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企业观察 | 保利发展前5月拿地金额跌出前十,去库存及降负债是重点

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每经记者:黄婉银 每经编辑:魏文艺

近年来一直稳居房企销售榜首位、新增土地价值榜前三位的保利发展(SH600048,股价9.86元,市值1180亿元),今年以来在房企新增土地价值榜上却始终徘徊在行业TOP10以外。

在克而瑞公布的2024年1-5月房企新增土地价值排行榜上,保利发展排名第11位,新增土地价值为80.1亿元,同比减少64.86%。而去年同期,保利发展还以228亿元的新增土地价值排名行业第六位。

《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)注意到,保利发展今年以来的拿地表现与其当期销售情况并不匹配。今年前5月,保利发展以1313亿元的全口径销售额稳居行业榜首。而事实上,保利发展去年和今年都在强调存量去化的力度和目标,投资收缩十分明显。

另一方面,保利发展剩余的土地储备仍十分充足,只是土地储备质量参差不齐。截至2023年底,保利发展还有未售土储1.46亿平方米,总货值2.15万亿元,均位列行业首位。


拿地面积同比下滑超五成

单从2022—2023年来看,保利发展都保持了差不多的投资强度,过去两年分别完成拓展1613亿元和1632亿元。在克而瑞公布的新增土地价值榜上,保利发展在过去两年分别排在第一和第二位。

2023年,保利发展共拓展项目103个,权益地价1359亿元,同比提升26%,拓展权益比提升16个百分点至83%。但今年以来,保利发展的投资强度明显减弱,均未进入过新增土地价值榜前十位。


来源:克而瑞

据开源证券研报,保利发展今年1-5月共拿地8宗,总建筑面积71.9万平方米,对应总土地款90.3亿元,分别同比下降55.0%和72.1%。拿地金额权益比81.5%,拿地强度6.9%(2023年同期为16.5%)。其中,在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。“在销售市场疲软、销售回款不及预期的情况下,公司拿地强度同比下降。”

在今年4月底举行的2023年度网上业绩说明会上,保利发展管理层对于投资计划的表述也显露出与2023年的不同。

2023年保利发展的态度是“坚持核心城市聚焦战略,积极把握市场机会。公司的资金储备充裕,总部调配资金能力强,可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍”。


来源:克而瑞

但今年则偏向保守和谨慎:“公司每年都保持一定投资强度,聚焦核心城市核心区域优质地块。公司在土地获取方面,会结合城市发展、市场变化及客户需求等维度,认真研判每一宗土地。”

记者了解到,保利发展今年获取的8宗地块中,2宗来自上海,1宗来自北京,其余5宗分别位于天津、中山、西安和太原,没有在西部和东北城市拿地。在权益占比上,4宗地块为100%,1宗地块占比90%,2宗地块占比50%左右,还有1宗地块占比仅34.8%。

上述地块中,楼面价最高的是保利发展联合上海杨浦国资委拿下的平凉街道45街坊项目,该地块总价约14.9亿元,楼面地价88287元/平方米。北京顺义区空港六期SY00-2301-0001地块原本在土拍中是由北京建工摇号斩获的,但后来引入了保利发展并由其进行操盘。


一季度仍受毛利率下降影响

从今年已获得土地情况来看,保利发展的新增货值并不算高。克而瑞统计显示,今年1-5月,保利发展新增货值151.2亿元,排在行业第12位。而去年同期,保利发展以367.8亿元的新增货值居排行榜第八位。


来源:克而瑞

每经记者观察,虽然通过前几年的投资积累,保利发展目前仍有足够的土地储备。不过,当下保利发展面临的主要问题,是需要持续去化利润较低的存量项目,从而提高土储质量。

华创证券就在研报中指出,截至2023年底,在保利发展1.46亿平方米的未售土储中,中部、西部和东北区域未售土储占比约37%,较2022年底有所提高。“主要原因是房地产市场区域分化明显,中西部、东北区域库存去化速度较慢,核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。”

在2023年度报告中,西部和东北片区是保利发展营收、毛利率下滑最明显的两个区域,毛利率减少幅度均超过10个百分点。


来源:保利发展2023年报

从今年一季度的情况看,保利发展的结算毛利率仍在同比下滑。一季报显示,保利发展实现营收497.48亿元,同比增长24.51%;归母净利润22.24亿元,同比下降18.28%。保利发展表示,归母净利润的下滑主要受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。

保利发展管理层在2023年度网上业绩说明会上表示,土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期,叠加售价下行,导致公司2023年结转毛利率同比下降,叠加计提减值等因素,导致出现净利率下降。公司增量项目毛利率较高(如2022年获取项目销售毛利率超20%),且占存货比重逐步提升,预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。

2023年,保利发展资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率(又称净借贷比率)61.20%,现金短债比1.28。单从净负债率这一项数据看,保利发展比同属央企的中海地产、华润置地都高。中海地产和华润置地2023年的净负债率分别是38.7%和32.6%。

近两年以来,保利发展一直在着重调负债。截至一季度,其实现销售回笼576.51亿元,综合回笼率为91.53%;期末货币资金余额1295.54亿元;资产负债率为75.88%,较上年度末下降0.66个百分点。

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