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重庆渝北大型城市地标,多次拍卖后遭资本肢解,沦为一地鸡毛?

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等了五年的《庆余年》第二季终于正式开播,在网上掀起一股收视狂潮。

莆一开场,之前中剑身亡的范闲神奇地“死而复生”,破解了此前剧情最大的悬念。



死而复生的不止男主角,楼市也会诞生各种神话。

这两天小树便突然收到网友爆料,市场上冒出了一批神秘的商铺,回报率高得吓人:

“业务员卖一套商铺,不但给XX万的佣金,还送一套价值20万的商铺,且商铺回报率达到了6%-9%”



回报率这么高的商铺,应该不愁卖才对,怎么给出这么高的奖励?

小树打听了下这批商铺的位置,居然是位于渝北的金港国际;

对楼市稍有了解的朋友应该都知道,这个商场前几年因破产拍卖多次上头条,很多人都以为它垮杆了,如今又悄悄上演“起死回生”?

01.金港国际突然破产

祸起开发商大跃进

回顾金港国际的破产史,同样也是精彩纷呈。

金港国际与江北机场仅一路之隔,于2005年建成投用,是喜地山实业斥资30亿元打造的集酒店、餐饮、娱乐等业态于一体的城市综合体,开业之后大获成功。

因金港国际项目的成功,喜地山实业也被业内视为重庆地产界的一匹“黑马”。



不料,此后却风云突变。

从2017年开始,金港国际便频频摆上拍卖席,至今已被拍卖近20次,着实让人唏嘘不已。





原来,喜地山实业走到这步,跟实际控人张豫喜冒险大跃进、举债打造“东方国际广场”不无关系。

金港国际运营成功之后,春风得意的张豫喜开始大肆扩张,手上实际控制30余家企业,涵盖地产、酒店、奢侈品销售等领域,资产规模达数十亿。

2010年,喜地山集团又以14.4亿元拿下江北嘴黄金地块,打造以奢侈品为中心的东方国际广场,包括超5A甲级写字楼、五星级酒店、顶级公寓和约10万平方米的购物中心,总投资达到上百亿元。



让人意外的是,这个购物中心于2015年开业试营业一年左右就基本停止运营,2017年6月项目彻底停工。

经营困难的原因,主要还是江北嘴区域常年人气不足,商业氛围没有起来;而开发商喜地山实业欠下重庆16家银行约32.5亿元贷款无力偿还,陷入众多法律纠纷当中。



2017年底,重庆市第一中级人民法院裁定受理了润山置业破产清算案,喜地山名下最值钱的资产—东方国际广场被挂到了法拍网上。

关于喜地山的精彩故事,这才刚刚开始。

02.江北嘴地标拍卖

资产魔术叹为观止

2017年7月8日,喜地山实控人张豫喜突然陷入一宗离奇的奢侈品走私案,彻底丧失了对喜地山的控制权。

实控人身陷囹圄,东方国际广场和金港国际就此沦为了别人的盘中餐。

2019年10月18日,东方国际广场正式拍卖仅获得1人报名竞拍,最终被一家名为“重庆鑫谷弘实业有限公司”的神秘公司以底价31.92亿元竞得。



这个神秘的“鑫谷弘”,在拍卖四个月前才突击成立,注册资金仅3000万却能豪掷30多亿买楼,显然只能是大佬手中的棋子。

裁判文书网信息显示,2014年1月,重庆信托与喜地山子公司润山置业签订了《信托借款合同》,向后者放借款24亿元,再加上多年欠付利息合计欠款34亿元,成为喜地山破产案的最大债主。

而这个神秘“鑫谷弘”,正是重庆信托所运作的众多表外公司之一。



在鑫谷弘拍下东方国际广场后,重庆信托成立了“鑫盛21号集合资金信托计划”,为鑫谷弘公司融资22亿,资金用途为“通过与光大金瓯或其他投资者合作设立有限合伙企业,用于收购融资人持有的‘东方国际广场’资产收益权”。

一系列复杂的资本运作之后,最后呈现了什么结果呢?

重庆信托原本放贷24亿元,通过破产清算的方式收回全部本金(损失了利息),顺手蒸发掉项目建设时产生的其他债务约13亿元,再以31.9亿元的折价拍下物业,最终以100亿元的估值卖给投资人。



不仅自己全身而退,顺便还收割了一大波韭菜,自己还赚了个盆满钵满,资本的魔术确实让人叹为观止。

东方国际广场被人吃干榨尽,这个金港国际又会玩出什么新花样呢?

03.金港国际仍然在

集中商业拆零卖

小树杀到这个金港国际,它的对面就是江北国际机场,拥有重百、沃尔玛、大地影院等重量级商家,整体规模相当之大,确实是空港这边的地标。

而门口的这家戴斯大酒店在拍卖之后已经易主,目前正在重新装修,准备择日回归。





各种八卦新闻缠身,商场的实际经营情况怎么样呢?

小树进到商场里面一看,人气还是非常闹热的,恰逢端午期间还在进行各种活动,吸引了不少家长过来。



根据爆料人提供的消息,小树在商场对面一个不起眼的店铺找到了这个“销售中心”,不过招牌上连名字都没有。

打听一番后,原来是一家叫做中X的公司通过拍卖拿到了约2万方金港国际的商铺,随后拆开后分散出售,数量大概有200来个。



由于这批商铺刚出来,有些位置还是比较不错,现场还看到一张价格表“清盘特价5折起”。

比如商场门口的这个星巴克店、一楼临街的这个兴业银行,总价大概在200~300万之间,回报率号称能达到七八个点。

而一家开美容店商铺,甚至宣传回报率达到十个点。

对商铺投资稍有了解的朋友都知道,目前重庆商铺真实租金回报率也就3~4个点,有五六个点就算非常优质的了,这么高的回报率确实让人震惊!







至于传说中的“卖一套商铺、送一套商铺”也确有其事,不过实地一看却把我惊呆了。

原来这是一个叫做“阿好坊之家”的店面,出售方将它拆成了几十个产权商铺进行销售,每个商铺面积仅十几个平方总价只需20万,月租金在700元左右。

将一个好好的店铺如此化整为零进行销售,的确是个天才!





人气这么旺,租金回报率也这么可观,果真是一门包赚不赔的生意?

04.资本的美餐

看到这里,有经验的粉丝应该也能看出点问题了。

一个偌大的集中商业,产权被拆分给数百个零散业主,后继的招商运营就是个很大的问题,重大事项协调难度可想而知。

在经历多次拍卖后,金港国际的产权就已支离破碎,如今更是彻底沦为了散户的天下。

目前商场还能正常运营,主要还是有前期租约可以履行;一旦租约到期或者形势发生变化,几百名业主与商管团队能否达成一致,将直接决定商场的生和死。



一旦商管团队撤场,整个商场就将沦为空城,价值几百万的商铺也将瞬间归零,想再度扭转局面比登天还难。

这方面已经有很多惨痛案例,在此就不一一列举了,有兴趣的可以参观一下美全世纪城;

资金的介入,不但没有让喜地山死而复生,反而可能将它一步步推进深渊。



至于这些在售的门面,是如何实现回报率达到七八个点、甚至十来个点呢?

这里面的细节就没法深究了,毕竟谁也不是活神仙,只是想起某知名大佬曾经说过的一句话:

“高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要损失全部本金的准备。”

这颗耀眼的空港明珠,最后还是沦为了资本的美餐。



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