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房贷先息后本来了!工商银行“一箭三雕”应对个贷挑战

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近日,关于工商银行等的个人住房按揭贷款业务,已可以采用“先息后本”还款方式的消息引发了舆论的关注和热议。为此,机构之家专门致电工商银行了解情况,得到了一线实际经营机构的证实。

本次工商银行在实操层面铺开的个人住房贷款“先息后本”模式,即对于购房者而言,可以在申请贷款后的最初若干年内、只需支付利息,暂不需要归还本金;而该阶段过后再按照传统的模式,按“等额本息”或是“等额本金”支付。由于还款情况前后有所差异,故而该模式也俗称“二阶段”还款法。据机构之家致电的一线实际经营机构个贷经办人员表示,在该分行客户可以在最初两年只支付利息;至于具体期限,因地域差异其它分行可能会有所不同。

个人住房贷款的年限一般长达20至30年,传统而言银行往往是采用“等额本息”为主、“等额本金”为辅的还款方式;具体的操作模式,不但与购房者个人利益息息相关,对于银行也会影响效益。此次工商银行等采用“先息后本”的方式,成了第一批“吃螃蟹”的机构,那么该还款方式在具体操作上究竟有何异同?特别是,对于银行而言,背后或有哪些业务方面的利弊考量?

有助于维持更高的利息收入

机构之家认为,在该业务模式“创新”的背后,工商银行或有充分的利弊考量,对于银行和部分客户而言,可能是“双赢”的局面。

众所周知,包括工商银行在内的绝大多数银行,传统上还是依靠存贷息差为主要盈利模式,2024年1季度,工商银行净息差收入为1640.01亿元,而归母净利润仅为876.53亿元;此外,相当部分中间业务收入,实则也是“息转费”。同时,对于工商银行等国有大行而言,个人贷款尽管在规模上逊色于对公贷款,但由于零售业务的性质,使得银行能获得更高的利息回报。2023年度工商银行个人贷款平均利率为4.23%,而对公贷款平均利率为3.57%,前者明显高于后者66BP,这在净息差日益缩小的当下是难能可贵的。

故而在当前形势下,包括工商银行在内,努力巩固、并提高个人贷款比例是银行提高盈利水平的重要举措,即把更多的贷款业务“零售化”,虽然人力层面更“辛苦”一些,但能赚取比以往贷款“批发”销售更高的利润。数据上,2023年度,工商银行个人贷款、对公贷款规模分别为8.23万亿元和14.30万亿元,故而推算两者利息收入分别为3479.34亿元和5105.31亿元,个人贷款仅以占后者57.55%的贷款规模,创造了占后者68.15%的利息收入规模,由此可见其中的价值。

在重视个人贷款效益的同时,要看到的是,个人住房贷款是银行个人贷款的“绝对主力”。2023年末,工商银行个人住房贷款余额为6.29万亿元、占全部个人贷款的比例高达72.67%;而在房地产行业最为景气的2021年末,工商银行个人住房贷款比例甚至达到了80.09%!故而,方向是明确的,当前要做好个人贷款就要做好个人住房贷款;但挑战也是存在的,当前个人住房贷款的增长相对更需“挖潜”。

如客户可采用“二阶段”的“先息后本”还款方式,一方面降低了前期的还款压力、能够使相当部分“心有余而力暂时不足”的客户能够先行购房“上车”,可以促进工商银行个人住房贷款规模的增长;另一方面,由于“先息”的若干年内,贷款本金并没有减少,故而通过“贷款年均”的增加、工商银行在同一利率下的利息收入实际是有所增加的。

有助于降低风险和成本

众所周知,近年来银行的压力不但来源于收入端,也来自于风险和成本端。由于拨备减值而冲减了利润、为了补偿资本金而发行资本债的问题在业界日益普遍。

2023年末,工商银行的贷款减值准备为7563.91亿元,同比2022年末的6727.62亿元增加了836.29亿元;而工商银行2023年全年归母净利润为3639.93亿元,仅该减值增加部分就可达全年净利润的22.98%,由此可见降低风险的创收价值。

从风险角度看,个人住房贷款的风险水平是相对较低的,2023年末工商银行该项不良率为0.44%,明显低于个人贷款总体的0.70%;同时从六大国有银行总体来看,情况也较为一致。值得注意的是,不良贷款率仅是从风险发生的层面来考虑问题;而一旦产生风险,则由于抵质押物的存在,个人住房贷款的安全性也要远远好于个人消费贷款、信用卡贷款等其它品种。

六大行2023年末个人贷款及个人住房贷款不良情况一览

单位:亿元、%;基础数据来源:iFind



再从成本的角度来看,情况也是如此。根据24年1季报,工商银行一级资本充足率为15.18%、核心一级资本充足率为13.78%,资本充足情况虽然不低、但也并不充分;5月20日,为了应对资本监管新要求,工商银行还发行了两期共计400亿元的TLAC金融债。而个人住房贷款几乎全部为抵押贷款、经济资本占用低,能在发展业务的同时较好减轻银行自身的资本压力。

有助于维持个人住房贷款比例稳定

如上所述,尽管人力等单位成本相对略高,但个人住房贷款对于银行提升效益是利处颇多的。但由于众所周知的问题,当前工商银行的个人住房贷款要想持续增长,正面临着不小的挑战。

在2018年,工商银行的个人住房贷款在个人贷款中占比曾达到了81.43%的峰值;后续几年,尽管贷款规模还有所增长、但其在个人贷款中的占比则是持续下滑的;而2023年,情况则有了进一步变化。

工商银行历年个人贷款及个人住房贷款情况一览

单位:亿元、%;基础数据来源:iFind



工商银行历年个人住房贷款占个人贷款比例走势一览

基础数据来源:iFind



由上图直观可见,工商银行在个人贷款仍能增长的同时,个人住房贷款的占比却是持续下滑的;如何止住这一势头、使之趋于平稳,可能是工商银行的当务之急之一。而 “二阶段”的“先息后本”还款方式,不但能够使当前市场中“心有余而力暂时不足”的客户先行购房“上车”,促进工商银行个人住房贷款规模的增长;另一方面,由于“先息”的若干年内无需归还贷款本金,故而也减少了银行正常房贷规模缩小的压力。故而尽管目前还处于试点阶段,但这一“精细化管理”的策略如能普及,则对工商银行贷款质效的提升,也是颇有益处的。

长期来看,随着社会形势和经济发展阶段的转变,后续个人住房贷款在工商银行业务结构中的权重会如何变化,或许没人能未卜先知;但“鸡蛋不放在一个篮子里”,后续未雨绸缪地发展其它贷款品种,来对冲当前一家独大、个人住房贷款占比过高的必要性是毫无疑义的。

当然,落实到具体的操作中,转变是一回事,如何转变又是另一回事。这种转变应该是审慎、稳健、平滑的,而非激进突兀的;毕竟,银行是有极为细化的绩效考核指标的,“船小好调头”、但工商银行又是“宇宙第一大行”,规模更大、其波动的影响面也更广,故而即使未雨绸缪地应对后续变化,也相对于中小银行需要更多的时间。

“以时间换取空间”是银行业应对问题的一大思路,核心思想即在于平滑指标的大幅波动,工商银行在创新推出房贷“先息后本”的背后,除前述的直接利弊外,或许也是在巩固个人住房贷款的“基本盘”,为今后若干年的业务转型调整争取时间。

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