旅居海外越南人房产所有权新政策

获准许进出越南的旅居海外越南人均可在越南购置房产；若还保留越南国籍便将充分拥有像国内其他个人的权利。

2024年《土地法》已扩大旅居海外并持有越南国籍的越南公民拥有房地产的机会。

司法部最近已公布审定卷宗，要求制定国会决议草案，允许2023年《住房法》自2024年7月1日起生效，比《住房法》的规定提前6个月。

海外越南人在越南拥有房产条件

2023年《住房法》有许多新规定，包括旅居海外越南人拥有住房的权利。

具体，2023年《住房法》第一百六十一条第一款b项规定，旅居海外越南人购房的条件是，属于可以在越南拥有住房，不必在房屋交易所在地登记居留。

此外，2023年《住房法》第八条规定，旅居海外越南人将遵守国籍的法律规定。而在越南拥有房产的条件就是获准许进出越南。

在形式方面，2023年《住房法》不像2014年《住房法》那样具体规定旅居海外越南人如何在越南拥有住房，而是参照土地法进行规定。具体，获准入境越南的旅居海外越南人可以根据土地法的规定拥有与住宅用地使用权相连的房屋。

胡志明市法律大学法学硕士吴嘉煌介绍，旅居海外越南人是指越南公民和永久居住在海外的越裔（2008年《国籍法》(2014年修订)第三条第三款）。由此可见，旅居海外越南人是指在国外定居的越南人。他们可能还持有越南国籍（越南公民）或不再持有越南国籍但仍有“越南血统”。这些主体只须获“准许进出越南”即可在越南拥有房产。

越侨对拥有越南房产需求

胡志明市房地产俱乐部（HREC）的数据显示，目前有超过1000万越南人在海外200个国家与地区生活，约有380万人已到退休年龄。他们有资产并有需求返回越南居住。因此，预计该社群购置房产的需求将于今后大幅增加。

胡志明市法律大学的吴嘉煌硕士表示，2024年《土地法》已扩大旅居海外但仍持有越南国籍的社群可获土地使用权，这将有助增加越南的外汇，特别是房地产领域。

至于拥有住房的形式，2023年《住房法》已参考土地法。吴嘉煌硕士认为，此举为确保法律系统的一致性，体现立法原则是《住房法》只关注住房规制，其中有各单位、个人的住房所有权；住宅用地和土地使用权的相关问题，将由《土地法》调整。

越侨的土地接近权

2024年《土地法》第四条第三款规定，土地使用者包括国内个人及旅居海外的越南人。因此，居住在国外但仍保留越南国籍的越南人（越南公民）将像国内其他个人一样享有充分的权利，包括接近土地的权利。

具体，个人（越侨、越裔）可以通过转让、馈赠或继承土地使用权来获得土地使用权（2024 年《土地法》第二十八条）。与2013年土地法相比，这是2024年土地法的新规定），只能通过与住宅用地使用权相关的房屋交易，取得土地使用权转让或在住房开发项目取得住宅用地使用权（2013年《土地法》第一百六十九条第一款đ项）。

因此，2024年《土地法》已扩大旅居海外并持有越南国籍的越南公民社群拥有土地的机会。不再像以前那样限制土地类型或转让面积。这项政策不仅满足了海外越南人眷恋祖国的思想和愿望，两者都有助越南调动投资资源；落实党和国家对国内外越南公民不分居住地一视同仁的政策。

对越裔的新政策

对旅居海外但不再持有越南国籍的越裔人士，2024年《土地法》几乎保留了与现行法律对旅居海外的越裔相同的政策。

更具体分析，同奈省公证处公证员阮氏美娘表示，根据2024年《土地法》第二十八条第一款h项，越裔人士有权通过各种形式的住房而拥有住房如：购买、租赁、购买附有住宅用地使用权的房屋、接受住宅开发项目中的住宅用地使用权、继承住宅用地使用权，以及按规定与住宅同一地块内的其他类型的土地。从继承人处接受与住宅用地使用权相连的馈赠住房。

然而，关于从继承人处获得附带住宅土地使用权的住房，2024年《土地法》已限制向居住在越南的越裔馈赠土地使用权的主体必须是“继承人”。该规定较现行规定限制性更强，因为2013 年《土地法》仅规定“获继承、馈赠与住宅用地使用权相连的房屋，对馈赠人不作限制（第一百六十九条第一款）”。

越裔如何继承土地使用权？

旅居海外的越裔可以继承的土地类型必须是住宅用地与同一地块内的其他类型之土地使用权。如果其没有资格在越南拥有与住宅土地使用权相连的住房，他们只能继承土地使用权的价值（以金钱兑现）。

国家不给这些人签发证书，他们只享有通过土地使用权转让继承的土地使用权的价值。其中，继承人在合同中被称为转让方或馈赠人。

若土地使用权还未转让或馈赠，继承人或授权代表应向土地登记机关提交书面继承卷宗，更新地籍簿（根据2024年《土地法》第二十八条和第四十四条）。