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光明地产,15亿公司债突然“终止”了

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

近日,“沪上知名国企”光明地产发生了一件“大事”,在地产资本圈里掀起了一阵波澜。

据上交所对外披露,光明地产去年11月下旬申请且被上交所受理的15亿元私募型公司债,在历经半年等待后,却意外显示“终止”了。

这笔15亿元公司债申请“终止”,到底是主动所为,还是被动无奈使然,因暂时无更多消息参考,外界也暂难下定论。



据消息,该笔公司债承销/管理人为华泰证券、中信证券。值得一提的是,中信证券近来可谓遇上了“水逆之年”,比如4月中旬曾被证监会立案调查。

昨晚,光明地产连发数条公告,其中能引起外界较大兴趣的,就是其融资借款。

其一,要开展供应链资产支持计划,也就是发行供应链类ABS产品,光明地产提到该产品将由保险资管等专业机构设立,投资人为保险等机构,以手上的应收账款类基础资产为现金流偿付支持,该计划不超30亿元。

截至今年一季报末,光明地产应收账款余额21.27亿元,其他应收款72.2亿元。光明地产作为共同债务人,对每一笔供应链ABS产品的应收账款到期时未付款承担无条件付款业务,其母公司光明食品集团承担连带担保。

其二,光明食品集团及其关联方拟在2024年向光明地产及其子公司提供借款合计不超过207亿元,含2024年当期新增及往年未到期借款。其中,光明食品集团提供190亿元。

光明地产解释说,此关联交易旨在为支持其发展,保证其流动资金正常运转,同时有效降低部分财务费用等。

其三,光明地产2024年对外担保(注:其及子公司为下属子公司提供担保)额度核定为200亿元,主要用于新增借款及借新还旧。

看这200亿元担保额度,有22家被担保人为控股子公司(含全资子公司),涉及担保额度174.25亿元。其中,被担保人资产负债率高于(含)70%的控股子公司,涉及担保额度137.08亿元。

2024年一季度,光明地产无新增房地产储备拿地,也无新开工面积,均延续了去年同期为0的情况,而竣工面积17.39万方,较去年同期92.23万方暴降,其中权益竣工面积11.7万方,也较去年同期51.71万方严重下滑。

看2023年,光明地产新开工量13.88万方,已较2022年19.81万方下降了近6万方,这意味着大幅放缓拿地之后,新开工量也大幅下降,可减少开发资金消耗。

今年一季度,光明地产签约销售额9.35亿元,较去年同期16.16亿元下滑42.14%,其中权益签约额7.49亿元,去年同期10.77亿元下滑30.41%。去年,其签约金额近90亿元,较2022年118.65亿元减少近29亿元。

截至今年一季报末,光明地产货币资金约59.5亿元,比上年末73.4亿元减少了13.9亿元,短期借款7.57亿元,一年内到期非流动负债26.06亿元,现金短债比虽表现尚好,但应付款余额约80.88亿元。

此外,光明地产手上长期借款245.2亿元,较上年末增加了逾10亿元,应付债券44亿元,较上年末增加了11亿元,可看出其一年期以上有息债务规模有明显增加。

按今年一季报数据,光明地产剔预后的资产负债率80.61%,净负债率255.68%,均较去年底时有所上升,进入橙色档,但背靠光明食品集团“这棵大树”,其公开融资仍较顺畅。

今年1月底,“24明债01”发行规模6亿元,票面利率3.2%,期限3年。今年2月下旬,“24光明房产MTN001”发行规模6亿元,票面利率3%,期限3年。

今年3月上旬,“24光明房产MTN002”发行规模5亿元,票面利率3.6%,期限3年。3月中旬,“24明债03”发行规模4亿元,票面利率3.6%,期限5年,当期又回售了“23光明房产MTN002”8亿元。

今年4月初,“24光明房产MTN003”发行规模8亿元,票面利率3.57%,期限3年。

虽然融资较为顺畅,但光明地产的财务杠杆并未明显下降,却进一步上升,进入橙色档,若是地产民企的话,可想而知。虽有强势国资背景做信誉背书,但光明地产如何才能跳出上述怪圈?

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