管代建。其中溪前雅居已经公布案名,预计下半年便会入市。

·这些别墅的特点·

那我们把目光聚焦到相城区的这些别墅项目时,不难发现,它们或多或少存在一些共性,其特征也很清晰。

产品:叠墅+洋房为主,产品类型丰富

首先一点,从产品类型来看,这些别墅项目多以叠墅+洋房的组合形式出现,甚至还有项目打造了小高层、高层,整体的产品类型很丰富。


纯别墅类项目却很少

目前只有在售的绿城紫薇花开、龙湖镜湖原著,以及元和的34号地块,为纯叠墅社区外,其他项目均有2种及以上产品。

而且大部分项目打造的还是叠墅类,独栋、合院这样的真正高端的别墅也并不多见。

板块:多以外围板块为主

其次,再看它们的分布特点。

这些别墅项目主要分布于相城区的黄桥、渭塘、阳澄湖、太平板块。很明显,大部分都是一些非核心板块。


值得一提的是,这些板块的生态资源都很丰富。

不管是靠近虎丘湿地公园的黄桥,还是阳澄湖边上的太平、阳澄湖板块等,天然的湖泊、绿地,让它们成为别墅落位的不二之选。

面积:户型多在200㎡左右

最后,我们聚焦到这些项目的户型上看。

相较于园区、狮山的别墅,户型建面已经上到了三五百平;甚至吴江区的合院,最大面积也达到了约680㎡。

相城区这些别墅户型,与之相比,则略显保守。


目前相城区大部分户型,起步面积约100多㎡,最大面积也只做到了200㎡左右。这样的面积段与不少核心地段的大平层无差,但也更适合大部分的购房客群。

现在来看的话,倒是可以期待一下华发在渭塘的38、39号地块项目,不仅有3F的联排,据说最大面积还将做到约350㎡。

所以总结一下,相城区的别墅仍以200㎡左右的叠墅项目为主,并主要聚集在生态环境好的一些非核心板块。

·背后原因·

那我们回到一开始的问题,为什么今年相城区的别墅这么热?究其背后原因,其实也不难理解。

源源不断的低密土地供应

相城的别墅多,一方面可能与源源不断的低密土地供应量有关。而相城区又恰巧是苏州六大区中的供地大户。

就拿去年一整年的土拍来看,总共拍出了88宗地块,其中相城区就有22宗四分之一的占比,位列六区之首


不仅如此,相城区所拍的这些地块,也多以低容积率为主。容积率在1.5及以下的地块,就有14块,占了近6成


与此同时,今年相城区出让的4宗地块中,除了龙湖竞得高铁新城Z07号地块,容积率达到了1.6;其余3块地的容积率只有1.01-1.05

这样的容积率,不出意外后期将打造成墅类产品。


地块多,尤其是低密地块多,别墅的首要前提充足,这也是为什么今年相城区的别墅开始源源不断出现的根本原因。

上车门槛不高,超高性价比

相城区别墅火热的另一个原因,或许就是它的超高性价比

对大部分来说,别墅通常与高价、改善、高端等这样的形容挂钩,是不少普通人难以企及的。

但相城区的别墅属于“另辟蹊径”,从一开始土拍时的低地价,到后期入市友好的房价,再加上并不算大的户型面积,让买主城别墅成为一件低门槛的事。

比如盛泽湖4F叠墅龙湖镜湖原著项目,当初备案均价只要2.5万/㎡左右,建面约143㎡的小面积下叠,300多万就能拿下。


再比如目前热销的建发檀府,可以说是中环内性价比最高的别墅。项目叠墅备案价约3w+/㎡,这样的价格上车其建面约144㎡的小面积上叠,总价只要不到500万


这是什么概念呢?同等的价格,你或许只能买到主城内的小面积高层。甚至更核心的一些区域,像狮山、奥体等板块,500万连上车门槛就难以够得上。

这样一对比,相城区的别墅,尤其是地段还不错的别墅,成为多数普通人的“香饽饽”,毕竟别墅带来的舒适度,是其他高层无法比的。

不少板块环境适合低密,生态氛围浓厚

除此之外,相城区先天的环境优势,也是区域别墅火热的一大原因。

区域内集聚了阳澄湖、盛泽湖两大湖泊,还有虎丘湿地公园、荷塘月色湿地公园、漕湖湿地公园等多个生态绿肺。



◎来源:荷香黄桥

自然禀赋的生态资源,让相城区不少板块的环境便天生适合低密住宅。于是前文我们也提到了,相城区的别墅主要分布于生态资源丰富的阳澄湖、渭塘、太平等板块。

像目前已经交付的龙湖镜湖原著,就正对着盛泽湖,享有绝佳的一线湖景资源。这样的生态势能,整个苏州都少有。


◎实景图

庞大的低密土地供应,再加上禀赋的生态环境和友好的上车门槛,如此一来,相城区的别墅火热也并不奇怪。

毕竟对不少人来说,别墅永远站在改善的最顶层,而如今相城区就提供了这样的一个机会。

·最后·

长期以来,相城区占据着苏州的主力土地供应,充足的土地资源,如今别墅卷土重来,它似乎与相城区形成完美契合。

这份默契既给相城区带来了更卷的产品力,释放了部分改善需求,也进一步拔高了相城区的高端住宅市场。

所以我们大可以期待一下,未来别墅成群的相城区,是否会成为苏州下一个宜居首选?▋


编辑:净净|主编:Miao

出品:City好房


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