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闻所未闻!新路子简直“野”到家了…

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  “5.17”新政之后,我们密集调研了深圳、上海、杭州等城市。

  今天,我们旗帜鲜明的给出大家两个结论:

  1、市场正在复苏,且深杭反弹最快;

  2、总价400-500万,看杭州!总价700万以上,看深圳!

  上周末,我们已组织杭州考察团。

  本周末,两天进深圳!

  葫芦娃老师亲自带队,看深圳最核心位置。

  大碗楼市首次“深圳考察团”招募,名额仅限六人

  点击报名链接,和娃总一起深圳夜话聊房产。

  

  今天咱们说个新鲜的,保证老少爷们儿大开眼界…

  前几天上面开大会,刚刚说了“解放思想,拓宽思路”,第一个逮螃蟹吃的老登儿就杀出来了!

  不是我说,这玩意儿要敢全国推广,原地炸锅都算轻的…

  怎么回事儿呢?

  安徽芜湖,6月7日出台了救楼市的一揽子大招,史称《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。

  里面的13条房地产市场优化政策,涉及面相当感人,人才安居、购房补贴、以旧换新、二手房交易、公积金与商贷、保障性住房…

  咱能想到的,人家芜湖全都替老乡们想到了!

  

  其中还有这么一段虎狼之词,直接火出圈儿了,大伙儿鉴赏一下子——

“鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式,通过合同约定,购房人可以先购买房屋部分产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,购房人可租赁使用,购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。”

  打个比方,一套房子总价100万,我先交它30万,那就先持有这套房子30%的产权,剩下的70%产权还在开发商手上。

  这个时候,我可以跟开发商租这套房,那天我手头宽裕了再把剩下那70%产权买回来。

  租赁期间,租金总共缴了25万,那付尾款时,只需要缴清剩下的45万就可以了。

  人性不人性?!惊喜不惊喜?!

  这比海底捞刷火锅点半份菜可炸裂多了!

  这趟买卖要让隔壁把全租房玩到七窍生烟那个货见了,都得发自肺腑地用一口地道棒文夸你一句:“啊!西掰朗给…”

  棒子飙国粹也是有原因的,你这玩意儿也太创新了,让它申遗都费劲——

  过去咱们也听过共有产权房,但那是购房者和地方之间的契约,至于购房者和开发商共有,真是头一回听说;

  再一个,过去交了首付款之后,咱们银行办按揭,然后就按月还贷。可您这偏偏走出第三条路来,一般人真没见过。

  在地方和银行中间,购房者选择了开发商;

  在全款和按揭中间,业主们选择了交租金。

  反正是只要能服务卖房,也真是有啥招使啥招了。

  恕我直言,安徽芜湖这“思想”解放得属实有点儿别出心裁。

  它之所以能想出这么个法,那纯纯是被现实逼出来的——

  2023年,芜湖房地产开发投资同比下滑25.2%;商品房销售面积下滑37%、销售额下滑34.9%。

  2024年1-5月,芜湖完成房地产投资221.83亿,同比下滑2.6%,住宅去化255.38万㎡,同比减少19.5%。

  截至2024年3月底,芜湖市区存量住宅用地项目总共67个,存量住宅用地总面积502.3公顷,未销售房屋的土地面积305.5公顷。

  对于一座经济体量不到5000亿、常住人口只有375万的三线城市来说,这库存压力简直大到姥姥家去了。

  目前,芜湖62个在售楼盘、6个待售楼盘的销售总,急得是白天想、夜里哭。

  芜湖一寻思——

  上面开会都发话了,那我就甭客气了?上链接、家人们双击666吧那就!

  

  那有老铁就想问了:“买得起买,买不起租,提前锁定房源,连买带租,这不挺好的嘛?”

  奶个哨子!你当这是搬砖呢?昨有灵活就业,今有灵活付款?

  这么个玩法要真全国推广,那真得有一大堆细节问题需要解决,随便说出几个一般人就消受不了。

  首先,就是期房交付风险。

  这可不是闹着玩的。

  就近两年这个情况,多少大号房企说延期交付就延期交付、说债务还不上就债务还不上呢;

  安徽芜湖这样的城市,中小开发商的存在感绝对超乎你想象!

  查阅过这座城市目前部分在售新盘后,我发现三类房企极其有存在感——

一种是目前已经出现债务违约的大房企; 一种是近年来异军突起的民营开发商,但三四线城市储备项目好像有点多; 还有一种就是连开发商名字都没怎么听过的小开发商。

  实在不太方便指名道姓,有兴趣的朋友可以自行查阅、对号入座。

  找补一句,只要绕开上述这些,大概率是没啥问题的。

  如果新房交付端出现问题或交付质量达不到预期,业主到底该怎么维护自己的合法权益?

  就真金白银买的100%大产权住宅,维权还是难题呢,你买部分产权的房子,真到维权的时候,恐怕连腰都不一定能直得起来。

  最起码,扯皮的话佐料可比大产权住宅多多了!

  其次,物业费与公共维修费用计算问题。

  你交的物业费也好,公共维修基金也好,都是怎么算出来的?

  给出一个单价,每平米多少钱,再乘以你们家建筑面积有多大。

  但这个算法,是建立在产权完全归业主所有的基础之上的。

  如果一套房子的产权,业主只有30%或50%,物业费与公共维修费用是不是还能这么算,恐怕得有人提出质疑。

  可仔细想一想,即便缴纳物业费或者公共维修费用的标准,真能按照当前持有产权比例来算,你以为就高枕无忧了?

  一位老者曾经教导我们说:“too young!too simple!sometimes naive!“

  权利和义务原则上是对等的,你交了一半物业费或者一半公共维修费用,那我物业服务和公共维修也只管一半行不行?

  伙计们,如果真的如此银货两讫、一拍即合,那可就麻了大烦啦!

  等着看吧,物业各种拉胯、绿化佛系修剪、房屋维修各种打酱油…长此以往,这账可就算不完了!

  真到了这一步,想必贪小便宜的业主肠子都能悔青了…

  还有一种情况,如果开发商横下心来,就是要整“提裤子不结账“那一套——

  “啊,虽然产权咱俩一家一半,但使用权100%在你手上,所以物业费和公共维修基金都得你来出…“

  要真遇上这么个货,你说你咋办?

  最后,银行抵押按揭也是个问题。

  咱们以前说过无数遍了,在银行眼里,普通人最好的抵押物就是房产。

  但前提是它100%产权属于你,不然房东的房子,租客咋不拿去抵押呢?

  那现在好了,买房需要按揭,可现在你只拥有部分产权,那银行以啥为依据给你批贷呢?

  有大聪明说:“有多少产权按多少产权打七折给按揭贷款不就完事儿了!”

  恕我直言,你这比刚才说按产权比例划分物业费和公共维修基金那哥们儿还“too young,too simple“呢!

  银行会寻思:你这抵押物约束力也太弱了!

  抵押物约束力弱,意味着债务违约的成本就低,到时候你不嫌银行给你批贷少,银行还怕你随时提桶跑路呢!

  那又有人支招了:“业主跟开发商合一起拥有100%的产权,批贷款或者作抵押时,让开发商一起出面不行吗?”

  能说出这句话的,实在太硬了!

  我劝你没事儿的时候把那个智商抠出来,喷点儿醋消消毒。

  人家开发商凭啥配合你这么干?!

  说到底,由于主体性质天壤之别,所以开发商共有产权和地方共有产权根本就不能混为一谈。

  所以,这事儿怎么想它都有瑕疵…

  

  为了拯救当前的房地产形势,解放思想、拓宽思路绝对是好的,我举双手赞成!

  但伴随着一项新生事物产生,有许多细节问题必须处理到位。

  就咱上面说的这老些,哪一个单拿出来也是牵扯了好几方的切身利益,稍有一点处理不好,就得热搜上见…

  毕竟,产权归属是开放的,解释权和处置权自然难以形成闭环;

  这样一来,势必会给许多后续问题的处理带来其它的不确定性。

  如果这项新玩法真要全国推广,那这些细节问题真的有必要打一开始就掰扯清楚。

  毕竟,中国太大了,各地发展水平、老百姓的接受程度也必然千差万别。

  一项新体系顺利推广,就要把经济效益做到最大、社会代价压到最小,一点儿逻辑缺陷和bug都不能有。

  我再一次旗帜鲜明地建议——

  只要还能努努力,就不建议碰任何形式的共有产权房。

  对于普通人来说,一套100%产权的房产究竟意味着什么?

  在我看来,是财富沉淀、是家庭积累、是社会资源凝结、是户籍制度的外部体现。

  而共有产权房所凝结的上述种种,本质上是一个阉割版本。

  也许有老铁要说:“按照安徽芜湖这次新政提出来的构想,等全款交齐了,这房子的产权不就完整了吗?“

  这你就只知其一,不知其二了。

  想想看,什么样的家庭才会接受类似共有产权的购房形式?

  后面接盘的人,看到如此复杂的产权关系,会怎么想?大概率会打退堂鼓吧?

  这样一来,它的流动性和议价能力就十分尴尬了。

  这条规律,越是在经济与房产交易活跃的城市,想来越是如此。

  明白了这些,你再去往里扎,那就多少有点儿飞蛾扑火的意思了。

  所以,推广这一玩法的社会诉求只有一个——满足真正的低收入群体自住。

  类似房产的抵押金融属性与市场流通属性,都将远不及完整产权的竞品。

  老少爷们儿起早贪黑、见天搬砖,到头来供养这么一个基本属性被阉割的房产品,搬砖搬得都直犯困。

  同志们,就在我们探讨“共有产权房”这么小众的房产品的同时——

  商品房的政策端与市场端都在发生着剧烈变化。

  譬如,上海六月首周,二手房网签规模就干到了小7000套;

  譬如,深圳二手房带看量与成交量双双创出近年来的新高;

  譬如,载着外地看房团的大巴车每天来杭那叫一个络绎不绝…

  从高层会议屡次聚焦探讨房地产,到全国各地屡出奇招去库存——

  这一轮救市的归宿其实已然清晰明了,不把房地产救起来,药绝不会停。

  然而,未来的市场必将是加速分化,且不可逆的。

  越是这样,就越是建议在能力范围内,优先考虑优质城市的成长型区域板块。

  即便无意置换头部城市,那至少至少——

  房子的产权,得百分之百属于你。

  继前不久杭州游学考察结束后后,大碗楼市即将全面开启深圳游学考察团活动。

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