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破6.3!深圳房价,何时能筑底?

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  作者:余飞

  01

  深圳房价破防了

  对于深圳楼市来说,有两个年份值得铭记,一个是2015年,一个是2021年。或许还有2024年。

  2015年,恰好是我来深圳的第一年。当然,值得铭记的原因,并不是我来的缘故,哈哈。而是,这一年,是中国楼市上一轮牛市的启动年,而启动点便在深圳。

  当年深圳发动第一波攻势,并由此以点带面,上涨势头逊色扩展至整个东部,最后蔓延至中部、西部,然后一群三四线城市在货币棚改之下,跟随上涨。

  正因为深圳是上一轮楼市大牛的发起者,所以深圳获得了中国楼市风向标的称号。

  2021年值得记住,因为调整也是从深圳开始。

  2021年2月份,深圳率全国之先在全市范围内公布了二手房参考价,当月深圳的房价就见顶向下,并一路下坡至如今。

  回首时间,来深圳的这九年里,我刚好见证了深圳房价的大起大落。

  2015年,深圳的房价年初的时候均价还只有三万多,到年末突破了4.5万元。2016年直接突破6万元,之后一路狂飙,迈过7万大关、8万大关,挂牌价甚至冲破了9万。

  2021年2月深圳率全国之先发布了二手房指导价,成为中国房价全面调整之滥觞。深圳也由此,从上涨阶段的风向标变成了调整阶段的揭幕人。

  彼时至今,深圳楼市已经调整了三年半。

  三年时间里,深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的6字头,房价已经回到了2018年。

  乐有家数据显示,2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%,比2022年跌12%。

  

  这并不是底。

  进入2024年,深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示,深圳的二手房成交价已经跌破6.3万,为6.27万元/平方米。

  

  在第一句话中,我之所以说或许还有2024年值得铭记,是因为2024年,深圳的房价很有可能穿破“6”字,进入“5”字打头时代。

  02

  深圳的房价是如何涨起来的

   深圳当年成为房价上涨的引领者,并成功将房价翻倍背后,其实逻辑并不复杂。

   人口带来的需求暴涨,经济与产业强悍发展背后带来的热钱疯狂流入。

   在之前分析深圳正在强补教育、医疗短板的文章中,我写到过,深圳之所以会出现义务教育阶段的学位巨大缺口,一个直接原因是深圳人口增长太快了。

   2015年我来深圳的时候,深圳常住人口1408万人,到去年年末,深圳人口增长至1779万人,8年时间增加了371万人,平均每年增加46.4万人。

   人口疯狂飙涨,对于深圳这样一座年轻没有医疗教育积淀的城市来说,配套很难跟上,由此产生了越来越大的学位缺口,以及令人诟病的公办高中录取率。

   如果将时间跨度拉长,深圳从1979年立市到2023年年末,人口翻了56.6倍。

  

   制图:城市财经;数据:深圳市统计局

   疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

   除了购房居住的硬需求外,还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

  深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展,有目共睹且举世瞩目,而这些都是建立在深圳对制造业、民营、科创的执着之上。

  制造业方面,深圳前后经历了四次蝶变。

   1979年宝安撤县设立深圳市,1980年深圳设立为国家经济特区,当时深圳只是一个南海边的小渔村,一穷二白,人口只有30多万,GDP只有1.96亿元。

   当时中央只是抱着试试的心态,没有钱,只有政策给到深圳,让深圳大胆闯,大胆探索。在这种背景下,深圳以香港为师,开启了飞速发展,创造了深圳速度。

   过去四十多年里,深圳的经济发展路径也不断变迁。

   最初是依靠出口代工,依靠“三来一补”的加工出口特区,开启了城市化序幕,并积累了原始资本。深圳当年作为经济特区,其实没有获得多少中央财政的加持,中央主要是给予了政策,让深圳放开手脚闯。

   在积累了原始资本和原始技术之后,深圳迈向了“深圳仿造”阶段,也就是山寨阶段,当时华强北的山寨电子产品遍地都是。但仅靠模仿别人,永远只能跟在别人屁股后面。

   于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”,也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。所以,从这一年开始到2019年,深圳逐渐升级产业模式,摆脱以往的复制模式,走向自主模式,迈向了“深圳制造”。这段时间内,深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。

   也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内,深圳加入了一线城市阵营,与老牌的北上广,组成了北上广深四大一线城市阵容,并在这段期间内,GDP先后超越了香港、广州,位居内地第三。

   如今的深圳,GDP超三万亿,位居全国第三。2023年深圳GDP为34606.4亿元,是1979年立市时的17656倍。

  

   制图:城市财经;数据:深圳市统计局

   出口,深圳连续31年位居全国第一。

  

   制图:城市财经;数据:各城市统计局

   产业能够实现蝶变,出口能够稳居第一背后,是深圳对科创的坚持。

   世界知识产权组织之前发布“全球科技集群”的排名,“深圳—香港—广州”科技集群,被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分,是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量,跟全德国相当,且连续十八年位居全国第一。

  

   制图:城市财经;数据:世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院

   基于这些,深圳才成为了过去十年人口竞争力最强的城市,并成为资本炒作的重要据点。

   从数据来看,2013年深圳的金融机构本外币存款余额33943亿元,那一年深圳的资金总量首次超过广州。之后差距越拉越大,到今年4月末,深圳的资金总量达到了133224亿元,翻了四倍。

  

   来源:说财猫

   人口不断流入、热钱不断流入,硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求,推动着深圳房价水涨船高。

   而另一方面, 深 圳在对待房产上,由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则,让深圳始终“重产业、轻居住”。

  深圳工业用地占比常年维持在30%左右,这一数值接近国际15%-30%指标的上限;居住用地占比,40年来从未达到国际通用指标下限。

  

   更为关键的是,深圳本就占比不大的居住用地上,超一半房子是无法公开成交的城中村。

   深圳拥有1044个城中村,数量全国第一。另外,深圳有1200万人居住在城中村,占总人口的67.5%。

  

   这种房产分布,导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

   之前的数据显示, 商品房189万套,保障房51万套,公寓等其他住房97万套,单位自建房55万套,工业宿舍183万套。

  

   一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求,另一方面是稀少的供地和商品房供应,双重夹击下,深圳的房子不断突破天花板。

  03

  深圳的房价缘何持续调整

   既然如此,深圳的房价又为何持续下跌三年?

  即便调整了三年,深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

  从房价收入走势来看,当下一个普通工薪阶层,想要在深圳买房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照现在的房价,这辈子都没希望。

  深圳房价,早就透支了这座城市本身的承受力。

  有人或许会说,像京沪深这种城市,商品房本来就不是给普通人准备的。

  这句话只对了一半。无论哪座城市,房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错,但所有的投资与炒作,最终都需要中产来接盘,形成一个闭环。

  正因为房价远超城市大多数的购买力,让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水,让有实力投资的人也丢失了信心,才进入了不断调整的周期当中。

  我提出过一个概念,叫“需求断档”。简单理解,就是高房价形成了一个天堑,让相当部分人空有需求没有实力。

  总结下来就是:

  第一,宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性,让有钱人没有信心和预期买房投资。而且,之前炒房投资收获的人,正在寻求离场,落袋为安。

  第二,当下的收入和失业,让相当一部分买不起房的人,更加买不起房。

  第三,中间一小撮有首付能力的人群,在调整的环境中,选择持续观望,既怕追高,又怕踏空。

  一句话概括就是,富人不买,中产不敢买,普通人买不起。

  所以,即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐,但在需求萎缩之下,也挡不住调整的大趋势。

  看几组数据。

  2009年深圳的二手房过户量历史最高,有15.5万套,平均每个月1.29万套。

  2015年过户量历史第二高,12.7万套,平均每个月1.06万套。

  2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份,6.4万套,平均每个月5333套。

  进入调整周期后,2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低,只有2.2万套,平均每个月只有1833套。

  去年有所恢复,但也是近二十年第二低,3.3万套过户量,平均每个月2750套。

  

  新房,去年的成交量创近年来新低。

  

  最后一个问题,深圳房价,或者说中心城市的楼市何时能回暖?

  这个问题不好回答,因为决定因素太多了。

  我之前说过,经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则是虚假繁荣。

  换句话说,只有经济、产业、就业、出口复苏了,楼市才会复苏。

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