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昔日北京门头沟最贵别墅流拍,“中国地产巴菲特”成“老赖”

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图片来源:中融集团官网

至于倪召兴和“中国地产巴菲特”这一称号,多位从事地产行业多年的人士对此的反应是,“不了解”、“听都没听过”、“自封的吧”。

马志刚/发自北京

“中国地产巴菲特”,也走到了被法院强制执行房产的境地。

近期,北京市一房产项目的16套别墅产品,上架于京东资产交易平台进行司法拍卖,处置单位为上海金融法院,被裁定执行的原因是与东方资管的金融借款合同纠纷。截至6月3日拍卖结束,因无人出价而宣告流拍。

详细信息显示,此次拍卖标的为位于北京市门头沟区石龙西路28号院的16套独栋别墅,分成16个标的进行拍卖,这些别墅建筑面积区间从1380平方米至2219平方米不等。其中,16栋别墅中起拍价最低价为5113万元,对应的评估价格为7305万元;最高价为8056万元,对应的评估价格为1.15亿元。

除这些独栋别墅外,该项目还有两个标的上市法拍,其中,一处商业会所建筑,起拍价格3.20亿元,评估价格4.57亿元;一处土地使用权及在建工程起拍价格18.887亿元,评估价格26.98亿元。

综合来看,这18个标的物总评估价为46.88亿元,总起拍价约32.82亿元,较评估价值折价30%。

虽然这些标的物被拆分开单独进行竞拍,但最终颗粒无收。目前,这些项目已经重新上架,预备进行二拍,但其中起拍最低价的别墅已降至4091万元,别墅最高起拍价则为6446万元;会所起拍价降至2.56亿元。

环球经纬律所律师方梓楠表示,“一拍流拍时,如果申请执行人不申请按拍卖保留价抵债,则会进入二拍环节。二拍最低会在一拍的基础上降价20%起拍。如果二拍再次流拍,且申请执行人拒绝法院作价抵债的,还有三拍的机会。”

中房报京津冀了解到,此次拍卖标的所在物业名称为“长安壹号”,权利人为北京中骏房地产开发有限公司,该公司与闽系上市房企中骏地产并无任何关系。股权穿透信息显示,这家公司由中融集团控股,创立者是有着“中国地产巴菲特”之称的倪召兴。

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一期产品网签仅5套

诸葛找房数据显示,长安壹号位于北京市门头沟区永定镇西北环线,由北京中骏房地产开发有限公司开发,为半山法式纯独栋项目,占地面积为249400平方米,总户数77户,容积率0.32,绿化率50%。目前,在售户型面积为建面1480~2200平方米,销售均价110000元/平方米。

另据北京市住建委官网查询,北京中骏房地产开发有限公司所开发项目中,获得销售许可的仅有一个备案名为“中骏绿洲庄园”的项目,也就是长安壹号。该项目在2006年即拿到建筑工程许可,直到2012年才开始39栋一期产品的销售,2016年获批36栋二期产品的销售许可。

目前,该项目预售许可期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约,需办理初始登记并取得房屋所有权证后,方可现房销售。



图片来源:京东资产交易平台截图

据观点网在长安壹号二期项目获得预售许可时的报道,长安壹号曾经是门头沟的最贵别墅,“别墅群模仿法国小皇宫建筑”,一期销售每栋别墅售价都超过1.3亿元。

据了解,长安壹号最初的定位,并不是针对居住,而是瞄准私人藏品展示、企业会所、商务洽谈等功能,要“搭建北京宝玉石文化博览交易中心”,产权上亦可租可卖。项目内,展出着倪召兴收藏的玉器、青铜器、瓷器、字画、紫檀家具、油画等艺术品。

“先卖掉一部分别墅收回成本,而用另外一部分,打造成珠宝、油画等收藏品的展示俱乐部,慢慢赚取租金。”倪召兴当时如此规划。

不难看出,从长安壹号最初的拿地开发,就掺杂着老板的个人喜好以及剑走偏锋的思路,他本人的资源也直接决定这个项目的最终命运。该项目一位销售曾表示,“我们领导经常会带人来看房,他是这个项目真正的销售。公司里的其他人根本无法接触到这么高端的购房人,只能由领导亲自出马。”

然而,长安壹号开盘以来,市场并无太多成交传出的声音。北京市住建委官网显示,长安壹号两期项目中,一期产品仅有5套住宅完成网签,成交楼面单价5万元,成交面积2219平方米,套均总价1.11亿元,二期产品未查询到网签记录。

值得注意的是,2016年,为了开发‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍长安壹号项目,北京中骏房地产开发有限公司作为借款人、上海中融公司和倪召兴作为保证人,签订协议向东方资管上海市分公司借款30亿元,后实际到账26亿元,约定最晚于2023年12月21日清偿完毕。

但由于北京中骏房地产开发有限公司经营不善,加之长安壹号项目销售进展严重滞后,最后双方对簿公堂,上海金融法院于2022年12月一审宣判北京中骏房地产开发有限公司偿还26亿元借款等费用,上海中融置业集团有限公司、杭州中融控股集团有限公司、倪召兴承担连带清偿责任。由于北京中骏房地产开发有限公司无力偿还,就有了如今长安壹号多宗别墅等被法拍、变卖的结局。

02

被执行总金额达36.04亿元

公开资料显示,倪召兴1956年7月出生于浙江,中融集团董事长,被人称为“中国地产巴菲特”。历史荣誉方面,倪召兴曾被评为“中国商业房产十大推动力人物”;2009海南清水湾胡润百富榜第80名;2008胡润百富榜第61名;2008胡润房地产富豪榜第22名等。2019福布斯中国400富豪榜排名第393位,财富值70.7亿元人民币。

中房报京津冀通过互联网检索了解到,关于倪召兴的信息十分有限,少数关于他的标签是“神秘富豪”“房产大亨”等,但未能查到“中国地产巴菲特”这一称呼的由来。至于倪召兴和“中国地产巴菲特”的这一称号,多位从事地产行业多年的人士对此的反应是,“不了解”,“听都没听过”,“自封的吧”。

在倪召兴的对外自述中,他15岁开始当了十年茶农,25岁后的十年办工厂、做贸易、合伙开办地产公司。1991年,他和妻子龚建欣以1万元的起始资金创立了一家房地产公司,这就是中融集团的前身。

在杭州开发了9栋楼后,倪召兴又于金融危机后楼市低迷的1999年,在上海陆家嘴以1亿元的价格购买了3宗地块,开发为上海中融碧玉蓝天、中融恒瑞国际大厦、中融国际商场三个商办项目,2007年其市场价值已猛增至60亿元,这也是倪召兴财富迅速积累的关键原因之一。

此后,倪召兴便继续在房地产领域做进一步尝试。中房报京津冀从中融集团官网了解到,除了2012年开工的杭州国际金融会展中心,中融集团名下还有中国三亚国际生命科学旅游城、香港·维多利亚山庄、美国·贝德福德庄园、柬埔寨海市蜃楼、英国水晶宫重建这五个仅有蓝图而尚未落地的项目,其中英国水晶宫项目流产,其他四个项目这些年也并未流出更多进度消息,外界无法窥知其开发能力。除房地产外,倪召兴的业务触角还延伸至其他领域,如2005年宣称要在加拿大投资1.5亿美元的石油开采项目,几年之后便也再无更多消息。

纵观倪召兴的过往的房地产投资史,可知他的地产逻辑是高举高打,通过投资重大地产项目,来复制其早年凭借3宗地块发家的成功。不过,倪召兴后来操盘的许多大型项目,大多数如今都没了音讯。

天眼查显示,目前,由倪召兴担任法人的北京中骏房地产开发有限公司,员工人数仅6人,涉及的限制消费令为99条,作为失信被执行人18条,被执行总金额达到36.04亿元。倪召兴本人目前也被限制高消费,近期有6条开庭公告警示信息。

北京罗杰律师事务所专职律师、郑州升达经管学院特聘导师屈军政认为,“倪召兴作为多家公司的法人,目前成为被执行人,会导致法人无法进行大额支出以维持业务运转,造成企业日常运营受阻,长此以往会陷入危局。”

方梓楠律师也表示,“企业家被列入限高名单,除会对个人生活消费造成不利影响外,也会影响其后续的商业经营动作。作为一种重大风险因素,企业从募资、贷款、招商到竞标各个环节都会受到影响,也可能造成企业潜在风险的爆发,基于对企业持续经营或良性经营能力的不信赖,存在引起密集式维权的可能性。”



图片来源:中国裁判文书网截图

中房报京津冀从中国裁判文书网上发现,有多则和北京中骏房地产开发有限公司有关的案件。以2023年2月23日裁定的案件为例,北京中骏房地产开发有限公司因和舒某的劳动争议,被要求给付案款40.5万元,但北京中骏房地产开发有限公司未实际履行。在查知其名下无可用银行存款、未发现可供执行财产后,法院依法拍卖了北京中骏房地产开发有限公司机动车两辆,甚至还对其所有的一块和田玉进行拍卖,但两次拍卖均因无人竞拍而流拍。在法院穷尽财产调查措施之后,申请执行人舒某也只能同意终结本次执行程序。最后,此案未能执行的标的额为37.5万元。

值得注意的是,在该案件中,法院还依法轮候查封了北京中骏房地产开发有限公司名下不动产18套和名下土地使用权,但因为不具备处置条件,未启动处置程序。这些房产和土地使用权,似乎恰好对应上了北京中骏房地产开发有限公司如今被二次司法拍卖的标的物。

京东法拍网显示,这批标的物的二次拍卖将于6月24日开始。至于再度拍卖能否有所斩获,或许并不容乐观。上海金融法院在前文中提及的一审判决书中就表示,“中骏公司名下的36处房产在司法拍卖中,即使远低于评估价,也无人参与竞拍”,“合理推断长江壹号项目所涉房产严重缺乏流动性,实际价值远远低于评估价,即使案涉债务到期后,中骏公司将案涉抵押物拍卖用以归还所欠款项,也极可能发生无人参与竞拍导致抵押物难以变卖折现的风险。”

屈军政律师表示,“若法拍再流拍,中骏房地产公司财产无法及时变现,处理财产的难度增加,难破公司危局;公司财务和管理方面将会暴露更多问题,同时,将丧失投资者对公司的信心,削弱公司融资能力,公司资金流动受限并且信用受损,严重影响公司发展前景。”

关于别墅法拍情况以及公司财务状况,中房报京津冀多次致电中融集团官网预留的电话,但一直处于无人接听状态。

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